【文章內(nèi)容簡介】 的數(shù)量與檔次與估價對象基本相似為原則 。 估價人員查勘了評估物業(yè)視力可及的部分 ， 在可能的情況下亦查勘了物業(yè)的內(nèi)部裝修 ， 但并未進行結(jié)構(gòu)測試 ， 未能確定物業(yè)有無結(jié)構(gòu)性損壞 。 所有提供給估價人員以及本報告所引用的信息及觀點均認為來自可靠資料 ， 是可信和正確的 。 所有該報告中所展示的地圖 、 平面圖及證件僅是為形象直觀地討論問題 ， 不能作為測量成果以用作他用 ， 也不允許把它們與此估價報告分開來單獨使用 。 本估價報告結(jié)果僅供委托方在本次估價目的下使用 ，不得做其他用途 。 未經(jīng)本估價機構(gòu)及委托方的書面同意 ，任何擁有此報告及拷貝的人都無權(quán)公開發(fā)表 ， 也無權(quán)用于任何目的 。 凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果 ， 估價機構(gòu)及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 。 本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上 ， 報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有 。 1 報告中所使用的貨幣為人民幣 。 估價對象 坐落、四至、權(quán)屬狀況、面積、 背景、環(huán)境、規(guī)劃條件、建筑概況、 現(xiàn)狀。 名稱 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層 坐落 中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路 面積 地下室為 3, 、 地上第三層為 3,方米 總樓層數(shù) 七層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 裝修情況 外部： 首層外墻為白色鋼化玻璃 ， 局部鑲進口鋁板；二層及三層商場選用淺綠色鋼化玻璃 ， 局部鑲進口鋁板；四至七層寫字樓部分為法國綠鋼化鍍膜玻璃幕墻 ， 其余部分及住宅外墻為條形釉面磚 。 內(nèi)部 地下室：內(nèi)墻為膠漆；天花為格柵吊頂；地面鋪地磚；卷閘門 ， 鋁合金窗 ， 內(nèi)部由落地鋼化玻璃分隔成部分音像試聽室 。 地上第三層：目前正在裝修 設(shè)施設(shè)備 越港商業(yè)中心地下室設(shè)兩處主要入口 ， 各有兩部雙向自動扶梯及人行樓梯 ， 可由室外直接進入地下商場 。 商場部分共設(shè)八部雙向自動扶梯 、 一部升降電梯及一部客貨兩用電梯 ， 地上三層設(shè)兩部觀光電梯 ， 各層另設(shè)五條步行樓梯 。 整棟大廈設(shè)有中央空調(diào)及煙感噴淋系統(tǒng) 。 物業(yè)管理良好 。 工程質(zhì)量 經(jīng)驗收合格 竣工日期 1999年 1月 25日 維護 、 保養(yǎng)情況 目前物業(yè)維護 、 保養(yǎng)情況較好 。 占用情況 根據(jù)吾等實地視察及業(yè)主指示 ， 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層具體情況如下： 該物業(yè)地下室目前已整體出租給翔飛音像制品市場使用； 地上三層將作為國際珍珠交易中心使用 ， 目前正在裝修 。 周邊設(shè)施 越港商業(yè)中心位于深圳市羅湖區(qū)人民北路沿街與深南東路輔線交匯處之北側(cè) ， 處于商業(yè)旺區(qū)東門老街的南端 ， 人民北路為東門區(qū)唯一連接深南東路的步行街 ， 深南東路輔線可行駛機動車輛 。 該物業(yè)四面臨步行街 ， 東面為大世界商城 ， 南面鄰南塘商業(yè)廣場 、 亞洲商業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場 ， 西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽廣場 ， 北面為水產(chǎn)大廈 。 現(xiàn)越港商業(yè)中心與周邊之中威 商業(yè)城首層均以天棚連通 ， 形成一體 。 越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項目 ， 重建后大部分已發(fā)展為多層商場 ， 兼有少部分住宅及寫字樓 。 大廈利用現(xiàn)狀 越港商業(yè)中心地下室為翔飛音像制品市場、地上一層商場經(jīng)營服裝鞋類、地上二層為休閑中心，地上三層目前正在裝修，據(jù)業(yè)主介紹該層將建成國際珍珠交易中心，四至七層為寫字樓和住宅。該大廈主要出入口設(shè)置于首層，分別面向漁街及人民北路。