盛世大道定價培訓(xùn)(已改無錯字)
2023-03-09 04:57:49 本頁面
【正文】 面積分配是否合理？（房間面積是否合理，有無浪費） 有無特別設(shè)計？（凸窗、飄窗、空調(diào)位等）景觀差異的判斷依據(jù)： 景觀質(zhì)量的優(yōu)劣能夠獲取景觀的房間數(shù)本報告是嚴(yán)格保密的。垂直差的影響因素層差： 相同品質(zhì)狀況下，總樓層數(shù)越低，相鄰樓層差價越高，總樓層數(shù)越高，相鄰樓層差價越低，一般而言，樓層差價由高到低的順序是：多層 ——小高層 —— 高層。但物業(yè)定位比較高檔時，層差可以適當(dāng)拉大。景觀差： 站得高看的遠(yuǎn)，不同樓層景觀視野自然不同，因此產(chǎn)生價格差異，特 別是在高層物業(yè)中，一般分為底層、中層、高層景觀區(qū)、景觀差異越來越大。特定樓層： 逢有數(shù)字 8的層面價格偏高；而 1 14層價格偏低，因此，某些樓盤在樓層分布上會規(guī)避這些因素，如取消 1 14層。附加功能： 底層住宅由于其送花園而提高售價，甚至高于 12層售價；頂層住宅價格可能由于送閣樓或平臺提高價格。本報告是嚴(yán)格保密的。層差高層中層低層15F20F園景遠(yuǎn)景內(nèi)景逐漸變窄 /外景逐漸開揚本報告是嚴(yán)格保密的。層差價變化情況園景：高 — 中 — 低高中低遠(yuǎn)景：中 — 高 — 低低高中遠(yuǎn)近面充分越過遮擋本報告是嚴(yán)格保密的。其他參考因素把握稀缺資源，提升項目產(chǎn)品的價值。供需調(diào)整如：市場需求大量的 90平米的三居，而本小區(qū) 90平米的三居數(shù)量小，則可適當(dāng)提高該戶型單價，需注意在同一樓層，位置基本一致的情況下，該戶型總價應(yīng)位于大面積三居和同等面積的兩居之間?？蛻粝埠萌?，客戶喜歡小區(qū)主景觀處的房屋，則此處的價格可明顯高于其他處。本報告是嚴(yán)格保密的。尾數(shù)定價法的基本原理人對數(shù)字的認(rèn)識是由高位開始讀起，往往對后面的 低位數(shù)字不敏感 ，數(shù)字提供的信息主要集中在前幾位。如消費者普遍感受認(rèn)為 49元比 50元便宜許多。尾數(shù)定價法是對原有價格尾數(shù)進(jìn)行調(diào)整，利用客戶對尾數(shù)不敏感的方式，提升產(chǎn)品銷售價格 /促進(jìn)成交。?保留尾數(shù)使消費者產(chǎn)生便宜的心理錯覺。?合理的尾數(shù)設(shè)定有利于沖破客戶的價格防線。?消費者相信企業(yè)制定的價格是科學(xué)、合理、有根據(jù)的。?給消費者一種數(shù)學(xué)寓意吉祥的感覺，使消費者在心理上得到一定的滿足，讓人產(chǎn)生美好的聯(lián)想。?采用整數(shù)的形式也能給客戶以尊貴的感受。本報告是嚴(yán)格保密的。制作基價表基價表是制作銷售價格表的基本依據(jù)，也是我公司與開發(fā)商達(dá)成合作的重要部分之一，需要得到雙方的確認(rèn)，因此基價表的制作非常重要?；鶅r表制作要求：?數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，?清晰美觀?具備一定的數(shù)據(jù)統(tǒng)計功能?明確制表人、版本、修改時間等信息本報告是嚴(yán)格保密的。案例分析假設(shè)條件：?五棟高層均價為 3000元 /平米；?每棟樓均為兩個單元，分為東單元和西單元；?每單元為兩戶， 2號樓為 A戶、 B戶， A戶為東， B戶為西。 5號樓為 C戶、 D戶。 C戶 為東， D戶為西。?A戶型面積 100平米， B戶型面積 90平米，C戶型面積 110平米， D戶型面積 120平米。?每棟樓均為 33層高層。12345會所人口本報告是嚴(yán)格保密的。全部因素綜合評分第二步 第三步第一步 第四步水平系數(shù)評定對同層單位進(jìn)行評定，根據(jù)其相互間細(xì)微差別進(jìn)行評分并加權(quán)匯總對各棟單元進(jìn)行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小垂直系數(shù)評定 特殊影響調(diào)整對各棟單元進(jìn)行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小布局系數(shù)評定對小區(qū)布局進(jìn)行評定，根據(jù)各樓棟位于小區(qū)位置的不同進(jìn)行樓棟評分 以中間樓層： 15F為 評分基準(zhǔn)，各系數(shù)之間采用相乘的關(guān)系 本報告是嚴(yán)格保密的。布局系數(shù)評定景觀評分標(biāo)準(zhǔn)本項目布局差主要是受景觀和迎賓路噪音影響，故本項目布局系數(shù)評定主要從景觀、噪音方面考慮。第一級別（ 910分）：第二級別（ 8分）：第三級別（ 67分）：第四級別（ 5分）：一級二級三級四級510分通觀園林內(nèi)景，無遮擋，視程遠(yuǎn)，景觀極佳。視程較遠(yuǎn)，但所觀賞的景觀資源一般。視程受限，有較好的樓間距離，但主視線受部分遮擋。視程短，景觀嚴(yán)重遮擋。12345會所本報告是嚴(yán)格保密的。12345會所噪音評分標(biāo)準(zhǔn) 310分第一級別（ 910分）：第二級別（ 78分）：第三級別（ 56分）：第四級別（ 34分）：一級二級三級四級小區(qū)內(nèi)，可忽略噪音影響。已明顯感受到噪音影響，影響較小臨近迎賓路，噪音明顯。臨近迎賓路，且臨近人流聚集地，噪音明顯。 本報告是嚴(yán)格保密的。水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分，分為： 戶型平面設(shè)計、景觀視野、噪聲灰塵、朝向 四項評分因素。評分標(biāo)準(zhǔn)?平面結(jié)構(gòu)、朝向（日照 /
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