盛世大道定價(jià)培訓(xùn)-文庫吧在線文庫
【正文】 高，其商品房將難以售出，而價(jià)格定得過低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤難以實(shí)現(xiàn)，另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)?？杀葮潜P量化定價(jià)法（競品樓盤權(quán)重比較）我們總共列出 18個(gè)定級(jí)因素，分別為 位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量 。18個(gè)因素， 按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重 分別為 位置 、價(jià)格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽(yù)、付寬方式 、戶型設(shè)計(jì) 、銷售情況 、廣告 、停車位數(shù)量 。W1F1W5F5為使市場對(duì)比的價(jià)格具有市場指導(dǎo)意義，以及更好的突出項(xiàng)目的特點(diǎn)及區(qū)域性特點(diǎn)，在選擇對(duì)比樓盤時(shí)，應(yīng)該選擇具有 市場比較價(jià)值 的樓盤（一般為 4或 5個(gè) ），而且具備 典型性（至少 1個(gè)） 。在打分之前，所有參與人員對(duì)對(duì)比項(xiàng)目必須要有全面的了解；?在打分過程中，要有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮鞣椒ǎ鐚?duì)每一項(xiàng)打分采取平均值意見，避免主觀臆斷。戶型單價(jià)的制定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（私密性好、有無儲(chǔ)藏室、陽臺(tái)等）面積分配是否合理？（房間面積是否合理，有無浪費(fèi)） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?采用整數(shù)的形式也能給客戶以尊貴的感受。案例分析假設(shè)條件：?A戶型面積 100平米， B戶型面積 90平米，全部因素綜合評(píng)分第二步 第三步第一步 第四步水平系數(shù)評(píng)定對(duì)同層單位進(jìn)行評(píng)定，根據(jù)其相互間細(xì)微差別進(jìn)行評(píng)分并加權(quán)匯總對(duì)各棟單元進(jìn)行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小垂直系數(shù)評(píng)定 特殊影響調(diào)整對(duì)各棟單元進(jìn)行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小布局系數(shù)評(píng)定對(duì)小區(qū)布局進(jìn)行評(píng)定，根據(jù)各樓棟位于小區(qū)位置的不同進(jìn)行樓棟評(píng)分 以中間樓層： 15F為 評(píng)分基準(zhǔn)，各系數(shù)之間采用相乘的關(guān)系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。已明顯感受到噪音影響，影響較小臨近迎賓路，噪音明顯。因而，在平面區(qū)分上，重點(diǎn)考慮噪音、景觀對(duì)項(xiàng)目影響，對(duì)此項(xiàng)打分設(shè)置較大權(quán)重，分別為 景觀視野占 35％，噪聲灰塵占 45％。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12:39:1126,2112:39 12:39:1112:39:1126,2112:39 12:39:1112:39:11 一月 21一月 2100:39:1100:39:11January2112:39 12:39:11adipiscingac,cursus.iaculisurnadolor 2023/1/26一月 JanuaryJanuary 2023/1/26202312:39:11JanuaryJanuary 2023/1/26202312:39:11JanuaryJanuary 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。視程受限，有較好的樓間距離，但主視線受部分遮擋。?C戶 每棟樓均為兩個(gè)單元，分為東單元和西單元；?具備一定的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)功能??保留尾數(shù)使消費(fèi)者產(chǎn)生便宜的心理錯(cuò)覺。層差價(jià)變化情況園景：高 — 中 — 低高中低遠(yuǎn)景：中 — 高 — 低低高中遠(yuǎn)近面充分越過遮擋本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。特定樓層： 逢有數(shù)字 8的層面價(jià)格偏高；而 1 14層價(jià)格偏低，因此，某些本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。要有明確的比較基準(zhǔn)；?專家打分法在操作過程中，由于存在個(gè)人偏好以及個(gè)人理解的不同，因此需要有一套科學(xué)的方法盡量減少主觀的影響帶來的不確定性：?第三步專家打分，并進(jìn)行計(jì)算和調(diào)整應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)，不同物業(yè)類型選擇相應(yīng)的比較因素；?時(shí)間比較價(jià)值產(chǎn)品比較價(jià)值區(qū)位比較價(jià)值潛在項(xiàng)目在售項(xiàng)目次新房二手房同類型產(chǎn)品同檔次產(chǎn)品替代產(chǎn)品跨區(qū)域類區(qū)域臨近區(qū)域同區(qū)域競爭度高的產(chǎn)品競爭度低的產(chǎn)品本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。…W3F3=∑Wi權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)要求：開發(fā)商具有領(lǐng)導(dǎo)品牌，項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)可超作為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目。是企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價(jià)方法。區(qū)分需求定價(jià)法本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)于房地產(chǎn)來說，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價(jià)相應(yīng)變化。 價(jià)格一級(jí)比一級(jí)高并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價(jià)值。是指以需求為中心，依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià) 計(jì)算公式為：單位產(chǎn)品售價(jià) =單位產(chǎn)品總成本 /（ 1— 加成率）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（億元）每平方米售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤） /預(yù)計(jì)銷售量 售價(jià)與成本之間的差額即為利潤。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成 (參考 )當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本主要由以下部分組成：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。需求導(dǎo)向定價(jià) 整盤均價(jià)的制定第二部分 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。整盤均價(jià)的制定第二部分 216。序號(hào) 工程類別 平均造價(jià)（元 /平方米） 備 注一 土地費(fèi)用1 土地使用權(quán)出讓金 / 土地開發(fā)動(dòng)遷費(fèi)用及土地使用費(fèi)2 土地出讓契稅 / 按出讓金的 3%計(jì)算二 建安費(fèi)用1 普通商品房 多層 9501050 ?67層住宅小高層 13501450 ?812層住宅中高層 15501650 ?1824層住宅高層 20232100 ?2834層住宅2 高檔商品房 多層 17001800 ?設(shè) 1層地下車庫小高層 20502150 ?設(shè) 1層地下車庫高層
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