5農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的可行性探索-資料下載頁(yè)
2025-08-28 22:59本頁(yè)面
【正文】 農(nóng)村房屋所有權(quán)檔案管理制度，由縣級(jí)以上人民政府的土地主管部門(mén)和房地產(chǎn)部門(mén)聯(lián)合對(duì)宅基地使用信息和 第 15 頁(yè) 共 18 頁(yè) 房屋登記信息制作統(tǒng)一檔案保存。 明晰抵押權(quán)人的范圍。抵押權(quán)人一般指為宅基地使用權(quán)抵押融資的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，這里主要包括集體經(jīng)濟(jì)組織、銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)、 擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)等。關(guān)于集體經(jīng)濟(jì)組織作為抵押權(quán)人，在經(jīng)濟(jì)條件發(fā)達(dá)的地區(qū)，集體經(jīng)濟(jì)組織可以為農(nóng)戶提供抵押貸款，設(shè)定集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的抵押，在集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)力較弱的地區(qū)，集體經(jīng)濟(jì)組織為農(nóng)戶的抵押貸款提供一定程度的支持，并為抵押貸款進(jìn)行一定的擔(dān)保。 ⑨ 銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)主體時(shí)，應(yīng)制定具體的實(shí)施方案，明確融資對(duì)象、利率、期限和額度，做好規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)的充分準(zhǔn)備。金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)戶的融資用途及條件進(jìn)行審查、對(duì)其抵押物調(diào)查、確定抵押融資方式及還款方式等。并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府或委托宅基地經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)進(jìn)行宅基地使用權(quán)資格認(rèn) 定并予以抵押登記；以及與抵押人協(xié)商對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估或協(xié)商其價(jià)值。擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人是有先例的， XX 市在 2024 年 5 月就成立了 XX 市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保股份有限公司，作為連接農(nóng)村各類(lèi)產(chǎn)權(quán)和銀行的“ 橋梁 ” 。 ⑩ 因此，擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人時(shí)，可以采取以下措施來(lái)防范宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)：一是政府鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)公司開(kāi)辦農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)面向農(nóng)戶的小額信貸保證保險(xiǎn)產(chǎn)品、擴(kuò)大政策性農(nóng)村保險(xiǎn)范圍、對(duì)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼；二是設(shè)立宅基地使用權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)基金， 第 16 頁(yè) 共 18 頁(yè) 凡有抵押融資意愿的村民每年 統(tǒng)一向保險(xiǎn)公司交納一定數(shù)額的風(fēng)險(xiǎn)基金，當(dāng)出現(xiàn)無(wú)法償債時(shí)，應(yīng)先由風(fēng)險(xiǎn)基金負(fù)責(zé)償債。 抵押權(quán)強(qiáng)制登記制度。司法部令《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法》規(guī)定，農(nóng)民辦理房屋抵押登記手續(xù)，必須要出示房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)權(quán)屬或其他證明材料。而宅基地使用權(quán)的抵押同意要求登記。筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面抵押合同，參照城市房屋抵押登記辦法、國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記辦法，向宅基地主管的行政部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押登記，并應(yīng)在《宅基地使用權(quán)證》的 “ 注記 ” 欄內(nèi)載明抵押登記的主要內(nèi)容。抵押權(quán)至登記時(shí)設(shè)立。除此之外，還應(yīng)限制 下列宅基地不得設(shè)定抵押： （一）權(quán)屬不清的； （二）未取得《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》的； （三）土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的； （四）屬于農(nóng)村公益事業(yè)及公共設(shè)施性質(zhì)的； （五）依法被查封或者受其他形式限制的。 （三）建立宅基地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)制。任何物品的流轉(zhuǎn)都要求有明確的價(jià)值。宅基地使用權(quán)受到的諸多限制，即使進(jìn)入土地交易市場(chǎng)抵押，也往往因無(wú)法準(zhǔn)確的估算其價(jià)值而無(wú)法順利流轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為，抵押的宅基地必須進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，可由抵 押當(dāng)事人協(xié)商確定，也可由抵押當(dāng)事人認(rèn)可的具有評(píng)估資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。抵押宅基地價(jià)值不得低于區(qū)（市）縣政府公布的同期、 第 17 頁(yè) 共 18 頁(yè) 同地區(qū)、同類(lèi)型宅基地基準(zhǔn)價(jià)格。因此，可以設(shè)立宅基地價(jià)格評(píng)估委員會(huì)。宅基地價(jià)格評(píng)估委員會(huì)的構(gòu)成：評(píng)估委員會(huì)的設(shè)置可以參照仲裁委員會(huì)的設(shè)置程序設(shè)置： ① 確定評(píng)估委員基本委員為五人或七人的單數(shù)，該類(lèi)成員需具備評(píng)估的技能； ② 評(píng)估決定的公布制度，并確定征詢意見(jiàn)的時(shí)限及不服決定可委托其他機(jī)構(gòu)評(píng)估的權(quán)利； ③ 評(píng)估委員影響評(píng)估的公正性的，賦予權(quán)利人申請(qǐng)回避的權(quán)利。評(píng)估委員會(huì)負(fù)責(zé)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，規(guī)范土地價(jià)值的評(píng)估，出具真正具有法律效力的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)抵押創(chuàng)造有利條件。 （四）建立和完善農(nóng)村社會(huì)保障體系。宅基地作為農(nóng)民生存的重要資源，是農(nóng)民最主要的生活保障，關(guān)系到農(nóng)民長(zhǎng)期的生存利益，農(nóng)民一旦喪失宅基地，就會(huì)引發(fā)農(nóng)戶生存權(quán)保護(hù)的問(wèn)題。由于我國(guó)農(nóng)村至今未建立起社會(huì)保障體系，如果任意放開(kāi)宅基地抵押，可能會(huì)造成個(gè)人手中的宅基地會(huì)增多而導(dǎo)致土地兼并，最終導(dǎo)致參與宅基地抵押的農(nóng)民居無(wú)定所。因此，宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)能否順利實(shí)施，解決萬(wàn)一農(nóng)民失地后的社會(huì)保障問(wèn)題是重點(diǎn)。首先，應(yīng)加快建立健全農(nóng)村社 會(huì)保障體系，加大對(duì)農(nóng)村社會(huì)保障的財(cái)政投入力度，建立以農(nóng)村最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)、農(nóng)村醫(yī)療保險(xiǎn)等為主的農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)，逐步弱化土地的社會(huì)保障功能，減輕農(nóng)民對(duì)土地的依賴。其次，為農(nóng)民進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民的謀生手段，將選擇離開(kāi)土地的農(nóng)民納入城鎮(zhèn) 第 18 頁(yè) 共 18 頁(yè) 就業(yè)體系。 結(jié)語(yǔ) 宅基地使用權(quán)制度與農(nóng)民的利益息息相關(guān)，充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性 ，可以促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)一直是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，本文僅簡(jiǎn)單分析宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的存在的問(wèn)題，并提出個(gè)人的一些建議。以期大 家共同來(lái)關(guān)注探討這一領(lǐng)域的問(wèn)題，為完善宅基地使用權(quán)抵押流轉(zhuǎn)獻(xiàn)策。
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