5農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析-wenkub
2024-09-06 23 本頁面
【正文】 集體組織成員間的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)予以實現(xiàn)，也就是由該農(nóng)戶向有空閑宅基地且有出賣意愿的家庭購買。按照被調(diào)查區(qū)域的風(fēng)俗，出嫁女一旦出嫁就不能再對娘家財產(chǎn)提出分家析產(chǎn)的主張，也不能以繼承父母遺產(chǎn)為由分得父母房屋及所屬的宅基地使用權(quán)。農(nóng)戶家庭成員間對宅基地使用權(quán)的再分配既是對子女婚嫁提供新房這一風(fēng)俗的遵從，也與農(nóng)戶改善居住條件的愿望相一致。其基本模式為：農(nóng)戶在子女婚前將原有房屋進(jìn)行翻建，按照宅基地面積大小，翻建為北房為４間 第 2 頁 共 11 頁 或５間的帶有配房的類似四合院的院落。 二、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本樣態(tài) １ .農(nóng)戶家庭成員間宅基地使用權(quán)的再分配。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度缺失，導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的大量出現(xiàn)，也帶來了宅基地上的房屋抵押效力、強(qiáng)制執(zhí)行程序等司法難題。為把握宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度演變規(guī)律并增強(qiáng)討論的針對性，本文側(cè)重對縣域近郊農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實證分析。基于耕地保護(hù)、土地用途管制等原因，被調(diào)查區(qū)域已有村莊居住區(qū)之外已無可供分配的空閑地。子女婚后不久，農(nóng)戶間進(jìn)行分家析產(chǎn)，父母分得其中或東或西的兩間北房及其配房，但是共同使用同一院落出口，形成了兩戶共享原宅基地使用權(quán)的情形。按照法定結(jié)婚年齡來計算，這樣的房屋翻建和宅基地使用權(quán)再分配一般以２０年或稍微更長一段時間為周期，與農(nóng)村地區(qū)磚木結(jié)構(gòu)房屋的正常使用年限較為吻合。田野調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項風(fēng)俗仍舊為絕大多數(shù)的被調(diào)查縣域近郊農(nóng)村的村民認(rèn)可并接受，被調(diào)查區(qū)域尚未發(fā)現(xiàn)因此類 第 3 頁 共 11 頁 糾紛起訴至法院的情形。該宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)同樣采用 “ 房地一體 ” 的原則，宅基地使用權(quán)和宅基地上的房屋一體售賣。隨著農(nóng)村地區(qū)熟人社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的淡化，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的預(yù)期對象也不再局限于本村村民，而傾向于價高者得的競爭機(jī)制。３ .農(nóng)村集體組織成員外的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。一般情況下，除部 分農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)械外，農(nóng)戶可用于抵押擔(dān)保的財產(chǎn)較少，在急需大量資金的情形下，一旦不能通過向親戚朋友籌借的途徑得以實現(xiàn)，那么其唯一可供變現(xiàn)的財產(chǎn)就是其宅基地使用權(quán)及其附屬房屋。但是不排除拆遷時出售宅基地的農(nóng)戶再行主張合同無 第 5 頁 共 11 頁 效。根據(jù)調(diào)查，被調(diào)查區(qū)域農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)數(shù)量趨于增加、流轉(zhuǎn)形式趨于多樣的特點(diǎn)。因此，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)特別是向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人員的流轉(zhuǎn)大多以較為隱秘的方式進(jìn)行，交易初期通常并不為其他村民所知。這也從一個側(cè)面反映出農(nóng)民對于宅基地使用權(quán)有 自己的利益衡量和價值判斷。基于集體與國家的二元土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，政府壟斷了建設(shè)用地的供給，通過征收方式將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并以土地出讓的方式轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，從中獲取巨額的土地出讓金收益。 ” ［１］限制宅基地使用權(quán)在內(nèi)的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，在現(xiàn)階段具有其歷史合理性。可以預(yù)見，在中央與地方的財稅體制改革尚未完成之前，將宅基地使用權(quán)界定為限制流通物的政策選擇也難以改變。允許宅基地使用權(quán)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人員流轉(zhuǎn)，事實上是以尊重宅基地使用
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