5農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析-文庫吧
2025-08-23 23:08 本頁面
【正文】 用權(quán)的再分配一般發(fā)生在農(nóng)戶只有一個(gè)子女的情況下，對(duì)于農(nóng)戶有兩個(gè)兒子且兩個(gè)兒子均娶親的情形，提供新房的要求一般就要通過農(nóng)村集體組織成員間的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)予以實(shí)現(xiàn)，也就是由該農(nóng)戶向有空閑宅基地且有出賣意愿的家庭購買。該宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)同樣采用 “ 房地一體 ” 的原則，宅基地使用權(quán)和宅基地上的房屋一體售賣。且由于被調(diào)研區(qū)域?qū)俳嫁r(nóng)村，該區(qū)域具有拆遷補(bǔ)償?shù)睦嫫诖?。因此，流轉(zhuǎn)時(shí)，宅基地使用權(quán)的價(jià)格已被包含在流轉(zhuǎn)價(jià)格之內(nèi)，半畝左右的宅基地使用權(quán)價(jià)格一般在１０萬元左右。除此之 外，農(nóng)村集體組織成員間一般不發(fā)生宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。隨著農(nóng)村地區(qū)熟人社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的淡化，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的預(yù)期對(duì)象也不再局限于本村村民，而傾向于價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。調(diào)查期間，有被訪談?wù)哒J(rèn)為如果法律政策允許，其更傾向?qū)⒄厥褂脵?quán)向本村村民之外的人員流轉(zhuǎn)，因?yàn)檫@樣可以更直接的商談售賣價(jià)格。但是，調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)了另外一個(gè)伴隨現(xiàn)象，盡管農(nóng)戶傾向于價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，但是在農(nóng)戶家庭成員有兄弟姊妹等近親屬關(guān)系且近親屬有購買需求時(shí)，價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制就無存在空間。不同于法律上關(guān)于近親屬范圍的界定，少數(shù)情形下，該近親 第 4 頁 共 11 頁 屬 的范圍可能拓展至未出五服的本姓家族，顯示出傳統(tǒng)文化在農(nóng)村地區(qū)仍具有頑強(qiáng)的生命力、影響力。３ .農(nóng)村集體組織成員外的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體組織成員外的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分為兩種情形，一類是個(gè)別農(nóng)戶獨(dú)自向農(nóng)村集體組織成員之外人員的轉(zhuǎn)讓；另一類是村莊利用村內(nèi)空閑宅基地進(jìn)行房屋建設(shè)，并向農(nóng)村集體組織成員之外人員的轉(zhuǎn)讓。被調(diào)查村莊存在第一類情形，距離被調(diào)查村莊４公里左右且距縣城更近的村莊存在第二類情形。就個(gè)別農(nóng)戶獨(dú)自向農(nóng)村集體組織成員之外人員的轉(zhuǎn)讓而言，通常發(fā)生在該農(nóng)戶遭遇重大變故急需大量資金的情形。一般情況下，除部 分農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)械外，農(nóng)戶可用于抵押擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)較少，在急需大量資金的情形下，一旦不能通過向親戚朋友籌借的途徑得以實(shí)現(xiàn)，那么其唯一可供變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)就是其宅基地使用權(quán)及其附屬房屋。不過基于宅基地使用權(quán)的生存保障功能，農(nóng)戶向農(nóng)村集體組織成員之外人員的轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)時(shí)，一般不會(huì)全部轉(zhuǎn)讓，而是采取類似農(nóng)戶家庭成員間對(duì)宅基地使用權(quán)再分配的方式，轉(zhuǎn)讓大部分宅基地，而為自己保留一小塊兒可供居住的區(qū)域。由于此類情形流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶已將變現(xiàn)資金用于處理重大變故，故其無力承擔(dān)合同無效后返還財(cái)產(chǎn)的責(zé)任，因此其通常不會(huì)主張?jiān)撧D(zhuǎn)讓宅 基地使用權(quán)的行為無效。因該流轉(zhuǎn)行為通常不涉及村集體及其他農(nóng)戶的利益，村集體及其他農(nóng)戶通常也會(huì)默許這一行為。但是不排除拆遷時(shí)出售宅基地的農(nóng)戶再行主張合同無 第 5 頁 共 11 頁 效。就村莊利用村內(nèi)空閑宅基地進(jìn)行房屋建設(shè)，并向農(nóng)村集體組織成員之外人員轉(zhuǎn)讓的情形而言，本質(zhì)上是村莊利用現(xiàn)有剩余空閑宅基地在未變更土地所有權(quán)性質(zhì)、未辦理建設(shè)審批手續(xù)的情形下，開發(fā)的無售房資質(zhì)的 “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 。此類情形產(chǎn)生的糾紛較多，一是由于村委會(huì)換屆等原因，導(dǎo)致村委會(huì)履行宅基地及房屋交付義務(wù)的意愿變更；二是由于此類情形變向侵害了本可申請(qǐng)宅
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