【正文】 27502850 ?設(shè) 1層地下車庫3 酒店式公寓 高層 43004600 ?含精裝修費(fèi)用4 獨(dú)立式地下車庫 地下一層 29003100地下二層 460049005 別墅 一般獨(dú)立別墅 12501450 ?地上 23層半地下室獨(dú)立別墅 13501550 ?半地下室、地上 23層聯(lián)體別墅 10501250 ?地上 23層高檔裝修別墅 4100或以上 ?地上 23層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。這里所指的 成本，包含了稅金、地價(jià) 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。x售價(jià)加成定價(jià)法 例如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米 2500元，加成率 20%，則該樓盤的售價(jià)為： 理解值定法區(qū)分需求定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競爭導(dǎo)向定價(jià) 它是 以競爭者的價(jià)格 為基礎(chǔ)， 根據(jù)競爭雙方的力量 等情況，制定 較競爭者 價(jià)格為 低、高或相同的價(jià)格， 以達(dá)到增加利潤，擴(kuò)大銷售量或提高市場占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目在市場上有較多的競爭者時(shí)，適宜采用競爭導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤售價(jià)，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險(xiǎn)。如恒大， 3800元入市至今 6500元，始終引領(lǐng)小店區(qū)域價(jià)格。定級因素權(quán)重確定由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。*+WnFn公式中，P—— 總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n—— 樓盤定級因素的總數(shù)Wi—— 權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi—— 分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。第二步確定比較因素及相應(yīng)權(quán)重對比項(xiàng)目：指最具比較價(jià)值項(xiàng)目，其權(quán)重應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；蛘呷コ罡咦畹颓缶捣ǖ龋?整盤均價(jià)的制定第二部分 樓棟差的影響因素一般而言，靠近主題景觀或者是會所的樓棟較好，臨近馬路、社區(qū)出入口的樓棟較差。但物業(yè)定位比較高檔時(shí)，層差可以適當(dāng)拉大。別是在高層物業(yè)中，一般分為底層、中層、高層景觀區(qū)、景觀差異越其他參考因素把握稀缺資源，提升項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。?合理的尾數(shù)設(shè)定有利于沖破客戶的價(jià)格防線。為東， D戶為西。視程短，景觀嚴(yán)重遮擋。水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分，分為： 戶型平面設(shè)計(jì)、景觀視野、噪聲灰塵、朝向 四項(xiàng)評分因素。主要包括?視野景觀變化?空間感差異?心理優(yōu)越差異?客戶心理感受垂直系數(shù)評定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?? 折線型層差： 低層大，中高層小：由于本項(xiàng)目客戶樓間距小，且孝義客戶多喜歡購買中、高層單位，對于低層單位相對保守，因而減小低層單位（ 36層）層差，應(yīng)該降 %，以便促進(jìn)銷售（注： 3/4棟西單元，由于其優(yōu)勢十分突出，因而其低樓層與高樓層的層差保持不變，均為 1％）；垂直評定標(biāo)準(zhǔn)如有特殊景觀和不利因素，另行考慮；如有復(fù)式、躍層等戶型也另行制作。26,26,上午 00:39:11一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。0:39:1100:39:112626,26,上午 00:39:11一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。0:39:1100:39:112626,26,202312:39:110:39:1100:39:1126sitblandit,temporutnullaconsectetur2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 00:39:1100:39:1100:391/26/20232023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 一月 21一月 2100:39:1100:39:11January 00:39:1100:39:1100:391/26/20232023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 一月 21一月 2100:39:1100:39:11January 00:39:1100:39:1100:391/26/2023價(jià)格表的制定注意：加強(qiáng)鏈接、公式的運(yùn)用，以便方便修改。?視野景觀、噪音灰塵： 項(xiàng)目的外部環(huán)境差別較大，其受外界噪音、景觀差別、周邊慢性病醫(yī)院及舊農(nóng)民房影響的很大，各項(xiàng)因素對客戶的心理影響各不相同，不同單元外部環(huán)境變化尤為明顯。12345會所噪音評分標(biāo)準(zhǔn) 310分第一級別（ 910分）：第二級別（ 78分）：第三級別（ 56分）：第四級別（ 34分）：一級二級三級四級小區(qū)內(nèi)，可忽略噪音影響。12345會所人口本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。明確制表人、版本、修改時(shí)間等信息本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?給消費(fèi)者一種數(shù)學(xué)寓意吉祥的感覺，使消費(fèi)者在心理上得到一定的滿足，讓人產(chǎn)生美好的聯(lián)想?？蛻粝埠萌?，客戶喜歡小區(qū)主景觀處的房屋，則此處的價(jià)格可明顯高于其他處。附加功能： 底層住宅由于其送花園而提高售價(jià)，甚至高于 12層售價(jià)；頂層住宅功能分區(qū)是否合理？ 戶型是否方正實(shí)用？水平差的影響因素朝向差異的判斷依據(jù)： 日照條件如何：有幾個(gè)房間朝南？戶型功能差異的判斷依據(jù)： 是否全明設(shè)計(jì)？消費(fèi)者關(guān)心的要素相應(yīng)權(quán)重要加大，比如景觀、物管等；?可比樓盤量化定價(jià)法的操作流程開發(fā)商意見選擇對比產(chǎn)品及相應(yīng)權(quán)重確定比較因素及相應(yīng)權(quán)重專家打分并進(jìn)行計(jì)算和調(diào)整開發(fā)商確認(rèn)均價(jià)開發(fā)商確認(rèn)價(jià)格表制作價(jià)格表確定布局差確定水平差確定垂直差實(shí)地考察項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。+=對可比樓盤進(jìn)行定量描述，量化統(tǒng)計(jì)，根據(jù)每一樓盤 定級