房地產(chǎn)開發(fā)過程的設計管理(編輯修改稿)
2025-03-07 22:58 本頁面
【文章內容簡介】 施工圖設計說明及所需的全部圖紙。 重要施工安裝部位的施工操作說明。 在施工總圖上應有的設備、房屋或構件、結構、管線個部分的布置，以及它們相互配合，標高和外形尺寸、坐標。 設備材料明細表、標準件清單。 施工詳圖及專業(yè)計算書。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 ?對施工圖設計深度的要求： ?滿足設備、材料的訂貨和采購。 ?滿足非標準設備和建筑構配件制作要求。 ?滿足編制工程量清單和標底的要求。 ?滿足施工組織設計的編制和土建施工、設備安裝的需要。 ?防火設計專篇級環(huán)境保護專篇滿足辦理消防及環(huán)保審批手續(xù)的要求。 ? 園林景觀道路環(huán)境設計 園林景觀道路設計是對小區(qū)環(huán)境的設計，包括植物選型搭配、道路交通組織、鋪裝、小品、功能劃分等。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設計的內容 ?環(huán)境設計有雙重內涵，一是充分依托設計物周圍可見的特定內容。如山川、河谷、林木、水波、云霧等大自然一切美的東西，使建筑物依存它，裝點它、篩選它，構成內外環(huán)境的、多樣的、自由的協(xié)調統(tǒng)一；二是人造自然。如水，建筑物中可以運用水來喚起人對自然環(huán)境的回憶；小溪、噴泉、瀑布、湖泊，往往給人以親切、眷戀等多種情感。 ? 區(qū)內綜合管網(wǎng)、專業(yè)配套設計 區(qū)內綜合管網(wǎng)設計是對小區(qū)生活配套的設計，包括污水、雨水、自來水、中水、熱力、燃氣、電力、電視電話網(wǎng)絡等，還包括專業(yè)設施方面，如泵房、配電間、變電室、換熱站、調壓站等。 ? 具體方案、節(jié)點設計 在設計圖紙的深度達不到的方面，需組織進行詳細設計，如門窗節(jié)點、保溫方案、扶手欄桿、地面磚分隔等。 二、房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理意義 ?設計決定項目開發(fā)成本 ?設計決定項目品質 ?設計影響項目的驗收 ?設計質量與進度影響項目周期 二、房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理意義 設計決定項目開發(fā)成本 （ 1）規(guī)劃設計管理對項目開發(fā)成本的影響 不同的規(guī)劃方案的開發(fā)成本是不一樣的，規(guī)劃對項目投資有著重要的影響。如通過對容積率的充分把握選擇合理的建筑形式，在瑞寧嘉園和好美嘉園項目規(guī)劃中得到了很好的驗證。瑞寧嘉園容積率是 2，好美嘉園容積率是 ，我們選擇了高層和多層相結合的方案，而且盡量多的設計多層，這樣從根本上降低了開發(fā)成本。 二、房地產(chǎn)開發(fā)過程設計管理意義 ?從消防要求講， 79層或 24米至 32米的民宅消防標準為一個檔次； 1318層以上或32米至 50米的民宅消防標準。 ?12層及 12層以上的高層住宅，每棟樓的電梯不得少于 2臺。 ?層數(shù)越高，對地基基礎要求越高。 ?人防 （ 2）建筑設計管理對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響 外檐的形式影響工程造價，立面簡單，裝飾構件少，工程造價低。平面設計中房型越小，戶數(shù)越多，配套設施越多，如入戶門、水表等越多，工程造價就會相應提高。如好美嘉園項目以小戶型為主，戶數(shù)設計較多，相應工程、配套成本提高。 （ 3）施工圖設計管理對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響 建筑施工圖設計中，材料選擇影響工程造價，如對外檐窗的設計、公共空間裝修設計等。結構設計中鋼筋含量、混凝土標號等對工程造價起著重要影響。如在好美嘉園項目中，通過各種措施降低了鋼筋含量，從而降低了工程造價。樁基形式影響工程造價，充分利用勘察報告指標，選擇合理樁基形式可降低工程造價。 （ 4）園林景觀設計對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響 選用植物種類影響園林施工成本。同樣的植物選用小苗木可降低施工成本。小區(qū)設施的品質影響施工成本。 設計決定項目品質 （ 1）規(guī)劃設計對品質的影響 規(guī)劃是對項目的整體構思，是宏觀上對項目 的定位，建筑密度、容積率、綠地率、車位數(shù)等 重要指標就決定了項目品質。 （ 2）建筑設計對品質的影響 建筑設計決定了建筑物的效果，色彩的選用、外立面裝飾構件的設計、空調護欄的設計等都影響建筑物的美觀。平面設計中房型的設計更是影響項目的品質，決定市場認可度。
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