【正文】 27502850 ?設(shè) 1層地下車庫3 酒店式公寓 高層 43004600 ?含精裝修費用4 獨立式地下車庫 地下一層 29003100地下二層 460049005 別墅 一般獨立別墅 12501450 ?地上 23層半地下室獨立別墅 13501550 ?半地下室、地上 23層聯(lián)體別墅 10501250 ?地上 23層高檔裝修別墅 4100或以上 ?地上 23層本報告是嚴格保密的。這里所指的 成本，包含了稅金、地價 。本報告是嚴格保密的。x售價加成定價法 例如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米 2500元，加成率 20%，則該樓盤的售價為： 理解值定法區(qū)分需求定價法 需求導(dǎo)向定價本報告是嚴格保密的。競爭導(dǎo)向定價 它是 以競爭者的價格 為基礎(chǔ)， 根據(jù)競爭雙方的力量 等情況，制定 較競爭者 價格為 低、高或相同的價格， 以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當本企業(yè)所開發(fā)的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導(dǎo)向定價確定樓盤售價，以促進銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險。如恒大， 3800元入市至今 6500元，始終引領(lǐng)小店區(qū)域價格。定級因素權(quán)重確定由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。*+WnFn公式中，P—— 總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n—— 樓盤定級因素的總數(shù)Wi—— 權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi—— 分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。第二步確定比較因素及相應(yīng)權(quán)重對比項目：指最具比較價值項目，其權(quán)重應(yīng)當適當加大本報告是嚴格保密的?；蛘呷コ罡咦畹颓缶捣ǖ龋?整盤均價的制定第二部分 樓棟差的影響因素一般而言，靠近主題景觀或者是會所的樓棟較好，臨近馬路、社區(qū)出入口的樓棟較差。但物業(yè)定位比較高檔時，層差可以適當拉大。別是在高層物業(yè)中，一般分為底層、中層、高層景觀區(qū)、景觀差異越其他參考因素把握稀缺資源，提升項目產(chǎn)品的價值。?合理的尾數(shù)設(shè)定有利于沖破客戶的價格防線。為東， D戶為西。視程短，景觀嚴重遮擋。水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進而細分打分，分為： 戶型平面設(shè)計、景觀視野、噪聲灰塵、朝向 四項評分因素。主要包括?視野景觀變化?空間感差異?心理優(yōu)越差異?客戶心理感受垂直系數(shù)評定本報告是嚴格保密的。?? 折線型層差： 低層大，中高層?。河捎诒卷椖靠蛻魳情g距小，且孝義客戶多喜歡購買中、高層單位，對于低層單位相對保守，因而減小低層單位（ 36層）層差，應(yīng)該降 %，以便促進銷售（注： 3/4棟西單元，由于其優(yōu)勢十分突出，因而其低樓層與高樓層的層差保持不變，均為 1％）；垂直評定標準如有特殊景觀和不利因素，另行考慮；如有復(fù)式、躍層等戶型也另行制作。26,26,上午 00:39:11一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。0:39:1100:39:112626,26,上午 00:39:11一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。0:39:1100:39:112626,26,202312:39:110:39:1100:39:1126sitblandit,temporutnullaconsectetur2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 一月 勝人者有力，自勝者強。 00:39:1100:39:1100:391/26/20232023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 一月 21一月 2100:39:1100:39:11January 00:39:1100:39:1100:391/26/20232023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 一月 21一月 2100:39:1100:39:11January 00:39:1100:39:1100:391/26/2023價格表的制定注意：加強鏈接、公式的運用，以便方便修改。?視野景觀、噪音灰塵： 項目的外部環(huán)境差別較大，其受外界噪音、景觀差別、周邊慢性病醫(yī)院及舊農(nóng)民房影響的很大，各項因素對客戶的心理影響各不相同，不同單元外部環(huán)境變化尤為明顯。12345會所噪音評分標準 310分第一級別（ 910分）：第二級別（ 78分）：第三級別（ 56分）：第四級別（ 34分）：一級二級三級四級小區(qū)內(nèi)，可忽略噪音影響。12345會所人口本報告是嚴格保密的。明確制表人、版本、修改時間等信息本報告是嚴格保密的。?給消費者一種數(shù)學(xué)寓意吉祥的感覺，使消費者在心理上得到一定的滿足，讓人產(chǎn)生美好的聯(lián)想?？蛻粝埠萌?，客戶喜歡小區(qū)主景觀處的房屋，則此處的價格可明顯高于其他處。附加功能： 底層住宅由于其送花園而提高售價，甚至高于 12層售價；頂層住宅功能分區(qū)是否合理？ 戶型是否方正實用？水平差的影響因素朝向差異的判斷依據(jù)： 日照條件如何：有幾個房間朝南？戶型功能差異的判斷依據(jù)： 是否全明設(shè)計？消費者關(guān)心的要素相應(yīng)權(quán)重要加大，比如景觀、物管等；?可比樓盤量化定價法的操作流程開發(fā)商意見選擇對比產(chǎn)品及相應(yīng)權(quán)重確定比較因素及相應(yīng)權(quán)重專家打分并進行計算和調(diào)整開發(fā)商確認均價開發(fā)商確認價格表制作價格表確定布局差確定水平差確定垂直差實地考察項目本報告是嚴格保密的。+=對可比樓盤進行定量描述，量化統(tǒng)計，根據(jù)每一樓盤 定級