【文章內(nèi)容簡介】 5400元 /平米 ,由于政府的政策調(diào)控 ,該 市房地產(chǎn)價格大幅下跌 ,該項(xiàng)目銷售價格不得不一降再降 ,實(shí)際成交均價不足 8000元 /平米 ,并由 于定價過高而出現(xiàn)滯銷 . ? SWOT分析 :以簡練的語言概括項(xiàng)目本身及外部環(huán)境的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn) ? 項(xiàng)目內(nèi)在要素的優(yōu)勢和劣勢 ? 外部環(huán)境對項(xiàng)目的有利因素和不利因素 ? 案例： Strength(優(yōu)勢 ) Weakness(劣勢 ) 景觀資源 品牌房地產(chǎn)公司 項(xiàng)目周邊配套不足 容積率較高 Opportunity(機(jī)會 ) Threat(威脅 ) 新的片區(qū)規(guī)劃 地鐵線規(guī)劃 06至 07年周邊高端競爭物業(yè)投放量大 ,競爭壓力 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)借款人提供的土地出讓合同、工程合同、設(shè)備安裝合同等資料進(jìn)行預(yù)測，有 部分單位能夠提供項(xiàng)目的橫道圖，直觀地標(biāo)示出工程進(jìn)度，可資參考。同時由借款人 提供款項(xiàng)的支付憑證,經(jīng)辦人員與現(xiàn)場施工進(jìn)度進(jìn)行對比 案例: 某項(xiàng)目工程進(jìn)度表: 工序 第一年 第二年 第三年 第四年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 前期工程 主體建設(shè)工程 室外內(nèi)裝修 公建配套 預(yù)售 交樓 項(xiàng)目投資計劃估算：根據(jù)工程進(jìn)度，以及合同規(guī)定的付款時間，對項(xiàng)目的付款進(jìn)度進(jìn)行 估算，在調(diào)查報告中列出付款時間和金額 項(xiàng)目投資計劃估算和下面的資金回籠計劃是制作資金平衡表和現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)性工作 案例：根據(jù)某項(xiàng)目工程計劃橫道圖，水電工程的施工期為 06年 4月至 07年 8月，而根據(jù)合同的 約定，總的安裝費(fèi)用為 11437萬元，付款方式為工程起始先支付 10%，以后每季付款 20%，工 程結(jié)束后一個月付余款。根據(jù)上述調(diào)查及資料，我們可以制作出水電安裝費(fèi)投資支出計劃： 項(xiàng)目名稱 投資金額 單位：萬元 06年二季度 萬元 06年三季度 萬元 06年四季度 萬元 07年一季度 萬元 07年二季度 萬元 07年三季度 萬元 水電安裝費(fèi)支付進(jìn)度情況 ? 資金回籠計劃 經(jīng)過調(diào)查，從企業(yè)提供的銷售計劃及可研報告所提供的銷售計劃著手進(jìn)行分 析，根據(jù)上述市場分析的結(jié)果，比較周邊項(xiàng)目的銷售狀況，研究項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和 資金回籠進(jìn)度 案例： A項(xiàng)目地處南方沿海某市，經(jīng)過市場分析及與周邊樓盤銷售情況作對比，經(jīng)辦人員 認(rèn)為該項(xiàng)目的銷售前景樂觀，以下是該項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 可銷售面積： （不計地下部分） 其中：獨(dú)立住宅： *售價 20230元 /平 *銷售率 100%= 低層住宅： *售價 15000元 /平 *銷售率 100%= 多層住宅： *售價 12023元 /平 *銷售率 100%= 商業(yè)面積： 800平米 *售價 15000元 /平 *銷售率 100%=1200萬元 高層住宅： *售價 8000元 /平 *銷售率 95%= 根據(jù)各類型房產(chǎn)預(yù)售推出的時間，預(yù)計： 獨(dú)立住宅銷售進(jìn)度為： 07年三季度 30%，四季度 50%， 08年 1季度 20% 低層住宅銷售進(jìn)度為： 07年三季度 20%，四季度 50%， 08年 1季度 30% 多層住宅銷售進(jìn)度為： 07年三季度 20%，四季度 50%， 08年 1季度 30% 商業(yè)銷售進(jìn)度為： 07年三季度 100% 高層住宅銷售進(jìn)度為： 07年四季度 30%， 08年一季度 30%， 08年二季度 25%， 08年三季 度 10% 項(xiàng)目回款進(jìn)度與銷售進(jìn)度有一定差異：假設(shè)首期 20%，余 80%部分在下季度收取 房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的主要構(gòu)成 : (一 )開發(fā)成本 土地使用權(quán)出讓金 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家對因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失的，新用地單位按規(guī)定補(bǔ)償） 前期工程費(fèi)（規(guī)劃設(shè)計、可研費(fèi)、地質(zhì)勘測、三通一平等，一般可按項(xiàng)目總投的一定比例估算，一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計費(fèi)為建安工程費(fèi)的 3%左右；可研費(fèi)占總投的 — 1%左右） 