對加強(qiáng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)管理的調(diào)研報告-資料下載頁
2024-09-23 02:19本頁面
【正文】 土地利用機(jī)制，推動城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，保護(hù)農(nóng)民利益。因此，建議： 農(nóng)村宅基地是我國八億農(nóng)民安身立命之基礎(chǔ)，事關(guān)農(nóng)民的切身利益、農(nóng)村社會的穩(wěn) 定以及農(nóng)業(yè)的發(fā)展，設(shè)計一個既符合我國現(xiàn)實農(nóng)村國情、又具有前瞻性的宅基地法律制度十分重要。農(nóng)村宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。因為 “ 地隨房走 ” 是我國現(xiàn)行法的一項基本原則。１９９０年國務(wù)院批轉(zhuǎn)《國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》，為逐步推進(jìn)農(nóng)村住宅商品化，鼓勵農(nóng)民原地或異地購買商品房，以及對村鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)奠定了良好理論基礎(chǔ)。建立宅基地流轉(zhuǎn)法律制度，其核心內(nèi)容是，在保持農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，政府取消原有的限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，對手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅 基地及其地上房屋，頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》等證書，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地交易市場，和城市商品房、房改房一樣，合法上市轉(zhuǎn)讓。 。當(dāng)前，要加強(qiáng)有關(guān)農(nóng)村土地、住宅建設(shè)的法律法規(guī)宣傳，公開審批登記手續(xù)，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對符合政策規(guī)定的農(nóng)民現(xiàn)有宅基地和房屋發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，明確農(nóng)民資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和住宅個人財產(chǎn)權(quán)，讓農(nóng)民知道房屋財產(chǎn)有法可依，有章可循。 “ 放開 ” 政策。在相關(guān)法律正式出臺之 第 15 頁 共 17 頁 前，地方農(nóng)村宅基地上市流轉(zhuǎn)可先實行 “ 放開 ” 政策 。允許農(nóng)村宅基地向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部或者本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的符合申請宅基地條件的人員，或者外地來此長期從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的準(zhǔn)備在此定居住的人員出租或出賣。其租賃或購買農(nóng)村宅基地價格由雙方協(xié)商確定，由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，與現(xiàn)有的國有土地交易市場逐步接軌，以真正體現(xiàn)農(nóng)村土地的市場價值。 。一般農(nóng)民最大一筆財產(chǎn)，即是宅基地上的房屋。如何把其潛在價值變成擴(kuò)大生產(chǎn)的貨幣價值，解決農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟(jì)資金不足的問題，重要途徑就是將其宅基地上的房屋抵押貸款。這與擔(dān)保法中 “ 為促進(jìn)資金融通和商品流 通，保障債權(quán)的實現(xiàn)，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì) ”的立法精神是一致的，應(yīng)當(dāng)予以支持。為此，要做好房屋權(quán)屬登記工作；房屋他項權(quán)利登記應(yīng)采用登記要件主義，要增加必要的登記收件，如要求土地所有者提供同意抵押的證明等。這樣可以最大限度地保證抵押安全，防止出現(xiàn)糾紛。此外，宅基地上房屋他項權(quán)登記要盡可能降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。 。對于新增宅基地可以設(shè)計不按戶限定標(biāo)準(zhǔn)，而是規(guī)定人均面積上限，超出部分根據(jù)有待建立的農(nóng)村宅基地價格體系規(guī)定的地價購買。宅基地流轉(zhuǎn)過程中獲得的收益分為房屋收益 和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應(yīng)當(dāng)在國家和集體經(jīng)濟(jì)組織和原宅基地使用者之間進(jìn) 第 16 頁 共 17 頁 行合理分配，大部分留給原宅基地使用者，國家則通過土地稅的形式分享。 。清理空置住宅， “ 一戶多宅 ” 和閑置宅基地。全面開展宅基地登記發(fā)證工作，界定宅基地邊界和產(chǎn)權(quán)，為宅基地市場提供基礎(chǔ)條件，鼓勵農(nóng)民向住宅小區(qū)集中，提高土地利用效率。 ，合理組織宅基地布局。許多宅基地布局雜亂無章，零星分散，土地浪費(fèi)和亂占現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)當(dāng)鼓勵農(nóng)民建樓房，配套的宅基地面積上限應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 實行宅基地有償使用制度，便于對村莊統(tǒng)一規(guī)劃、加強(qiáng)管理，改變村落破舊零亂的面貌。 。明確農(nóng)民宅基地的使用權(quán)究竟是債權(quán)還是物權(quán)。如果是債權(quán)，永遠(yuǎn)處于發(fā)包、承包的關(guān)系上，是不能流轉(zhuǎn)的，使用者無權(quán)抵押。如果是物權(quán)，則可以流轉(zhuǎn)，要真正保護(hù)農(nóng)民的利益，就要明確其為物權(quán)，承認(rèn)宅基地入市經(jīng)營。宅基地的所有權(quán)仍然屬于集體，但是合法使用者享有租賃權(quán)和收益權(quán)，可以將農(nóng)宅入市買賣租賃。農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，不得重新申請宅基地。 。合理的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度包括農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)形式、程序及具體登記、管理措施等的具體規(guī)定。 第 17 頁 共 17 頁 、有序的農(nóng)村宅基地市場。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，土地要素市場也從無到有逐步建立起來，初步形成了土地市場體系的框架，但是對于農(nóng)村宅基地市場方面卻是一片空白。在新的形勢下，特別是在人地矛盾日益加劇的今天，要完善社會主義市場體系，協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需，合理利用土地就必須改變農(nóng)村宅基地的無償使用制度，建立起規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場，要以體現(xiàn)宅基地區(qū)位環(huán)境質(zhì)量的差異性為核心，形成合理的價格體系，使價格在農(nóng)村宅基地的有效 配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。
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