【正文】 如上海市，建筑密度高達(dá) 70％～80％，有的 地區(qū)甚至達(dá)到 90％。因而，好的獲利前景吸引著 眾多的開發(fā)商，不斷上漲的地價(jià)正顯示著這一點(diǎn)。在舊城區(qū)，多數(shù)房屋都是年久失 修的陋房、危房，居民居住條件極差；舊城區(qū)交通擁擠，市政公用設(shè)施落后，生活很不 方便。熟地價(jià)包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。按國(guó)家 有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年 ； 教 育 、 科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其他用地 50 年。 (一)有關(guān)概念的介紹 在講述開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的幾種方式之前，我們先來介紹幾個(gè)常用的概念。 第二節(jié) 一、概述 土地使用權(quán)的獲取 沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。且市場(chǎng)營(yíng) 銷人員一開始就作為開發(fā)隊(duì)伍當(dāng)中的一部分來進(jìn)行工作，不管營(yíng)銷人員是開發(fā)商自的職 員還是在社會(huì)上聘請(qǐng)的物業(yè)代理。此時(shí)，對(duì)有些問題的處 理就不像前面兩個(gè)階段那樣具有彈性。 獲取土地使用權(quán)后的最后準(zhǔn)備工作就是進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)、編制工程量清單；與承包商談判 并簽訂建設(shè)工程施工承包合同。因?yàn)榍捌诠ぷ餍枰ㄙM(fèi)一定時(shí)間，而 決定開發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。前者主要分析市場(chǎng)的供求 關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格水平，后者則是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，就 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。 [例題] 房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（ ）四個(gè)階段。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有 市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、國(guó)家法律政策與各級(jí)政府及其部門的規(guī)章、 經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、 市場(chǎng)營(yíng)銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)。 在實(shí)際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計(jì)未來收益現(xiàn)金流時(shí)，可以 允許其隨著通貨膨脹而有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對(duì)分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部 分影響，使分析結(jié)果更加接近真實(shí)。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房 地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。 例題：某小型寫字樓的價(jià)值為 50 萬元，其中投資者投入的股本金為 20 萬元，另外 30 萬 元為年利率 7．5％、期限 30 年、按年等額均還的抵押貸款。在數(shù)值上等于扣除折舊前的凈收入除以業(yè)主的初始現(xiàn)金 投資。然而，它不考慮還本付息的影響，假設(shè)全部投資都顯投資者的自有資金。 折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 二、投資回收與投資回報(bào) 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。 五、復(fù)利計(jì)算公式與“估價(jià)理論與方法”中收益法計(jì)算公式的對(duì)照總結(jié)： （4）各公式間相互聯(lián)系，互為因果。 已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為 15％、25％和 60％，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛 租金收入為 100 萬元，經(jīng)營(yíng)成本為 20 萬元，并預(yù)計(jì)在此后的 16 年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng) 成本的平均上漲率均為 12％，貼現(xiàn)率為 16％。換句話說，這種現(xiàn)金流量序列的收入 或支出每年以相同的數(shù)量發(fā)生變化。 2．復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù) (1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) 如果在時(shí)間點(diǎn) t=o 時(shí)的資金現(xiàn)值為 P， 并且利率 i 已定， 則復(fù)利計(jì)息的 n 個(gè)計(jì)息周期后的 終值 F 的計(jì)算公式為： 上式中的 稱為“一次支付終值系數(shù)”?，F(xiàn)金流量圖的垂直箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流 量(收入)，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(支出)。 現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡(jiǎn)化圖示。故實(shí)際利率 i 與名義利率 r 的關(guān)系式 為 ： 通過上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系： (1) 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； (2) 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大； (3) 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m＝1 時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等； (4) 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m1 時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。這樣就出現(xiàn)了不同計(jì)息周期的利率換算問題。上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個(gè)計(jì)息周期后 的增殖額。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利 率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。資金增殖的 實(shí)質(zhì)是勞動(dòng)者在生產(chǎn)過程中創(chuàng)造了剩余價(jià)值。 不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額稅率。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅 稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率。 2．利潤(rùn) 利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)， 企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤(rùn)。 