5農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析(參考版)
2024-09-06 23:08本頁面
【正文】 如此，既可為宅基地使用權(quán)制度的完善提供大眾心理層面支撐，也不再讓宅基地使用權(quán)制度的 發(fā)展過度依附于保障社會穩(wěn) 第 11 頁 共 11 頁 定的政策考量。農(nóng)村社會保障體系的完善是疏解宅基地使用權(quán)所承載的社會保障功能，讓宅基地使用權(quán)回歸用益物權(quán)、回歸經(jīng)濟價值的基礎，也是推動宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、建立宅基地使用權(quán)退出機制的必然選擇。同時要建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，在推進縣級農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易 市場建設的基礎上，將宅基地使用權(quán)等納入產(chǎn)權(quán)交易市場范圍，提升宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的透明度和信息化水平。二是完善資產(chǎn)評估和流轉(zhuǎn)交易市場。“ 立法的模糊不清不僅造成司法實踐的僵局，也使得對戶的現(xiàn)行法律規(guī)定陷入內(nèi)在的邏輯矛盾。除戶籍管理制度中出現(xiàn)戶的概念外，法律體系中戶主要存在于民法特別是物權(quán)法的相關(guān)規(guī)范中，如土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等都是以戶為 第 10 頁 共 11 頁 主體。４ .健全宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度支撐。這一 范圍同樣適用于對宅基地使用權(quán)強制執(zhí)行的情形。問題的關(guān)鍵在于參與競拍的主體范圍應當限定在集體經(jīng)濟組織的全體成員還是符合申請住宅條件的成員。至于建筑物及其附屬設施的補償標準，已經(jīng)不是難題，完全可以借助資產(chǎn)評估等中介機構(gòu)予以解決。對于因死亡而喪失集體經(jīng)濟組織成員資格的情形，可通過基于出現(xiàn)一戶多宅現(xiàn)象而退出的機制予以實現(xiàn)。同時，還應當包括對宅基地使用權(quán)的強制執(zhí)行和行政征收。從退出意愿上，要建立自愿退出和強制退出兩項機制。建立宅基地使用權(quán)的 有期限性解決了宅基地使用權(quán)退出機制的基礎性問題。３ .分類建立宅基地使用權(quán)的退出機制。如此，既可有效解決因繼承等原因出現(xiàn)一戶多宅的現(xiàn)象，也可以克服具有城鎮(zhèn)戶口的人員因繼承取得房屋是否能夠取得宅基地使用權(quán)的問題。就具體的制度設計而言，宅基地使用權(quán)的有期限性應當設置較為彈性的標準：一要堅持集體經(jīng)濟組織成員標準，宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶至少須有一名家庭成員屬于集體經(jīng)濟組織成員；二要堅持農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的原則，且對戶 采取廣義理解，具有直系血緣關(guān)系或具有夫妻關(guān)系而分立戶口的，分立后的戶口應視為一戶。前已述及，宅基地使用權(quán)的無期限性既與其用 第 8 頁 共 11 頁 益物權(quán)屬性不符，也不利于宅基地使用權(quán)制度的實踐運作。允許宅基地使用權(quán)向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員以外的人員流轉(zhuǎn)，事實上是以尊重宅基地使用權(quán)的經(jīng)濟價值為理由，將這一歷史補償給予了正在享受宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)人，而剝奪了今后的農(nóng)民原本可以基于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份可獲取的宅基地上的利益，影響了土地資源 “ 代際配置的代際公平 ” ［３］。也就是說，政府可以通過其他方式彌補農(nóng)民集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民在土地市場上的損失，縮減農(nóng)村與城 市的差距?？梢灶A見，在中央與地方的財稅體制改革尚未完成之前，將宅基地使用權(quán)界定為限制流通物的政策選擇也難以改變。從這 一意義上講，而基于社會秩序的考量，通過法定程序，完全可以做出相關(guān)的限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，將宅基地使用權(quán)界定為限制流通物。 ” ［１］限制宅基地使用權(quán)在內(nèi)的農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)，在現(xiàn)階段具有其歷史合理
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