【正文】 所以獨(dú)自一個(gè)人在那里弄，弄了半天也沒(méi)弄出來(lái)，心里更加慌了。 雖然我學(xué)的專業(yè)是設(shè)計(jì)，但我還是剛剛才出 來(lái)的，沒(méi)有啥經(jīng)驗(yàn)，所以要從低做起。從第一次見(jiàn)面學(xué)生們作自我介紹開(kāi)始場(chǎng)面就很火，后來(lái)第 27 頁(yè) 共 57 頁(yè) 上課的時(shí)候有些學(xué)生也是一點(diǎn)規(guī)矩都不懂：別的同學(xué)回答問(wèn)題，有在下面笑的，有起哄的，還有說(shuō)話嘮嗑的；站的時(shí)候沒(méi)有站相，坐的時(shí)候怎么做的都有，五花八門（趴著的，斜著的，靠墻 的，杵著的 ......）大多數(shù)學(xué)生上課不積極舉手，很多時(shí)候我動(dòng)員半天，好說(shuō)歹說(shuō)人家就是無(wú)動(dòng)于衷，上課就干等著老師喂，很多時(shí)候我開(kāi)玩笑問(wèn)他們：“都活著嗎？”“能出氣唄？”課堂紀(jì)律我得節(jié)節(jié)強(qiáng)調(diào)，節(jié)節(jié)給他們上思想教育課！可我不想耽誤正常的教學(xué)活動(dòng)，終于把我氣得氣急敗壞 —— 哭啦！事后全班同學(xué)給我道歉，不過(guò)讓我欣慰的是，八四班真的變化很大 ...... 本文來(lái)自公務(wù)員之家，查看正文請(qǐng)使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。讓我欲哭無(wú)淚的是領(lǐng)導(dǎo)讓我教八年級(jí)三班和四班的語(yǔ)文。在人生的岔路口徘徊，想搭上青春的最后一班列車。公司多年來(lái)集中有限資源、充分挖掘出了自身的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新來(lái)保證企業(yè)高速發(fā)展。 二、掌握重難點(diǎn)，清晰理思路 一直都聽(tīng)說(shuō)講課是一門藝術(shù)，老師是演員，他們?cè)谡n堂上扮演形形色色的角色。短暫的猶豫之后，我剩下來(lái)的只有微笑，因?yàn)槲蚁肫鹆四蔷湓?...... 本文來(lái)自公務(wù)員之家，查看正文請(qǐng)使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。等我大汗淋漓的走下講臺(tái)，我 知道我已成功地走出第一步。而我們每個(gè)禮拜也會(huì)去聽(tīng)指導(dǎo)老師的課，從他們身上，我們能夠看到自己的不足，使自己在教學(xué)實(shí)際中揚(yáng)長(zhǎng)避短。 另外在這里 ,學(xué)校的領(lǐng)導(dǎo)和老師都給了我很多幫助。就這樣到我正式獨(dú)立上崗時(shí)，我也像我?guī)煾的菢营?dú)立上崗啦，并不用要人幫忙啦。對(duì)我們湖南人來(lái)說(shuō)菜里面 沒(méi)有一點(diǎn)辣椒是吃不下的，因此在那里的時(shí)候開(kāi)始一段時(shí)間都只是吃一點(diǎn)點(diǎn)飯，很快身材就“苗條”啦。三是在實(shí)習(xí)單位受到認(rèn)可并促成就業(yè) ...... 本文來(lái)自公務(wù)員之家，查看正文請(qǐng)使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。在實(shí)習(xí)過(guò)程中，積極肯干，虛心好學(xué)、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，勝任單位所交給我的工作，并提出一些合理化建議，多做實(shí)際工作，為企業(yè)的效益和發(fā)展做出貢獻(xiàn)。不僅是進(jìn)行了一次良好的校外實(shí)習(xí) ...... 本文來(lái)自公務(wù)員之家，查看正文請(qǐng)使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。 第一，該村村委會(huì)的工作人員文化水平相對(duì)偏低，在村務(wù)工作的處理上，方式方法比較粗放。 在工作之余，我還經(jīng)常去村民家里，幫助他們做一些我力所能及的事情，也讓我收獲了很多知識(shí)，學(xué)會(huì)了許多技能。一封信件沒(méi)有及時(shí)收發(fā)，很有可能造成工作的失誤、嚴(yán)重的甚至?xí)斐删薮蟮慕?jīng)濟(jì)損失。 ① 結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致； ② 兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）； ③ 報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開(kāi)評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)； ④ 前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致； ⑤ 推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。 ① 術(shù) 語(yǔ)不規(guī)范； ② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）； ③ 錯(cuò)別字。 答題思路 （一）閱讀報(bào)告： 先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。 385. 保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估沒(méi)有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同。 377. 