房地產(chǎn)評(píng)估的成本法(編輯修改稿)
2025-02-10 17:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法41n勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)包括臨時(shí)用地、水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)；工程勘察測(cè)量及工程設(shè)計(jì)費(fèi)；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢、可行性研究、建筑工程許可證執(zhí)照費(fèi)等。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法42注意這一部分費(fèi)用與土地的 生熟 程度有關(guān)。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法43216。理解 “三地 ”p生地： 指已 完成 土地使用批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )可用于建筑的土地，該建筑用地 無 基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。p毛地： 指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )， 具有 三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但 未 進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。p熟地： 指 具有 完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可 用于建筑的土地第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法44n基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括由開發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明燈建設(shè)費(fèi)用。應(yīng)以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的管線綜合圖為依據(jù)。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法45n建安工程費(fèi)即開發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應(yīng)付給建筑商的全部費(fèi)用。具體包括：建筑安裝工程費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)等。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法46n公共設(shè)施 建設(shè)費(fèi)包括由開發(fā)商支付的建設(shè)居委會(huì)、派出所、托兒所、自行車棚、公廁等非經(jīng)營(yíng)性用房；附屬工程如鍋爐房、熱力點(diǎn)、變電室、開比索、煤氣調(diào)壓站的費(fèi)用和電貼費(fèi)等；文教衛(wèi)生如中小學(xué)、文化站、門診部、衛(wèi)生所用房的建設(shè)費(fèi)用。但商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、服飾店、菜店、小百貨店等經(jīng)營(yíng)性用房的監(jiān)督和費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)，但按規(guī)定不計(jì)入商品房?jī)r(jià)格。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法47p管理費(fèi)用主要指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中支付的管理人員的工資等。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法48p投資利息土地取得費(fèi)和開發(fā)成本均要計(jì)息第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法49p銷售稅費(fèi)252。銷售費(fèi)用。包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托代銷費(fèi)等252。銷售稅金及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加252。其他銷售稅費(fèi)。包括由賣方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、土地增值稅等第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法50p土地增值稅土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額。土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 扣除項(xiàng)目金額 。? 土地增值稅估價(jià)的關(guān)鍵是土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的估算。但對(duì)于納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場(chǎng)價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)對(duì)其轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，核定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法51? 土地增值稅 是房地產(chǎn)行業(yè)的一種稅，針對(duì)房地產(chǎn)在 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 所產(chǎn)生的增值額而征收的一種稅。 所得稅 是針對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得或個(gè)人所得而征收的一種稅，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人租賃、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個(gè)人所得稅。兩者較為類似的都是對(duì)所得收益征稅，但 土地增值稅是屬于交易費(fèi)用的一種，是計(jì)入成本中的。 52u舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法53u計(jì)算公式 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法54思考：土地是否存在貶值？第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法55一般來說，土地不會(huì)隨著使用而出現(xiàn) 實(shí)體性貶值 ，但當(dāng)土地使用權(quán)被規(guī)定了 使用年限 后，土地使用權(quán)就有一個(gè)使用壽命的問題。隨著土地使用時(shí)間的累加， 剩余使用壽命不斷減少，土地的功效也隨之發(fā)生損失 ，這就是土地價(jià)值的年限損耗。另外主要存在 經(jīng)濟(jì)性貶值。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法56u測(cè)算地產(chǎn)各種貶值地產(chǎn)年限 貶值率 =已使用年限 /法定年限地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 貶值額 =：第 i年地產(chǎn)收益損失額； r：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率 n：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法57u舊 房地產(chǎn)重置成本測(cè)算216?？刹捎?房地分估 的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場(chǎng)法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置成本。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法58p估算建筑物的重置成本252。直接法252。間接法第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法59第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法p直接法 指在 近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi) 的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物 相類似的新建筑物 的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng) 修正 后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算中，通常經(jīng)過分析、測(cè)算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。60第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法p間接法根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出 工程直接費(fèi)， 再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn) 后，計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上 發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi) 后算出重新建造價(jià)格。61第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法p估算建筑物的損耗252。有形損耗（理化因素）252。無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）62252。有形損耗n耐用年限法（使用年限法）n打分法第五章 16
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