盛世大道定價培訓(編輯修改稿)
2025-03-08 04:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 否本報告是嚴格保密的。對可比樓盤進行定量描述，量化統(tǒng)計，根據(jù)每一樓盤 定級因素 的具體指標及等級劃分（只有落實到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述）與項目樓盤對比評分，根據(jù)評分結(jié)果終得出項目均價的方法。可比樓盤量化定價法（競品樓盤權(quán)重比較）我們總共列出 18個定級因素，分別為 位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽、付款方式、戶型設(shè)計、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量 。此 18個因素，共分 五等級 ，分值為 5分。分值越大，表示等次越高。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。定級因素權(quán)重確定權(quán)重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。18個因素， 按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重 分別為 位置 、價格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽、付寬方式 、戶型設(shè)計 、銷售情況 、廣告 、停車位數(shù)量 。 權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。本報告是嚴格保密的。樓盤定級因素定級公式P=∑Wi*Fi=W1F1+W2F2+W3F3+W4F4+W5F5+W6F6+…WnFn公式中，P—— 總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n—— 樓盤定級因素的總數(shù)Wi—— 權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi—— 分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。本報告是嚴格保密的?？杀葮潜P量化定價法的操作流程開發(fā)商意見選擇對比產(chǎn)品及相應(yīng)權(quán)重確定比較因素及相應(yīng)權(quán)重專家打分并進行計算和調(diào)整開發(fā)商確認均價開發(fā)商確認價格表制作價格表確定布局差確定水平差確定垂直差實地考察項目本報告是嚴格保密的。為使市場對比的價格具有市場指導意義，以及更好的突出項目的特點及區(qū)域性特點，在選擇對比樓盤時，應(yīng)該選擇具有 市場比較價值 的樓盤（一般為 4或 5個 ），而且具備 典型性（至少 1個） 。如何尋找比較對象？有的項目感覺競爭項目很多，如何篩選？有的項目找不到可比對象，又該怎么辦？第一步選擇對比 產(chǎn)品 及相應(yīng)權(quán)重。本報告是嚴格保密的。在比較對象的選擇時，根據(jù)競爭度的不同，調(diào)整選擇的范圍；競爭度越高的產(chǎn)品，如二線城市高層，地縣市的多層、小高，應(yīng)縮小比較范圍，突出重點可比較項目；競爭度低的產(chǎn)品，如別墅、創(chuàng)新型產(chǎn)品，應(yīng)通過擴大比較范圍來找比較的對象。時間比較價值產(chǎn)品比較價值區(qū)位比較價值潛在項目在售項目次新房二手房同類型產(chǎn)品同檔次產(chǎn)品替代產(chǎn)品跨區(qū)域類區(qū)域臨近區(qū)域同區(qū)域競爭度高的產(chǎn)品競爭度低的產(chǎn)品本報告是嚴格保密的。第二步確定比較因素及相應(yīng)權(quán)重對比項目：指最具比較價值項目，其權(quán)重應(yīng)當適當加大本報告是嚴格保密的。?比較因素的選擇不應(yīng)過多過細；?應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)，不同物業(yè)類型選擇相應(yīng)的比較因素；?消費者關(guān)心的要素相應(yīng)權(quán)重要加大，比如景觀、物管等；?一些關(guān)鍵的劣勢不容忽視，比如污染問題、噪音問題等。本報告是嚴格保密的。第三步專家打分，并進行計算和調(diào)整專家打分法在操作過程中，由于存在個人偏好以及個人理解的不同，因此需要有一套科學的方法盡量減少主觀的影響帶來的不確定性：?在打分之前，所有參與人員對對比項目必須要有全面的了解；?要有明確的比較基準；?在打分過程中，要有科學嚴謹?shù)牟僮鞣椒?，如對每一項打分采取平均值或者去除最高最低求均值法等?打完分，還應(yīng)該根據(jù)市場狀況進行調(diào)整，此過程也應(yīng)該集合所有專家的意見，避免主觀臆斷。本報告是嚴格保密的。目錄 第一部分 整盤均價的制定第二部分 戶型單價的制定本報告是嚴格保密的。價格表的制定單價形成 =基準價 +布局差 +水平差 +垂直差價格差價格差的三個層面布局差： 同一項目由于不同樓棟在空間布局上的不同造成樓棟之間景觀面、便利性的不同，形成 棟差 。水平差： 在同一樓棟同一層面，由于不同戶型的日通風條件、景觀視角、戶型功能設(shè)計等存在差異，包括 朝向差異、景觀差異、功能差異 。垂直差： 主要指樓層以及 因為樓層不同 而引起的景觀、噪音等其他方面的差異。本報告是嚴格保密的。樓棟差的影響因素一般而言，靠近主題景觀或者是會所的樓棟較好，臨近馬路、社區(qū)出入口的樓棟較差。本報告是嚴格保密的。水平差的影響因素朝向差異的判斷依據(jù)： 日照條件如何：有幾個房間朝南？戶型功能差異的判斷依據(jù)： 是否全明設(shè)計？戶型是否方正實用？功能分區(qū)是否合理？ （私密性好、有無儲藏室、陽臺等）
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