抵押且用收益法估價(jià)時(shí)，在年凈收益的取值上，應(yīng)該說(shuō)明遵循謹(jǐn)慎原則，凈收益采用較保守的估計(jì)值（抵押目的的估價(jià)要說(shuō)明年凈收益是保守估計(jì) 值）。 369. 定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快 時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。 361. 缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序，算一處錯(cuò)。算一處錯(cuò)。 宗地修正內(nèi)容介紹 340. 宗地修正內(nèi)容依據(jù)不充分，不完整，不明確 宗地因素條件說(shuō)明 341. 宗地因素條件狀況界定不準(zhǔn)確，修正因素針對(duì)性不強(qiáng)，修正因素不完整 宗地修正系數(shù) 342. 宗地修正系數(shù)選取不符合規(guī)定要求或者理由不充分。 傳統(tǒng)方法 投資利息 332. 投資利息利率選擇不正確，計(jì)算期限確定不合理，算兩處錯(cuò) 。 326. 計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或者不合理。 317. 開(kāi)發(fā)成本其它成本構(gòu)成內(nèi)容不完整，取值依據(jù)不充分。 310. 未進(jìn)行市場(chǎng)趨勢(shì)變化分析，或者變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分、不合理。 302. 應(yīng)說(shuō)明三種估價(jià)前提，自愿轉(zhuǎn)讓前提、被迫轉(zhuǎn)讓前提 ，未說(shuō)明算一處錯(cuò)。 假設(shè) 開(kāi)發(fā)法 （現(xiàn)金 流量 折現(xiàn)法） 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案 297. 察看要扣除的項(xiàng)目是否齊全， 05 年未扣除銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。 291. 殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致。 283. 長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格。 277. 維護(hù)使用狀況描述不全面 、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分。 270. 稅率不符合規(guī)定 。 銷售費(fèi)用 263. 銷售費(fèi)用費(fèi)率取值不合理 ，計(jì)算基數(shù)不正確，取值理由不充分。 開(kāi)發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 254. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 255. 費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理 。 247. 土地取得成本土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分 。 238. 在出租情形下，兩稅一費(fèi)與 房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)是有效毛收入 （不是有效毛租金收入） ， 應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入。 即選用公式應(yīng)說(shuō)明理由。 比如要說(shuō)明建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于土地使用權(quán)剩余年限。 第 8 頁(yè) 共 57 頁(yè) 220. 將存款利率、物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 、所得稅率等作為確定報(bào)酬誨的參數(shù)或依據(jù)，或者直接 作為報(bào)酬率，錯(cuò)誤。 但收益期限確定未說(shuō)明理由錯(cuò)誤和收益價(jià)格確定錯(cuò)誤仍要指出。 208. 年凈收益中還應(yīng)扣除房地產(chǎn)外的其它資產(chǎn)的收益，如無(wú)形資產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)收益。 201. 將所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)備N費(fèi)、房 地產(chǎn)改壙建費(fèi)用計(jì)算在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，算錯(cuò)。 03 年按照年租金收入基數(shù)計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)用錯(cuò)誤， 04 年按房屋重置價(jià)格的 2%錯(cuò)誤， 06 年按建筑物重置價(jià)格錯(cuò)誤。 第 7 頁(yè) 共 57 頁(yè) 192. 在計(jì)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)時(shí)，要考慮是否有財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。 06 年有效毛收入計(jì)算為考慮空置和收租損失， 06 年空置收租損失不應(yīng)用連乘公式， 08 年年總收入未考慮收租損失、可出租面積比率、租賃保證金和押金利息收入。 178. 對(duì)于暫時(shí)沒(méi)有產(chǎn)生收益，但是有潛在收益產(chǎn)生的面積，也要計(jì)算凈收益。 169. 