【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年四月三日至四月八日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自報(bào)告出具之日起有效期為壹年。 ************************* 法定代表人：**　　　　　　　　 二○○九年四月八日房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、個(gè)別因素分析根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于某區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)（某區(qū)中關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號(hào)地塊）的某國(guó)際大廈，土地使用權(quán)人為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國(guó)有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年。圖號(hào)為Ⅳ1473（2），地號(hào)為0312013001007。宗地四至：東至某鎮(zhèn)中路，南至規(guī)劃一號(hào)路，西至規(guī)劃五號(hào)路，北至北四環(huán)西路。宗地規(guī)整，便于綜合利用。位于某市綜合用途三級(jí)地價(jià)區(qū)。估價(jià)對(duì)象距離市中心約15公里。估價(jià)對(duì)象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下：①通路：北四環(huán)路；②供電：市政電網(wǎng)供電；③供水：市政供水管網(wǎng)供水；④排水：排入市政污水管網(wǎng)；⑤通訊：接市政通訊網(wǎng)；⑥供暖：市政供暖管網(wǎng)供暖；⑦供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于某區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)的某國(guó)際大廈，（詳見(jiàn)下表）。 估價(jià)對(duì)象情況一覽表序號(hào)層次建筑面積（m2）用途備注1518 辦公　24 辦公　33 辦公　42 辦公　51 商業(yè)　61 餐飲　小計(jì)72 停車場(chǎng)　車位115個(gè)83 停車場(chǎng)　車位145個(gè)小計(jì)合計(jì)　 　　估價(jià)對(duì)象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整）估價(jià)對(duì)象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結(jié)構(gòu),。某國(guó)際大廈由巴馬丹拿公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；。某國(guó)際大廈由戴德梁行物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位320個(gè)，地上車位30個(gè)。建筑物裝修情況:外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點(diǎn)接式鋼化玻璃幕墻。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過(guò)道局部為化纖地毯，局部部為地磚地面，地下車庫(kù)地面為環(huán)氧樹脂噴刷，局部設(shè)金剛砂防滑條。內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過(guò)道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。設(shè)備配套：設(shè)置煙感防火自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)。電梯：日本原裝三菱客梯12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨梯一部。根據(jù)委托方提供的資料，地下二、車位260個(gè)。某國(guó)際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的某京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國(guó)）有限公司、中國(guó)銀行某某支行、某航天長(zhǎng)峰服務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國(guó)易科認(rèn)證集團(tuán)公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國(guó)）投資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次租戶。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】記載，估價(jià)對(duì)象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評(píng)估基準(zhǔn)日尚未解押。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象在本評(píng)估基準(zhǔn)日不存在抵押、擔(dān)保、糾紛、訴訟等他項(xiàng)權(quán)利。二、區(qū)域因素分析某區(qū)是某十八個(gè)區(qū)縣之一，位于某市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口157萬(wàn)人。轄22個(gè)街道辦事處，11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。古時(shí)某鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“某區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。某區(qū)地勢(shì)西高東低，西部山區(qū)屬太行山余脈，山地面積占總面積的15％；東、西部為平原，境內(nèi)河道長(zhǎng)度119．8公里。屬溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數(shù)2662小時(shí)，無(wú)霜期211余天，平均降水量628．9毫米。境內(nèi)有大小河流10條，主要水系有高粱河、清河、萬(wàn)泉河、南長(zhǎng)河、小月河、南沙河、北沙河及人工開(kāi)鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫(kù)等。 某區(qū)是著名的文化教育區(qū)。作為解放后國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的文化教育科研基地，區(qū)內(nèi)駐有某大學(xué)、清華大學(xué)等39所普通高等院校、22所各類成人高等院校和眾多民辦院校，在校大學(xué)生人數(shù)占全市的79％；駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位219個(gè)，中國(guó)科學(xué)院41個(gè)研究所大部分均在某，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬(wàn)人，住區(qū)兩院院士335人；有中小學(xué)246所，每年考入高校的學(xué)生均在5000人以上，占全市高考錄取人數(shù)的1/4以上。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報(bào)信息、科研成果等均高度密集。某區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國(guó)第一家國(guó)家級(jí)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的超速增長(zhǎng)期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭，逐步形成電子信息、光機(jī)電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟(jì)帶。1999年國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的批復(fù)后，某區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)中心區(qū)和大部分發(fā)展區(qū)、以及“一區(qū)五園”中最大的某園的所在地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的歷史時(shí)期。某區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風(fēng)光宜人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。有各關(guān)文物點(diǎn)700余處，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)單位4處，某市重點(diǎn)文物保護(hù)單位28處。某區(qū)縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通設(shè)施組成。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長(zhǎng)48公里。鐵路橋梁13座，火車站7個(gè)。其中：京包線16公里、京門線7公里、。一線地鐵橫貫區(qū)境南部，長(zhǎng)7公里，有車站5個(gè)。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達(dá)市區(qū)和全區(qū)各地。委估房地產(chǎn)位于某區(qū)北路，影響地價(jià)的區(qū)域因素主要有：道路交通條件：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過(guò)?？偟膩?lái)看，估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)位置較好，交通較為便利，道路通達(dá)條件較好。辦公聚集度：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域以學(xué)校、辦公、商業(yè)及住宅為主，辦公聚集度高。市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較完善，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）：通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等。供電：市政電網(wǎng)供電；供水：接市政供水管網(wǎng)；排水：排入市政污水管網(wǎng)；通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)；供暖：可接市政熱力管網(wǎng)；供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。環(huán)境條件：估價(jià)對(duì)象位于某區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。依據(jù)【京政發(fā)[2002]32號(hào)】文件的規(guī)定，估價(jià)對(duì)象位于某市綜合（辦公）用途三級(jí)地價(jià)區(qū)。三、市場(chǎng)背景分析（1）地理位置與行政區(qū)劃某，我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)上占有重要的地位。其地理坐標(biāo)，東經(jīng)115176。2439?！?17176。3039。，北緯39176。3839。～41176。0539。，南北直線距離為170公里，東西直線距離為160公里。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。，其中山區(qū)占9200平方公里，丘陵面積1200平方公里，平原面積占6408平方公里，%、%、%。全市劃分為18個(gè)區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個(gè)區(qū)習(xí)慣上稱為城區(qū)；朝陽(yáng)、某、豐臺(tái)、石景山四個(gè)區(qū)稱近郊區(qū)；門頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個(gè)區(qū)縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。18個(gè)區(qū)縣總稱為某市或全市。（2）自然環(huán)境①地質(zhì)地貌綜述某地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統(tǒng)稱軍都山， 屬古老的燕山山脈。山勢(shì)陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。與山交接的山地一般在海拔100－500米，主要為低山丘陵。東南部為平原，平坦開(kāi)闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。②氣候、水文某市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。其特點(diǎn)是：春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。某市是我國(guó)東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于8月份。③河流全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長(zhǎng)174公里；潮白河，長(zhǎng)90公里；北運(yùn)河，長(zhǎng)101公里，此外還有大清河、薊運(yùn)河兩大水系。（3）某市經(jīng)濟(jì)狀況某是我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治、文化中心。隨著對(duì)外開(kāi)放和改革的不斷深入，城市產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整日趨合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，為突出首都的形象，九十年代以來(lái)，重點(diǎn)發(fā)展了旅游、商貿(mào)、高科技、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)了