2．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入 房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。對(duì)于開 發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的 性質(zhì)，但其投資的大部分又是在形成建筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通 過項(xiàng)目建設(shè)過程中的預(yù)售或建成后的出售活動(dòng)， 轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)以收回投資。 2．成本 成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。 答案：B 二、 投資與成本 (一)廣義投資與成本的概念 1．投資 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲 取所期望的報(bào)酬。從貨 幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房 屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。 二、考試要求 了解現(xiàn)金流量、投資、成本、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金等概念。 該公式表示：一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場(chǎng)上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的 收益率再加上這個(gè)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)（這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y 組合）乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。當(dāng)然要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)的協(xié)方差。 例題：在城市中心購(gòu)買了一棟舊寫字樓，可重建，也可裝飾后出租經(jīng)營(yíng)，投資者面臨[ ]。這就是房地產(chǎn)投資的比較風(fēng)險(xiǎn)。 (八)或然損失風(fēng)險(xiǎn) 我們將火災(zāi)、 風(fēng)災(zāi)或其他自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失所造成的風(fēng)險(xiǎn)稱為或然損失風(fēng)險(xiǎn)。 (五)利率風(fēng)險(xiǎn) 調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。 (二)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于小額投資者來說，他們實(shí)際上可 以通過購(gòu)買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投 資。 A、夠得到稅收方面的好處 B、能抵消通貨膨脹的影響 C、自然壽命長(zhǎng) D、變現(xiàn)容易 E、提 高投資者的資信等級(jí) 答案：ABE (二)房地產(chǎn)投資之弊 房地產(chǎn)投資也不是十全十美的，也有缺點(diǎn)。 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到 其投資所需要的大部分資金。債券或股票的投資者，也就分享了部分房地產(chǎn)投資收益，成為間接的房地產(chǎn)投 資者。例如，某公司以 300 萬元 購(gòu)買了一個(gè) 250 平方米的寫字樓單位，并將其中的 100 平方米用作本公司的辦公室，將 剩余的 150 平方米租給另一個(gè)單位使用， 每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是 30 萬 元。直接投資是指投資 者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括從購(gòu)地開始的 開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特 點(diǎn)的存在，使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。 C、凈收益為零 D、收益率小于基準(zhǔn)收 ]都有吸引力。 由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來地區(qū)環(huán)境的可能變化和某 一宗具體物業(yè)的考慮是并重的。 特殊物業(yè)。 這類物業(yè)的購(gòu)買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說， 購(gòu)買熟地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時(shí)，雖然土地費(fèi)用支出通常高于購(gòu)買生地自行完成土地開發(fā)(拆 遷、安置、補(bǔ)償 )后再建設(shè)的方式，但由于縮短了開發(fā)周期，減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，因此是 許 多投資者愿意選擇的方式。 掌握房地產(chǎn)投資的種類及投資特性。 第一節(jié) 房地產(chǎn)的種類 從房地產(chǎn)開發(fā)程度上劃分，房地產(chǎn)可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)三種類型。 例題、對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說，購(gòu)買熟地比購(gòu)買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有[ A、土地費(fèi)用高 B、投資風(fēng)險(xiǎn)減少 C、投資風(fēng)險(xiǎn)增加 ]特點(diǎn)？ E、 開 D、開發(fā)周期縮短 發(fā)周期延長(zhǎng) 答案：ABD 二、在建工程 在建工程是指已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程 中的一種中間形態(tài)。 商業(yè)物業(yè)。對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路 、 橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。通過對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有 預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。 房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。政府在土地供給、住房、 金融、財(cái)政稅收等方面政策的變更，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資的經(jīng) 濟(jì)效果產(chǎn)生影響。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相 關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作，具體投資 形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn) 抵押支持證券等。經(jīng)過 10 年之后，該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要，將購(gòu)買的 250 平方米寫字樓全部 轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費(fèi)后的凈轉(zhuǎn)售收人為 450 萬元。 (三)投資于房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在： 變現(xiàn)性差。 