【文章內(nèi)容簡介】 收益期限確定正確 ，但未說明理由或者理由不充分的。 比如要說明建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長于土地使用權(quán)剩余年限。 225. 報告前后使用的收益期限不相同。 226. 收益年限超過土地使用權(quán)法定年限或剩余使用年限。 公式運(yùn)用與計算 227. 計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰。過程數(shù)字精 確度不夠或者不合理。 228. 未列出收益法公式 ，算一處錯。 未說明選用公式的理由，公式有字母解釋，要看字母代表的含義是否正確。 229. 列出收益法公式但未說明理由的 ，算一處錯。 即選用公式應(yīng)說明理由。 230. 最后確定 收益價 格 時，要說明出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤帷? 231. 在計算折現(xiàn)到估價時點時，所選用的折現(xiàn)率不能用報酬率代替，即折現(xiàn)率不等于報酬率。 232. 其它指錯 233. 要注意估價對象的界定范圍，不要將不是估價對象的面積計入估價對象中，比如回遷房及公建配套部分的續(xù)建成本不能納入為開發(fā) 完成后價值。 234. 要注意，計算中缺少其它工程費、后續(xù)開發(fā)期間稅費的計算，或者說要進(jìn)行不用計算的說明。 235. 各項費率的取值要有依據(jù)說明。 236. 注意不要將土地增值稅等不該納入的款項納入進(jìn)來。 237. 折現(xiàn)率、折現(xiàn)年限取值要正確。 238. 在出租情形下，兩稅一費與 房產(chǎn)稅計稅基數(shù)是有效毛收入 （不是有效毛租金收入） ， 應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入。 成本法 總 指錯 239. 成本應(yīng)為社會平均成本，即客觀成本。 沒有選擇估價時點的客觀成本，采用實際成本，算錯。 240. 注意各種物業(yè)和價格構(gòu)成，如商品房、農(nóng)地片用、房屋征收 241. 注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地 價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說明，保險法的計算基數(shù)應(yīng)是建筑物現(xiàn)值。 242. 基數(shù)是否正確， 05 年投資利息的基數(shù)錯誤，未計土地取得成本，管理費用基數(shù)要計算土地取得成本。 243. 注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的 1030%,個人按市場價格出租居民用房4%,營業(yè)稅 3%. 土地取得成本 ， 土地取得稅費 ， 其它費用 ， 勘察設(shè)計和前期工程費 244. 土地取得成本中未說明土地取得方式 。 245. 土地取得成本成本內(nèi)容構(gòu)成不合理 。 246. 土地取得成本成本取值依據(jù)不充分 。 247. 土地取得成本土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分 。 248. 土地 取得稅費確定不正確 。 249. 要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房價格構(gòu)成、農(nóng)地征用價格構(gòu)成、拆遷房屋價格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價格構(gòu)成。 250. 費用構(gòu)成內(nèi)容不完全或者不合理 。費率確定不合理，確定依據(jù)不充分。 開發(fā)成本 251. 建安工程費取值無依據(jù) ，或者依據(jù)不充分。 第 9 頁 共 57 頁 建筑安裝工程費 252. 建安工程費取值與估價對象狀況 （類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符。 253. 建安工程費確定中選取可比實例調(diào)整不合理 。 開發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 254. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 255. 費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理 。 256. 費率確定不合理，或者依據(jù)不充分 。 開發(fā)成本 公共配套設(shè)施建設(shè)費 257. 公共配套設(shè)施建設(shè)費 。 258. 費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理 。 259. 費率確定不合理、依據(jù)不充分。 其它工程費 260. 其它工程費（理論教材 278 頁） 期間稅費 261. 稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理 。稅費率確定不合理，或依據(jù)不充分。 管理費用 262. 管理費用費率取值不合理 ，計算基數(shù)不正確，取值理由不充分。 銷售費用 263. 銷售費用費率取值不合理 ，計算基數(shù)不正確，取值理由不充分。 投資利息 264. 投資利息利率選擇不正確 。 計息基數(shù)選擇不正確，缺項或者多項 。 265. 投資利息開發(fā)周期 、計算期限確定不合理。 266. 投資利 息的計息項目有 4 項，土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，不能多也不能少， 最常見的是銷售稅費也計算了利息。 267. 計息期確定錯誤。 268. 利率確定錯誤。 銷售稅費 269. 銷售稅費稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確，計算基數(shù)應(yīng)該是重新購建價格 。 270. 稅率不符合規(guī)定 。 271. 銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確，是否計算完整，如 03 年未考慮銷售費用。 272. 