租金水平確定無(wú)理由或者理由不充分的 。 年缺少市場(chǎng)法計(jì)算公式。 第 6 頁(yè) 共 57 頁(yè) 154. 子因素權(quán)重值不合理。 交易情況修正 144. 交易情況清楚，與正常交易情況價(jià)格差異分析合理，修正系數(shù)合理，理由充分 145. 在市場(chǎng)法單項(xiàng)調(diào)整不超過(guò) 20%是指市場(chǎng)狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項(xiàng)中的子項(xiàng)。 134. 可比實(shí)例區(qū)、權(quán)、實(shí)都要進(jìn)行調(diào)整，未調(diào)整的說(shuō)明理由。 129. 估價(jià)目的相吻合， 08年估價(jià)對(duì)象有地下車庫(kù)，可比實(shí)例介紹中缺少是否有地下車庫(kù)的說(shuō)明， 09年市場(chǎng)法計(jì)算中少地上車位、地下車庫(kù)的計(jì)算。 121. 估價(jià)結(jié)果確定中，不要求總價(jià)、單價(jià)表述齊全。 113. 最高最佳利用分析針對(duì)性不強(qiáng) ，應(yīng)說(shuō)明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價(jià)用途確定 。 105. 區(qū)位狀況描述與分析中，不要求對(duì)區(qū)位狀況未來(lái)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析。 99. 權(quán)益狀況調(diào)整沒(méi)有考慮容積率的調(diào)整。 估價(jià) 技術(shù) 土地實(shí)物狀況 94. 土地實(shí)物狀況包括 ： 名稱、四至、面積、用途、形狀、 地形 地勢(shì)、 土壤地基、 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等 。 86. 若用外幣表示，一定要有估價(jià)時(shí)點(diǎn)中行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格。 78. 具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，不選用應(yīng)說(shuō)明理由。 估價(jià)方法 70. 應(yīng)采用的估價(jià)方法未采用，算一處錯(cuò)。 濫列估價(jià)依據(jù)。與后面引用的時(shí)間第 3 頁(yè) 共 57 頁(yè) 數(shù)據(jù)是否吻合。不正常的層高 與跨度、寬深比等交代不清，面積前后不符，分部之和不等于總面積。 48. 土地實(shí)物方面：土地生熟程度交代不清。 估價(jià)對(duì)象 44. 概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況 、區(qū) 位狀況。但一定要求有總價(jià)和大寫(xiě)金額。 第 2 頁(yè) 共 57 頁(yè) 30. 假設(shè)限制條件中說(shuō)明了有重大影響的不確定性因素，但是未就該不確定因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說(shuō)明的。 21. 不要求有“實(shí)地查勘日期”，缺了不算錯(cuò)。缺少一項(xiàng)，都算一處錯(cuò)。 報(bào)告結(jié)構(gòu) 封 面 8. 封面應(yīng)有 7 項(xiàng)，報(bào)告名稱、項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期、報(bào)告 編號(hào) .缺項(xiàng)算一處錯(cuò) ，或者表述不正確 。 第三數(shù)錯(cuò)誤是 取值錯(cuò)誤，包括用錯(cuò)估價(jià)方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不對(duì)，數(shù)據(jù)取值錯(cuò)誤。 總體結(jié)構(gòu) 總體結(jié)構(gòu) 1. 固定格式報(bào)告 8 項(xiàng)，結(jié)果報(bào)告 14 項(xiàng)，技術(shù)報(bào)告 8項(xiàng)，順序不對(duì)或者缺項(xiàng)，算錯(cuò)。 9. 報(bào)告名稱： 如果是抵押，一定要寫(xiě)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。 可以不用寫(xiě)單價(jià)。 22. 重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說(shuō)明，不應(yīng)籠統(tǒng)說(shuō)明，如損害賠償評(píng)估商品房安全性能缺陷超出了評(píng)估人員的工作能力與經(jīng)驗(yàn)，必須借助相關(guān)專業(yè)人士評(píng)價(jià)鑒定意見(jiàn)。 31. 對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致的，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說(shuō)明。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 38. 具體見(jiàn)各方法 估價(jià) 結(jié)果 報(bào)告 委托人 39. 寫(xiě)明委托單位全稱、法人和住所。 45. 對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況； 46. 對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況 。土地價(jià)格類型，商業(yè)工業(yè)或住宅用地及幾類用地交代不清。 50. 