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號 一九九七年七月十六日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司 （ 乙方 ）簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 ， 現(xiàn)部分摘錄如下： 地塊編號 ： H20726 土地面積 ： 5, 土地使用年期 ： 50年 （ – ） 土地用途 ： 商業(yè) 、 辦公 、 住宅 建筑覆蓋率 ： 不大于 70% 建筑容積率 ： 不大于 計入容積率 ： 20, ， 其中商業(yè) 10, ， 總建筑面積 ： 辦公 2, ， 住宅 7, 建筑層數(shù) ： 多層 其它 ： 地下部分為 3726平方米 （ 不計容積率 ） 項目分成比例 ： 廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司占 20% 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司占 80% 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號 補充協(xié)議書 一九九八年五月二十日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司 （ 乙方 ） 簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補充協(xié)議書 ， 其中指出 ， 甲方同意在此項目總建筑面積中除廣州公司分得商業(yè)建筑面積 （ 首層 、 第二層 ） ， 其余建筑面積全部歸浙江公司所有 。 深圳市羅湖區(qū)人民政府文件羅府復(fù) [1998]23號 深圳市羅湖區(qū)人民政府一九九八年七月一日發(fā)出的 《 關(guān)于確認浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨立改造編號為 120993地塊的復(fù)函 》 ， 依據(jù)深圳市中級人民法院 [1998]深中房初字第 52號民事調(diào)解書和深圳市國土局深地合字第 [97]1049號 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補充協(xié)議書 ， 依據(jù) 《 深圳特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例 》 第 46第 4款規(guī)定 ， 經(jīng)研究 ， 同意將羅湖區(qū)人民北路漁街的舊城改造項目 (地塊編號： 120993， 宗地號： H20726， 用地面積： )由浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨立改造 。 《 深圳市建設(shè)工程竣工驗收證書 》 （ 深羅建施驗字 9900023號 ） 主要內(nèi)容摘要如下： “ 越港商業(yè)中心基本符合國家現(xiàn)行驗收規(guī)范及驗評標(biāo)準(zhǔn) ， 驗收合格 ，準(zhǔn)予使用 。 ” 工程名稱：越港商業(yè)中心 工程地址：人民北路北側(cè) 建筑面積： 20693平方米 層數(shù)： 7層 結(jié)構(gòu)：框架開工日期： 1997年 9月 22日 竣工日期： 1999年 1月 25日 建設(shè)單位：浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司 施工單位：深圳市第三建筑工程公司 越港商業(yè)中心地下室改變功能的有關(guān)批文 深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局對越港商業(yè)中心地下室改變功能的批復(fù)為：貴司 H20726地塊位于東門舊城改造范圍內(nèi) ， 請貴司到區(qū)舊城改造辦補交地價后 ， 再到我局辦理補充協(xié)議書手續(xù) 。 （ 深規(guī)土函第LH9900196號 ） 浙江越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司一九九九年三月三十一日關(guān)于改變 《 越港商業(yè)中心 》 地下室使用功能申請測算補交地價的報告提出 ,地下室一層建筑面積 3, ， 其中設(shè)備用房面積為 ， 其他建筑面積為 3, 。 根據(jù)貴司指示 ， 補交地價工作正在進行 ， 我們在該次評估中將以假設(shè)應(yīng)補地價全部交清作為評估基礎(chǔ) 。 深圳市房屋建筑面積查丈報告 根據(jù)業(yè)主提供的兩份 《 深圳市房屋建筑面積查丈報告 》 （ 1999年 2月 8日及 2023年 6月 26日由深圳市地籍測繪大隊制定 ） ， 地下室建筑面積合計為 3, ， 地上第三層建筑面積合計為 3, 。 各單位面積詳見附表一 。 注：根據(jù)業(yè)主指示 以上物業(yè)之 《 房地產(chǎn)證 》 辦理工作正在進行中 ，我們假設(shè) 《 房地產(chǎn)證 》 能夠如期取得 ， 以上物業(yè)名錄以貴司提供之清單為依據(jù)；我們評估中所采用之建筑面積將以貴司提供之 《 深圳市房屋建筑面積查丈報告 》 中所載為準(zhǔn) 。 我們需要指出 ， 以上總結(jié)僅出于我們對上述貴公司提供文件的理解 ，我們建議貴公司對上述文件的合法性咨詢貴公司法律顧問的意見 ， 除非特別指出 ， 我們的估價將基于上述總結(jié) 。 