5農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 三是健全農(nóng)村社會(huì)保障體系。一是明確戶的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和民事法律地位。無(wú)論以何種方式退出宅基地使用權(quán)，首先要做好對(duì)宅基地上的建筑物及其附屬設(shè)施的補(bǔ)償，這是對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施財(cái)產(chǎn)利益的維護(hù)，也有利于鼓勵(lì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)退出機(jī)制的完善， “ 有利于完善宅基地使用權(quán)權(quán)能，提高土地利用效率且可以促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益 ” ［５］。２ .建立宅基地有期限性使用制度。因此，限制宅基地使用權(quán) 第 7 頁(yè) 共 11 頁(yè) 的流轉(zhuǎn)是維持社會(huì)秩序特別是房地產(chǎn)行業(yè)秩序和地方政府運(yùn)作的需要。所謂放開(kāi)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)會(huì)造成大批農(nóng)民流離失所的擔(dān)心，忽略了農(nóng)民對(duì)自己利益的理性判斷能力。從流轉(zhuǎn)數(shù)量上看，所選取的被調(diào)研村莊均存在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。不過(guò)基于宅基地使用權(quán)的生存保障功能，農(nóng)戶向農(nóng)村集體組織成員之外人員的轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)時(shí)，一般不會(huì)全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)遣扇☆?lèi)似農(nóng)戶家庭成員間對(duì)宅基地使用權(quán)再分配的方式，轉(zhuǎn)讓大部分宅基地，而為自己保留一小塊兒可供居住的區(qū)域。調(diào)查期間，有被訪談?wù)哒J(rèn)為如果法律政策允許，其更傾向?qū)⒄厥褂脵?quán)向本村村民之外的人員流轉(zhuǎn)，因?yàn)檫@樣可以更直接的商談售賣(mài)價(jià)格。但是，隨著法治觀念的普及、近郊農(nóng)村被拆遷的可能性增加以及出嫁女贍養(yǎng)父母形式的多元化，該項(xiàng)風(fēng)俗有被突破的可能。個(gè)別情況下，因父母子女關(guān)系不睦，分家析產(chǎn)后會(huì)根據(jù)房屋分配情況在院落中砌墻，雙方有獨(dú)立的院落出口，形成了對(duì)宅基地的物理隔離。 一、田野調(diào)查的基本概況 本次田野調(diào)查采取實(shí)地調(diào)研方式進(jìn)行，主要運(yùn)用抽樣調(diào)查和深度訪談的方法，注重在與被訪談對(duì)象的交談中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。在取得訪談對(duì)象基本信任的基礎(chǔ)上，詳細(xì)了解被訪談對(duì)象的人口組成、職業(yè)類(lèi)別、家庭收入、知識(shí)背景等信息，基本掌握了被調(diào)查區(qū)域不同農(nóng)戶對(duì)待宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的心理狀態(tài)，為提出完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的相關(guān)建議提供了第一手信息支撐。這種情況在 被調(diào)查區(qū)域并不多見(jiàn)，但是在被調(diào)查村莊附近，距離約３公里的另外一個(gè)村，這種情況就極為普遍，似乎已無(wú)法用父母子女關(guān)系不睦來(lái)解釋?zhuān)浅蔀橐环N習(xí)俗。２ .農(nóng)村集體組織成員間的 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。但是，調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)了另外一個(gè)伴隨現(xiàn)象，盡管農(nóng)戶傾向于價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，但是在農(nóng)戶家庭成員有兄弟姊妹等近親屬關(guān)系且近親屬有購(gòu)買(mǎi)需求時(shí)，價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制就無(wú)存在空間。由于此類(lèi)情形流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶已將變現(xiàn)資金用于處理重大變故，故其無(wú)力承擔(dān)合同無(wú)效后返還財(cái)產(chǎn)的責(zé)任，因此其通常不會(huì)主張?jiān)撧D(zhuǎn)讓宅 基地使用權(quán)的行為無(wú)效。從流轉(zhuǎn)形式看，田野調(diào)查區(qū)域的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式日趨多樣，包括單純出租宅基地、出租房屋的同時(shí)出租宅基地、出售房屋的同時(shí)出售宅基地使用權(quán)、以宅基地使用權(quán)投資入股等流轉(zhuǎn)方式均現(xiàn)實(shí)存在，而且這些流轉(zhuǎn)形式一般是在被調(diào)查從區(qū)域并存。 三、完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)建議 １ .明確宅基地使用權(quán)為限制流通物。從這 一意義上講，而基于社會(huì)秩序的考量，通過(guò)法定程序，完全可以做出相關(guān)的限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，將宅基地使用權(quán)界定為限制流通物。前已述及，宅基地使用
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