估價(jià)對(duì)象不符合估價(jià)目的相應(yīng)的處分要求的，算一處錯(cuò)。 征收房屋價(jià)值估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收公告之日。 64. 必須要有《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，如果沒(méi)有，算一處錯(cuò)。 71. 在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都要說(shuō)明所選用估價(jià)方法的理由，沒(méi)有說(shuō)明的算錯(cuò)。 79. 估價(jià)方法選用出現(xiàn)錯(cuò)誤。 87. 估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵不清晰，如是否與假設(shè)限制條件一致，是否扣除出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等。 第 4 頁(yè) 共 57 頁(yè) 報(bào)告 建筑物實(shí)物狀況 95. 建筑物實(shí)物狀狀包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)層高、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、層高、空間布局、建成時(shí)間、維護(hù)狀況、完損狀況等。成新度調(diào)整未考慮。 市場(chǎng)背景分析 106. 未進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)狀況分析的，算錯(cuò) ，有時(shí)會(huì)全部缺，有時(shí)缺一項(xiàng)，注意 。 估價(jià)方法適用性分析 114. 沒(méi)有對(duì)未選用 的估價(jià)方法說(shuō)明理由的， 不管是采用一種方法估價(jià)還是一種以上方法估價(jià)，算一處錯(cuò)。 122. 確 定估價(jià)結(jié)果的理由不充分，估價(jià)結(jié)果需要有理由來(lái)支持，如估價(jià)原則，估價(jià)人員周密計(jì)算，根據(jù)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專家意見(jiàn)、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來(lái)確定估價(jià)結(jié)果。 130. 成交價(jià)格內(nèi)涵清楚，信息完整內(nèi)容清楚， 區(qū)位權(quán)益實(shí)物狀況差異不大，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)查隔不超過(guò) 1 年。 135. 選擇的可比實(shí)例描述不清 :交易日期描述不清 .交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位 ）；交易房地產(chǎn)狀況描述不清（結(jié)構(gòu)、裝修等）；缺少付款方式的說(shuō)明（一次性、分期）；交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。 市場(chǎng)狀況調(diào)整 146. 成交日期 表述不準(zhǔn)確 ，價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況 不 一致， 調(diào)整系數(shù)確定理由不充分。 實(shí)物狀況調(diào)整 155. 比較因素選擇不全或者針對(duì)性差。 161. 最終比準(zhǔn)價(jià)格確定要說(shuō)時(shí)計(jì)算過(guò)程和理由、 162. 公式中的取值要有依據(jù)，精度合理。 170. 租金內(nèi)涵和租約租金內(nèi)涵一定要明確 ， 有租約嗎，是租約租金還是市場(chǎng)租金， 沒(méi)有說(shuō)明或者說(shuō)明的不準(zhǔn)確、不詳盡算一處錯(cuò)。 空置率與租金損失 179. 空置率與租金損失數(shù)據(jù)確定無(wú)過(guò)程或者過(guò)程不清楚的 。指錯(cuò)題中押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。 其它收入 193. 其他收入來(lái)源未說(shuō)明的 。 196. 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平確定理由不充分。 202. 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其它資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。 209. 商業(yè)、餐飲、酒店要注意凈收益的扣減項(xiàng)是否到位，有沒(méi)有多減或少減，尤其是商業(yè)利潤(rùn)要注意有沒(méi)有扣減。 報(bào)酬率、資本化率 215. 報(bào)酬率（ 或資本化率 ）確定無(wú)過(guò)程，或者有過(guò)程但方法不正確，過(guò)程不完善，取值不合理。 如用一年期存款利率。 225. 報(bào)告前后使用的收益期限不相同。 230. 最后確定 收益價(jià) 格 時(shí)，要說(shuō)明出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤帷? 成本法 總 指錯(cuò) 239. 成本應(yīng)為社會(huì)平均成本，即客觀成本。 248. 土地 取得稅費(fèi)確定不正確 。 256. 費(fèi)率確定不合理，或者依據(jù)不充分 。 投資利息 264. 投資利息利率選擇不正確 。 271. 銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售