【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5. 目標(biāo)公司債務(wù)和對(duì)外擔(dān)保情況 （ 1）需要關(guān)注主要融資和擔(dān)保合同是否對(duì)交易有所限制； （ 2） 公司法十六條； （章程規(guī)定擔(dān)保限額） （ 3）必要時(shí)，需要進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查。 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 6. 目標(biāo)公司簽署的重大合同 （ 1）重大合同的重要條款：合同金額、價(jià)款支付方式、合同內(nèi)容等； （ 2）是否存在對(duì)交易有限制性的條款； （ 3）重大合同的 履行情況 ：是否存在嚴(yán)重違約情形及違約風(fēng)險(xiǎn)。 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 7. 目標(biāo)公司訴訟、仲裁情況 ? 需關(guān)注：（ 1）概況：包括起因、時(shí)間、當(dāng)事方、主要過(guò)程及裁決內(nèi)容； （ 2）裁決履行情況：該付款的是否已付并提供付款證明、該履行義務(wù)是否已履行； （ 3）是否存在后續(xù)的程序和風(fēng)險(xiǎn)。 注：目前中國(guó)沒(méi)有權(quán)威性的全國(guó)性的訴訟和仲裁查詢系統(tǒng)，但除目標(biāo)公司提供 的資料外，還可通過(guò)以下途徑查詢： （ 1）最高人民法院執(zhí)行局全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢，網(wǎng)址 （ 2）去當(dāng)?shù)胤ㄔ汉瞬椋? （ 3）互聯(lián)網(wǎng)檢索。 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 8. 目標(biāo)公司人員情況（股權(quán)收購(gòu)中較重要：質(zhì)押轉(zhuǎn)收購(gòu)） （ 1）高管人員，現(xiàn)有員工人數(shù)及勞動(dòng)合同簽署情況； （ 2）是否存在勞動(dòng)爭(zhēng)議和仲裁情況。 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 9. 目標(biāo)公司稅收情況 （ 1） 主要稅種； 企業(yè)所得稅，營(yíng)業(yè)稅及附加，契稅，土地增值稅，印花稅，房產(chǎn) 稅，土地使用稅等。 （ 2）是否存在欠稅和 稅務(wù)處罰 。 ? 附：詳見(jiàn)課件第 X章 《 稅收 》 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 土地出讓需了解的基礎(chǔ)常識(shí) 知道什么是 831大限 知道土地出讓金的計(jì)算方式 知道契稅繳納情況 土地出讓 知道土地轉(zhuǎn)讓 25%的計(jì)算依據(jù) 知道與規(guī)劃的關(guān)系 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 對(duì)于開(kāi)工標(biāo)準(zhǔn)的不同認(rèn)定 工程及采購(gòu)的招投標(biāo)手續(xù) 施工證的種類（整體 /部分） 工程施工需了解的基礎(chǔ)常識(shí) 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 單項(xiàng)審批需了解的基礎(chǔ)常識(shí) 環(huán)境 綠化 異地建設(shè)、建成移交、權(quán)屬 交通 抗震 與物業(yè)用途直接相關(guān) 人防 消防 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 預(yù)售、預(yù)租需了解的基礎(chǔ)常識(shí) 商品房預(yù)售許可證 預(yù) 售 預(yù) 租 測(cè)繪 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 竣工驗(yàn)收需了解的基礎(chǔ)常識(shí) 樁基驗(yàn)收 地下基礎(chǔ)驗(yàn)收 整體驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 五方聯(lián)驗(yàn) 竣工驗(yàn)收備案表 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) 測(cè)繪報(bào)告需了解的基礎(chǔ)常識(shí) ? 測(cè)繪報(bào)告 ? 種類 測(cè)繪中的公攤 預(yù)測(cè)報(bào)告 實(shí)測(cè)報(bào)告 規(guī)劃測(cè)繪報(bào)告 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 1. 建設(shè)手續(xù)是否合法有效 ? 2. 項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)資質(zhì) ? 3. 土地出讓金和契稅的繳納 ? 4. 是否存在超規(guī)建設(shè)等情況 ? 5. 抵押、查封情況及抵押登記的辦理 ? 6. 關(guān)于產(chǎn)權(quán)證的辦理 ? 7. 目標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)的重要合同 ? 8. 目標(biāo)項(xiàng)目的銷售和租賃情況 ? 9. 目標(biāo)項(xiàng)目的保險(xiǎn) ? 10. 目標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理 ? 附：詳見(jiàn)課件第 X章 《 建設(shè)項(xiàng)目 》 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 1. 建設(shè)手續(xù)是否合法有效。主要為“五證”，必須核查原件，復(fù)印件備案。 （ 1） 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 及附件、附圖：規(guī)劃用地位置、性質(zhì)和面積等； （ 2） 《 國(guó)有土地使用證 》 ：面積、土地使用權(quán)人、用途、抵押登記等 （ 3） 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 及附件、附圖：建筑面積、用途、層數(shù)等 （ 4） 《 建筑工程施工許可證 》 ：面積、開(kāi)工和竣工時(shí)間； （ 5） 《 預(yù)售許可證 》 /《 銷售許可證 》 ：預(yù)售 /銷售的范圍、面積。 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 2. 項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)資質(zhì) （ 1） 資質(zhì)分為四個(gè)等級(jí)： ? 一級(jí)資質(zhì)： 承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ? 二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下： 可以承擔(dān)建筑面積２５萬(wàn)平方米以下建設(shè)項(xiàng)目，具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)確定。 （ 2）未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，存在被處以 5萬(wàn)元以上 10萬(wàn)元以下的罰款甚 至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）暫定開(kāi)發(fā)資質(zhì)：升級(jí)資質(zhì)或申請(qǐng)資質(zhì) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 目 錄 公司 PE項(xiàng)目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項(xiàng) 結(jié)束語(yǔ) ? 一級(jí)資質(zhì)： 1．注冊(cè)資本