銷售稅費的計算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯誤，銷售稅費的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費通常為“兩稅一費”，不包括所得稅和土地增值稅等。 開發(fā)利潤 273. 開發(fā)利潤率內(nèi)涵不清楚 。利潤率取值理由不充分 ，缺乏依據(jù) 。 274. 利潤率取值與估價對象類弄 、開發(fā)周期長短不適應(yīng)。 275. 利潤率與利潤計算基數(shù)不對應(yīng)，區(qū)分直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率的計算基數(shù)。 折舊 276. 維護(hù)使用狀況沒描述 ，直接給出了成新率，算錯，或者取值缺少說明或理由。 277. 維護(hù)使用狀況描述不全面 、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分。 278. 折舊年限計算是否正確， 03年折舊年限錯誤。 279. 物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面、成新率、折舊額確定不合理。 280. 確定建筑物折舊時應(yīng)充分考慮土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 ， 未考慮或考慮不正確。 281. 《物權(quán)法》 149條：“ 住宅建設(shè)用地 使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期”。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的住宅用地，按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊。 282. 對于非住宅用地，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，合同約定土地屆滿需要無償收回土地時，對收回的建筑物按期殘余價值給予補(bǔ)償，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊。合同約定不補(bǔ)償?shù)?，按建筑物?jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊，即截止到土地結(jié)束。 283. 長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格。 284. 建筑物折舊的計算公式、項目、耐用年限等可能出現(xiàn)錯 誤。 公式運(yùn)用與計算 285. 沒有列出計算公式的或者公式選用錯誤 ，算一處錯。 286. 計算公式選用正確 ，但無計算過程或者計算過程不清晰。 287. 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明 。 288. 計算過程中數(shù)字精確度 （公式中的取值）不夠或者不合理。 第 10 頁 共 57 頁 289. 分宗土地轉(zhuǎn)讓要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例。 290. 對有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年期修正。 291. 殘值率與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定不一致。正確的是鋼混 和簡易結(jié)構(gòu) 為 0，磚混 2%，磚木一等 6%,磚木二等 4%,磚木三等 3%。 292. 成新率的確 定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價規(guī)范》不一致或計算錯誤。正確的是十九八完好房， 七六成基本完好，五四一般損壞，三二一嚴(yán)重?fù)p壞。 其它指錯 293. 對于工業(yè)地產(chǎn)，成新率的確定要說明過程和理由，如是否考慮了腐蝕影響等。 294. 如果地價采用“基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法”時，基準(zhǔn)地價公布之日與估價時點有“時差”，而未進(jìn)行時差對價格影響的修正。 295. 重置價格公布之日與估價時點有時差，而未進(jìn)行進(jìn)差對價格影響的修正。 296. 當(dāng)市場狀況不穩(wěn)定，示對市場狀況對價格影響進(jìn)行修正。 假設(shè) 開發(fā)法 （現(xiàn)金 流量 折現(xiàn)法） 開發(fā)經(jīng)營方案 297. 察看要扣除的項目是否齊全， 05 年未扣除銷售費用、開發(fā)利潤、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。 05年開發(fā)利潤計算錯誤，為計算購買估價對象的投資利潤。 06年總地價扣除項目不應(yīng)有銷售利潤。 298. 未描述開發(fā)經(jīng)營方案。 299. 其示來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。 300. 最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分。 或者沒有確定最佳開發(fā)利用方式，或最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式）。 301. 開發(fā)經(jīng)營方案不具體，如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模，可銷售或者經(jīng)營內(nèi)容與規(guī)模。 302. 應(yīng)說明三種估價前提，自愿轉(zhuǎn)讓前提、被迫轉(zhuǎn)讓前提 ，未說明算一處錯。 303. 抵押目 的的估價和人民法院委托的拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。 304. 在傳統(tǒng)方法中，估價對象開發(fā)完成后價值是在估價時點市場狀況，未來房地產(chǎn)狀況下價值。 305. 在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，估價對象開發(fā)完成后價值是在估價時點之后未來某時點市場狀況下，未來房地產(chǎn)狀況下價值。 