5農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)及其法制研究-資料下載頁
2025-08-28 23:08本頁面
【正文】 不太符合市場規(guī)律，但是介于農(nóng)村宅基地價格評估和認(rèn)定上的特殊性，所以我國目前建立核準(zhǔn)制度有其必要性，既能保障交易的安全進(jìn)行，也能有效的防止農(nóng)村宅基地的投機(jī)行為。同時建立配套的交易價格歸入制度，超過核準(zhǔn)價格的土地收益，并不必然界定為非法所得，而是采用歸入制度，歸入經(jīng)濟(jì)組織成員共有。宅基地的站讓期限不要超過已經(jīng)經(jīng)過制度設(shè)計的宅基地使用權(quán)期限制度，超過期限的超過部分無效，以宅基地使用權(quán)的剩余期限為期限。宅基地的 第 9 頁 共 10 頁 轉(zhuǎn) 讓關(guān)乎農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員的利益，因此，宅基地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該堅持經(jīng)過村民代表會議或者村民會議的過半數(shù)同意這個程序，否則，土地的轉(zhuǎn)讓行為無效。為了防止這種同意權(quán)的濫用，宅基地轉(zhuǎn)讓表決程序上，可以設(shè)計這樣一個限制，以便在保障效益的時候體現(xiàn)公平，那就是內(nèi)部成員同等條件下的購買制度，在同等條件下，內(nèi)部成員有優(yōu)先購買權(quán)，在合理的期限內(nèi)不購買的視為同意。 （三）建立宅基期限制度和地閑置收回制度 我國現(xiàn)有宅基地管制制度沒有關(guān)于農(nóng)村宅基地使用年限的規(guī)定，這個是造成宅基地資源浪費的一個重要原因。建立科學(xué)的宅基地使用年限制度，附加以使用期限續(xù)期申請制度，既保障農(nóng)村宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，也保障農(nóng)村宅基地使用權(quán)的效益價值。對于閑置的宅基地應(yīng)該建立閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定一個合理的期限，在閑置時間達(dá)到該期限，需要每年繳納一定數(shù)額的宅基地閑置費，從繳納土地閑置費開始，達(dá)到一個期限，村集體經(jīng)濟(jì)組織將無償收回該宅基地，對于地上的附屬物采用“ 誰受益，誰補償 ” 原則，由新受讓主體負(fù)責(zé)補償。 （四）宅基地轉(zhuǎn)讓行為模式的開拓 還是從一個效益的角度，宅基地的流轉(zhuǎn)可以是轉(zhuǎn)讓、出租、也可以是合作建房等方式。轉(zhuǎn) 讓和出租是宅基地流轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)模式，單純的這兩種方式不足以保障宅基的效益最大化。因為住宅的排 第 10 頁 共 10 頁 他性，所以建立宅基地分享制度來保障宅基地利用效率，該方式的功能不能為轉(zhuǎn)讓和出租所替代。同時又因為轉(zhuǎn)讓和出租后的再申請限制，所以不能有效保障流轉(zhuǎn)，新的方式以保障效率非常必要，合作建房的方式就可以有效的解決上述問題，宅基地的使用權(quán)人可以將宅基地的使用權(quán)當(dāng)作出資，與主體范圍內(nèi)的受讓主體進(jìn)行合作建房，然后通過合同的方式約定所建房屋的所有權(quán)與使用權(quán)，合作的主體不應(yīng)該僅僅局限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。該制度在法律上的取人能夠更好的保障更多 的宅基地使用權(quán)人效益的最大化，也會因為合作建房而減輕農(nóng)村勞動者的建房支出，更好的保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益，對宅基地本身有需求的宅基地使用權(quán)人也可以通過宅基地分享制度而實現(xiàn)宅基地使用權(quán)效益的最大化。
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