5農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的可行性探索(參考版)
2024-09-06 22:59本頁(yè)面
【正文】 。而宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)一直是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，本文僅簡(jiǎn)單分析宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的存在的問(wèn)題，并提出個(gè)人的一些建議。其次，為農(nóng)民進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民的謀生手段，將選擇離開(kāi)土地的農(nóng)民納入城鎮(zhèn) 第 18 頁(yè) 共 18 頁(yè) 就業(yè)體系。因此，宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)能否順利實(shí)施，解決萬(wàn)一農(nóng)民失地后的社會(huì)保障問(wèn)題是重點(diǎn)。宅基地作為農(nóng)民生存的重要資源，是農(nóng)民最主要的生活保障，關(guān)系到農(nóng)民長(zhǎng)期的生存利益，農(nóng)民一旦喪失宅基地，就會(huì)引發(fā)農(nóng)戶(hù)生存權(quán)保護(hù)的問(wèn)題。評(píng)估委員會(huì)負(fù)責(zé)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，規(guī)范土地價(jià)值的評(píng)估，出具真正具有法律效力的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)抵押創(chuàng)造有利條件。因此，可以設(shè)立宅基地價(jià)格評(píng)估委員會(huì)。筆者認(rèn)為，抵押的宅基地必須進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，可由抵 押當(dāng)事人協(xié)商確定，也可由抵押當(dāng)事人認(rèn)可的具有評(píng)估資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。任何物品的流轉(zhuǎn)都要求有明確的價(jià)值。除此之外，還應(yīng)限制 下列宅基地不得設(shè)定抵押： （一）權(quán)屬不清的； （二）未取得《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》的； （三）土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的； （四）屬于農(nóng)村公益事業(yè)及公共設(shè)施性質(zhì)的； （五）依法被查封或者受其他形式限制的。筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面抵押合同，參照城市房屋抵押登記辦法、國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記辦法，向宅基地主管的行政部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押登記，并應(yīng)在《宅基地使用權(quán)證》的 “ 注記 ” 欄內(nèi)載明抵押登記的主要內(nèi)容。司法部令《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法》規(guī)定，農(nóng)民辦理房屋抵押登記手續(xù)，必須要出示房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)權(quán)屬或其他證明材料。 ⑩ 因此，擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人時(shí)，可以采取以下措施來(lái)防范宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)：一是政府鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)公司開(kāi)辦農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)面向農(nóng)戶(hù)的小額信貸保證保險(xiǎn)產(chǎn)品、擴(kuò)大政策性農(nóng)村保險(xiǎn)范圍、對(duì)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼；二是設(shè)立宅基地使用權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)基金， 第 16 頁(yè) 共 18 頁(yè) 凡有抵押融資意愿的村民每年 統(tǒng)一向保險(xiǎn)公司交納一定數(shù)額的風(fēng)險(xiǎn)基金，當(dāng)出現(xiàn)無(wú)法償債時(shí)，應(yīng)先由風(fēng)險(xiǎn)基金負(fù)責(zé)償債。并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府或委托宅基地經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)進(jìn)行宅基地使用權(quán)資格認(rèn) 定并予以抵押登記；以及與抵押人協(xié)商對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估或協(xié)商其價(jià)值。 ⑨ 銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)主體時(shí)，應(yīng)制定具體的實(shí)施方案，明確融資對(duì)象、利率、期限和額度，做好規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)的充分準(zhǔn)備。抵押權(quán)人一般指為宅基地使用權(quán)抵押融資的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，這里主要包括集體經(jīng)濟(jì)組織、銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)、 擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)等。第一步，對(duì)現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地使用情況進(jìn)行集中清理，對(duì)于沒(méi)有使用權(quán)證書(shū)的、占用使用的宅基地與證書(shū)確定的范圍不符的、有多個(gè)使用權(quán)證書(shū)的等情形，應(yīng)當(dāng)重新核發(fā)宅基地使用權(quán)證書(shū)；第二步，對(duì)于現(xiàn)階段的 農(nóng)村房屋的權(quán)屬進(jìn)行確權(quán)，根據(jù)屬地原則，由房屋所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的地方人民政府對(duì)農(nóng)村房屋的面積、位置進(jìn)行核實(shí)登記，并要求與房屋所有人的宅基地的使用面積、位置相符合，再由縣級(jí)以上人民政府的房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一核發(fā)農(nóng)村房屋所有權(quán)證書(shū)；第三步，建立宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán)檔案管理制度，由縣級(jí)以上人民政府的土地主管部門(mén)和房地產(chǎn)部門(mén)聯(lián)合對(duì)宅基地使用信息和 第 15 頁(yè) 共 18 頁(yè) 房屋登記信息制作統(tǒng)一檔案保存。而宅基地上的農(nóng)村房屋屬于農(nóng)民所有，但是現(xiàn)行法律沒(méi)有就農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)制度予以明晰。 2024 年建設(shè)部《房屋登記辦法》第 4 條規(guī)定，房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。 明晰宅基地使用權(quán)及地上附著物的權(quán)屬。筆者認(rèn)為，村集體經(jīng)濟(jì)組織所享有的閑置宅基地使用權(quán)可以抵押，但需經(jīng)過(guò)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員三分之二成員同意才能行使抵押；宅基地使用權(quán)的戶(hù)主 行使抵押時(shí)，不僅應(yīng)征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意，還應(yīng)征得家庭成員的同意，并且應(yīng)承諾設(shè)定抵押的宅基地使用權(quán)在依法償債后有適當(dāng)?shù)木铀蛘叩盅哼^(guò)程中的擔(dān)保人為抵押人在宅基地使用權(quán)償債后仍有居所居??；對(duì)于因其他方式獲得的宅 第 14 頁(yè) 共 18 頁(yè) 基地使用權(quán)同樣應(yīng)滿(mǎn)足宅基地戶(hù)主抵押時(shí)的條件。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方為依法原始得或移轉(zhuǎn)繼受取得宅基地使用權(quán)的宅基地使用權(quán)人，包括農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民［本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員（農(nóng)）、非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員（農(nóng)戶(hù)）］和城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民，回鄉(xiāng)落戶(hù)的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑。 （二）建立完善宅基地使用權(quán)抵押流程管理制度 宅基地使用權(quán)抵押流程包括：明確的抵押人、抵押物的權(quán)屬明晰、抵押權(quán)人的范圍、抵押登記制度等。 五、完善宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的可行性建議 （一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的創(chuàng)新與完善 針對(duì)目前關(guān)于農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)的法律法規(guī)較零亂、分散、沒(méi)有形成嚴(yán)密的體系，因此，對(duì)于在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作中帶來(lái)極大不便的相關(guān)法律制度，必須修改、
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