物業(yè)有關(guān)之業(yè)權(quán)文件復(fù)印件 ， 請參見附件二 。 三 、 估價對象概況 估價緣由 本公司受太平洋保險公司重慶分公司 辦事處委托 ， 對其承保的某東風(fēng)貨車失控撞傷農(nóng)房而對農(nóng)房造成的直接損失進行評估 。該東風(fēng)貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責(zé)任險 ，此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責(zé)任認定書 ， 由東風(fēng)貨車負全責(zé) 。 估價對象實體狀況 估價對象位于豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴村七組 ， 距離縣城中心約 20公里 ， 三面周與農(nóng)地相鄰 ， 一面臨鄉(xiāng)村公路 。 受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu) ， 共兩層 ， 建筑物橫墻承重 ， 承重墻厚 24厘米 ， 樓梯間空花墻厚 12厘米 ， 其余墻厚 18厘米 ， 梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿 ， 石灰所占比例較小 ， 砂漿標(biāo)號較低 。 建筑物內(nèi)外墻初級抹灰 ， 室內(nèi)水泥砂漿地面 ， 普通木門窗 。 事故損傷情況分析 該東風(fēng)貨車從斜坡下行途中突然失去控制 ， 貨車沖出公路 ， 經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車 。 貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房 ， 與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸 ， 造成建筑物第一層外側(cè)墻 （ 非承重墻 ）洞穿 ， 洞徑橫向最大尺寸 ， 豎向最大尺寸 ， 洞底距地面高度 ；樓梯間外側(cè)墻坍塌 ， 坍塌后形成一個橫向最大尺寸 ，豎向最大尺寸 ；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好 ， 陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏 ， 部分門窗受損 。 經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場鑒定：受損建筑物基礎(chǔ)完好 ， 承重墻絕大部分未受損 ， 非承重墻局部受損 ， 房屋所受損傷可以修復(fù) ， 為非危房 。 修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴大拆除 ， 再按原狀恢復(fù)考慮 。 估價范圍 估價范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定 ， 即受創(chuàng)面的豎向擴大拆除費用 ， 以及恢復(fù)原狀所需費用 。 一、 估價對象： 東方酒店又名東方馬可孛羅大酒店 ， 位于廈門市開元區(qū)建業(yè)路 8號 ， 地處廈門市中心 ——風(fēng)光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓 ，東面毗鄰廈門市政府大樓 、 人民大會堂 ， 西面臨建業(yè)路 ， 是一座四星級酒店 。 估價對象地理位置示意圖如下： 該酒店總建筑面積為 （ 含地下室建筑面積 平方米 ） ， 建筑層數(shù)為八層 ， 于 1 99 8年建成；總用地面積為 ， 其權(quán)屬人為廈門東方酒店有限公司 。 廈門東方酒店有限公司系由廈門外資建設(shè)工程公司與新加坡金產(chǎn)業(yè)投資有限公司投資興辦的中外合作經(jīng)營企業(yè) ， 于 1985年 7月 11日在廈門市注冊登記 ， 經(jīng)營范圍為客房 、 餐廳 、 信息傳遞 、 商場 、 美容美發(fā)院 、 健身中心 、 娛樂中心 、 會議室等 。 廈門東方酒店有限公司于 2023年 9月 15日領(lǐng)取了 《 廈門市土地房屋權(quán)證 》 （ 廈地房證第00129666號 ） 。 證書上載明：國有土地使用 權(quán)類型為劃撥 ， 土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè) ， 房屋所有權(quán)性質(zhì)為涉外產(chǎn) ， 房屋用途為商業(yè) ， 地籍號為 40000210009。 2023年 8月 8日廈門東方 酒店有限公司與廈門市土地房產(chǎn)管理局簽定了 《 廈門市劃撥國有土 地使用權(quán)設(shè)定出讓合同書 》 （ [2023]廈地合設(shè)字 082號 ） ， 設(shè)定土地 出讓用途為酒店 ， 出讓年限為 2023年 1月 1日至 2040年 1月 1日 ， 設(shè)定