建安工程費(fèi)（土建工程、設(shè)備及安裝工程）建安工程費(fèi)的估算有多種方法，包括單元估算法、單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算，但需根據(jù)情況隨不同時期進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)整 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用） 公共配套設(shè)施費(fèi)（主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出） 不可預(yù)見費(fèi)（包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他工程費(fèi)等，可以上述六項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按一定比例估算） 開發(fā)期稅費(fèi)（項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和規(guī)費(fèi)，按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算，主要包括配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程質(zhì)量與安監(jiān)費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅等） （二）開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用（是指企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的管理和組織經(jīng)營活動發(fā)生的各種費(fèi)用，一般可以按照開發(fā)成本取百分?jǐn)?shù)估算，約 %3%左右） 銷售費(fèi)用（在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的費(fèi)用。各項(xiàng)合計一般占到銷售收入的 46%） 財務(wù)費(fèi)用（借款利息和其他財務(wù)費(fèi)用） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營稅費(fèi) ? 包含兩部分，即項(xiàng)目開發(fā)期間的稅費(fèi)與房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營期間的稅費(fèi) ? 開發(fā)期間的稅費(fèi)作為項(xiàng)目投資的組成部分 ? 經(jīng)營期間的稅費(fèi)主要指在銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)，不作為成本費(fèi)用的構(gòu)成，但要抵減銷售帶來的現(xiàn)金流量 ? 經(jīng)營期間的稅費(fèi)主要包括： ? 營業(yè)稅，一般按房地產(chǎn)銷售收入的 5%計征 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、防洪工程、交易印花等稅費(fèi)，約占銷售收入的 % ? 土地增值稅，實(shí)際是對土地收益的課稅，實(shí)行超率累進(jìn)稅率 ? 企業(yè)所得稅 某市建設(shè)部門提供的各類建安工程費(fèi)的近似估算指標(biāo)表 案 例 單位：元 /平米（按建筑面積計） 項(xiàng)目 多層（ 7層以下） 小高層（ 817層） 高層（ 18層以上） 樁基礎(chǔ) 5069 7090 90120 土建工程 650900 7501150 11501560 一般水電安裝 7090 80100 100160 電梯 60100 60100 地下室費(fèi)用 150350 150350 項(xiàng)目財務(wù)和風(fēng)險分析 按照經(jīng)濟(jì)效益是否考慮了時間因素，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益和動態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益，對于投資期較短的項(xiàng)目，可以 靜態(tài)方式進(jìn)行評價 在評價指標(biāo)計算時不考慮資金的時間價值，這一類評價指標(biāo)統(tǒng)稱為靜態(tài)評價指標(biāo)，如投資利潤率等指標(biāo) 案例： 項(xiàng)目 計算公式 金額（萬元） 銷售收入 開發(fā)成本 銷售稅金及附加 利潤總額 所得稅 凈利潤 成本利潤率 % 成本凈利潤率 % 在評價指標(biāo)計算時，考慮了因現(xiàn)金流量發(fā)生時點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時間價值，這一類評價指標(biāo)統(tǒng)稱為動態(tài)評價指標(biāo)，如 財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值的計算： 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目整個壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，反映擬建項(xiàng)目的投資收益水平。 財務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在整個壽命期內(nèi)總的獲利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率將各年的凈現(xiàn)金流 量凈值折現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和。