第四節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念 (一)風(fēng)險(xiǎn)的定義 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲取預(yù)期投資收益的可能性大小。具 體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際 收益偏離預(yù)期收益。國(guó)家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金 的投向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。 例題：下列風(fēng)險(xiǎn)，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有[ ]。 (五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使 其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。 A、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) B、或然損失風(fēng)險(xiǎn) C、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) D、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) E、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 答案：ABDE 第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合 投資組合理論目前在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用還不普遍，我們?cè)谶@里了解什么是投資組合理 論，為什么通過多種投資的組合可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。最理 想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差關(guān)系。 在房地產(chǎn)投資評(píng)估中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。 熟悉資金時(shí)間價(jià)值概念。對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目這樣一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而 言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨 幣支付形式)體現(xiàn)的資金流出或資金流入。投資所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng) 驗(yàn)或其他資源。就工業(yè)投資項(xiàng)目而 言，產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動(dòng)消耗 的貨幣表現(xiàn)。 開發(fā)過程中開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少，甚至是零。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可以通過開發(fā)建設(shè)投資 的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本和銷 售稅金后的盈余部分，稱為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(或稱盈利)。目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為 5％。應(yīng)納稅所得額=收入總額－準(zhǔn) 予扣除項(xiàng)目金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為 33％。這一點(diǎn)，可以從將 貨幣存入銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理解。從投資者的角度來看，資金的增殖特性使 資金具有時(shí)間價(jià)值。 二、利息與利率 1．利息與利率 利息是指占用資金所付的代價(jià)(或放棄使用資金所得的補(bǔ)償)。利率又分為基礎(chǔ)利率、存款利率、債券利率和貸款利率等。也就 是說，當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū) 別。 例題：已知年利率為 15%，按半年計(jì)息，則年實(shí)際利率為[ A．% 答案：A 三、資金等效值與現(xiàn)金流量圖 1．資金等值的概念 在資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算中，等值是一個(gè)十分重要的概念。它將現(xiàn)金的 收入和支出按照發(fā)生的時(shí)間階段畫在時(shí)間的標(biāo)度上，并且標(biāo)明所要計(jì)算的問題，即標(biāo)明 什么是已知、什么是所求。如圖 2—3 中的箭頭表示第 1 年末的支出和第 2 年末、第 3 年末的收入 例題：在資金等效值計(jì)算中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額稱為[ A．年金 答案：B B．現(xiàn)值 C．時(shí)指 D．終值 ]。 (2)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) 等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額支付金額 A， 現(xiàn) 其 值可以這樣確定： 把每一個(gè) A 看作是一次支付中的 F， 用一次支付復(fù)利計(jì)算公式求其現(xiàn)值 ， 然后相加，即可得到所求的現(xiàn)值。例如物業(yè)的維修費(fèi)用往往隨著房屋及其附屬設(shè)備的 陳舊程度而逐年增加，物業(yè)的租金收入通常隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐年增加等。如果本寫字樓投資項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間內(nèi) 的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量 圖并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和(設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初)。 一次支付現(xiàn)值系數(shù)與一次支付終值系數(shù)，等額序列支付資金回收系數(shù)與等額序列支付現(xiàn) 值系數(shù)，等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)與等額序列支付終值系數(shù)互為倒數(shù)。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資 本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過程中，所獲得的報(bào)酬。在投資者 進(jìn)行投資決策時(shí)，往往要求由未來物業(yè)投資收益轉(zhuǎn)換而來的現(xiàn)值等于其當(dāng)前擬投入的資 本，因此投資者希望的收益率應(yīng)該等于一個(gè)特定的折現(xiàn)率。 因此，全部投資收益率可以認(rèn)為是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率的合成。例如，某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為 59．5 萬元，其中 35 萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸 款，余款 24．5 萬元由投資者現(xiàn)金支付。建筑物的價(jià)值為 40 萬 元 ， 按有關(guān)規(guī)定可在 25 年內(nèi)直線折舊。 由于通貨膨脹率和收益率經(jīng)常是同時(shí)變動(dòng)的，因此很難找到—個(gè)特定的率來準(zhǔn)確反映當(dāng) 前的市場(chǎng)狀態(tài)，盡管人們一直