306. 開發(fā)期取值要有充分依據(jù)，說明理由。 307. 貸款利率一般用復(fù)利利率。 開發(fā)完成后價值 308. 采用成本法等錯誤方法求取，算一處錯。 309. 采用市場法求取，價格依據(jù)（可比實例、市場狀況）不充分且分析不透徹。 310. 未進(jìn)行市場趨勢變化分析，或者變化趨勢分析依據(jù)不充分、不合理。 311. 計算公式出 現(xiàn)漏項或增項錯誤，正確公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費 后續(xù)開發(fā)成本 后續(xù)管理費用 后續(xù)銷售費用 后續(xù)投資利息 后續(xù)銷售稅費 后續(xù)開發(fā)利潤。 312. 要注意公式與估價對象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對應(yīng)。 313. 推測未來樓價方法劃誤。正確的是對于出售的房地產(chǎn)，可采取市場法和長期趨勢法，對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法。 取得稅費 314. 稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確。稅費比率不符合規(guī)定 開發(fā)成本 315. 建安工程費取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、市場價格等）或者依據(jù)不充分 。 316. 建安工程費取值與估價對象狀部（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符。 317. 開發(fā)成本其它成本構(gòu)成內(nèi)容不完整，取值依據(jù)不充分。 管理費用 318. 管理費用構(gòu)成不合理，計算基數(shù)取值不合理，費率取值理由不充分。 銷售費用 319. 銷售費用構(gòu)成不合理，費率選取不合理或理由不充分，費用計算不正確 銷售稅費 320. 銷售稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確，稅率、費率不符合規(guī)定。 321. 銷售稅費是否缺了印花稅、交易手續(xù)費等內(nèi)容。 第 11 頁 共 57 頁 折現(xiàn)率 322. 折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或者錯誤。折現(xiàn)率取值依據(jù)不充分 公式運(yùn)用與計算 323. 未列出假設(shè)開發(fā)法計算公式，算一處錯。 324. 計算公 式選用正確，有計算過程，且計算過程清晰正確。 325. 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明。 326. 計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理。 327. 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中計算了投資利息和開發(fā)利潤，算錯。正確的應(yīng)該是投資利息和開發(fā)利潤都含在折現(xiàn)過程中。 328. 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中計算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時間和比例，各成本構(gòu)成項目的計算時點與估價時點的關(guān)系。 329. 折現(xiàn) 率 取值不合理 ，不可與報酬率混淆?；蛘邲]有說明確定理由。 330. 開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)建設(shè)期，含前期和建造期、經(jīng)營期）的確定缺乏依據(jù)。 331. 計算過程中采用的參數(shù)，成本、管理費率、銷售稅率、銷售費用 率、利潤率等缺乏客觀性或依據(jù)。 傳統(tǒng)方法 投資利息 332. 投資利息利率選擇不正確，計算期限確定不合理，算兩處錯 。 333. 銷售稅費和開發(fā)利潤不能計算利息， 后續(xù)應(yīng)得利潤 334. 后續(xù)應(yīng)得利潤，利潤率內(nèi)涵不清楚，取值理由不充分。 335. 利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)，算錯。 基準(zhǔn) 地價 修正法 基準(zhǔn)地價選取 336. 基準(zhǔn)地價內(nèi)涵未說明，地價取值依據(jù)不充分。如要說明土地使用年限是法定最高年限還是無限年。 337. 建安費、基建費、非營業(yè)性公建費等工程費取值應(yīng)該說明是估價時點費用水平。 338. 開發(fā)周期取值要說明理由。 339. 在采用基準(zhǔn)地價修正法計算 時，城市基準(zhǔn)地價可能有多個，要選用離估價時點最近的基準(zhǔn)地價進(jìn)行計算，對于過去時點的回顧性估價，要注意選擇在估價時點時適用的基準(zhǔn)地價，而不能選用估價作業(yè)日期時適用的基準(zhǔn)地價。 宗地修正內(nèi)容介紹 340. 宗地修正內(nèi)容依據(jù)不充分，不完整，不明確 宗地因素條件說明 341. 宗地因素條件狀況界定不準(zhǔn)確，修正因素針對性不強(qiáng)，修正因素不完整 宗地修正系數(shù) 342. 宗地修正系數(shù)選取不符合規(guī)定要求或者理由不充分。 343. 宗地修正系數(shù)修正過程計算錯誤 期日修正 344. 期日修正系數(shù)確定依據(jù)不充分，計算過程錯誤 容積率修正 345. 容積率修正系數(shù)確定依據(jù) 不充分，過程計算錯誤 年期修正 346. 年期修正，土地剩余使用年限確定依據(jù)不充分。 347. 年期修正，資本化率確定理由不充分。 348. 年期修正過程計算錯誤 公式運(yùn)用與計算 349. 沒有列出計算公式，算一處錯。 350. 計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰。 351. 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明。 352. 計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理 抵押