【正文】 請?jiān)诖痤}紙上做大，不得在試卷上改錯） 對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價，估價人員掌握了在估價時點(diǎn)時的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。 [(1+%)]=(萬元 ) 銷售稅費(fèi) 估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。 本估價對像為在建工程，折舊為零。 2． 5． 2個別因素調(diào)整 根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例 A、 B 、 C 的個別因素略差于估價對象，可比實(shí)例 C 的個別因素略優(yōu)于估價對象。 市場法是將估價對 象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。估價人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分） 在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報(bào)告 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估價師聲明（略） 估價的假設(shè)與限制條件（略） 房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告 一、委托方（略） 二、估價方（略） 三、估價對象 區(qū)位狀況（略） 實(shí)物狀況（略） 權(quán)益狀況（略） 四、估價目的 為委托方以估 價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。 若房地產(chǎn) 估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是（ ） A、 道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化 B、 綠地率發(fā)生變化 C、 公共配套設(shè)施發(fā)生變化 D、土地形狀發(fā)生變化 若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是（） A、 噪聲和污染程度發(fā)生變化 B、 土地形狀發(fā)生變化 C、 人口密度發(fā)生變化 D、出行便捷程度發(fā)生變化 房地產(chǎn)估價師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是（） A、 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價修正法計(jì)算價值變化額度 B、 以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價值變化額度 C、 用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度 D、用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負(fù)擔(dān)度 （三）某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得。 請問： 估價機(jī)構(gòu)是否有異物將估價結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？ 拍賣保留價應(yīng)由誰確定？如何確定？ 乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機(jī)構(gòu)咨詢競買價格。 試求該寫字樓于 2020年 10月 1日的這就總額和現(xiàn)值。建筑物自然壽命為 60年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。 （ 3）商業(yè)主體建成后，還需投入 2000 元 /㎡的裝修費(fèi)，裝修期為 1 年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入為 3 億元，包括稅，經(jīng)營成本等 在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的 75%，合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的 10%。（） ： 封面，目錄，致委托人函，估價結(jié)果報(bào)告，估價技術(shù)報(bào)告和附件。（） ，一般情況下，重建價值高于重置價格。 . B. 估價方法適用的對象和條件 C. 估價人員的技術(shù)水平 集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量 三。 ( ) 等?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為 30 英尺，臨街深度為 125 英尺。假若該寫字樓客出租剩余年限為 30年，投資報(bào)酬率為 8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。 A、 B、 C、 D、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 27 頁 承租人甲魚出租人乙與 5年前簽 訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為 200 m2，租賃期限為 8年，年租金固定不變味 480元 / m2。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為 16%，改辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運(yùn)營成本均發(fā)生在年末） （ 12分） 2020房地產(chǎn)估價理論與方法試卷 一、單項(xiàng)選擇題（共 35題，每題 1分。該開發(fā)商的初試資本金為 300萬元，項(xiàng)目總投資為 1000萬元。 四、計(jì)算題（共 2題， 20分。 8．名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。” 表示正確，用 “r” 表示錯誤。 15．下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。 B、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案 C、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 27 頁 A、行業(yè)基準(zhǔn)收益率 B、政府政策 C、通貨膨脹率 D、內(nèi)部收益率 E、投資者的目標(biāo)收益率 9．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（ ）。全部選對的，得 2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項(xiàng)得 ） 1．從物理形態(tài)商劃分，作為房地產(chǎn)投資對象得房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。 A、時間類參數(shù) B、融資類參數(shù) C、評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D、收益類指標(biāo) 31．甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 75%和 80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風(fēng)險(xiǎn)。 A、 B、 C、 D、 24．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為 6000萬元，負(fù)債為 3500 萬元，流動資產(chǎn)總額為 3000 萬元，流動負(fù)債總額為 1500萬元。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 27 頁 2020年房地產(chǎn)估價師考試試題 一 .單向選擇提（共 35 分，每題 1 分，每題的答案中只有一個最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號） A區(qū)遷至 B區(qū)，則 B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ D ） B各異性 C適應(yīng)性 D 相互影響性 ２房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ D ） B. 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C. 抵銷通貨膨脹的影響 D.投資回收期較長 .乙兩個物業(yè) 2020年 10 月的價值均為 1000 萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè) 2020年 10 月的價值為 1100萬元和 900萬元的可能性各為 50% ，預(yù)計(jì)乙物業(yè) 2020年 10 月的價值為 1200萬元和 800萬元的可能性各為 50% ，甲 .乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ B ） A . 甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 B. 乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 C. 甲 .乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同 D.無法判斷 15%，國債的投資收益率為 10%，市場整體的平均收益率為 20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ B ） A . C . 5. 房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ C ）子市場 . A. 租賃 B. 銷售 C. 保險(xiǎn) 2020 年存量商品住房的吸納率為 40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ B ） A. B. ，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ B ） . A. 第一階段 段 C. 第三階段 D. 第四階段 ，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（） A． 減少 B、 增加 C、不變 D、同步遞減 9．承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。 A、 B、 C、 D、 17．已知某筆貸款年利率為 12%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（ ） A、 % B、 % C、 % D、 % 18．某購房者向銀行申請了 40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為 %，期限為 10年，購房者月還款額的增長率為 %，則購房者的首次還款額是（ ）元。則該項(xiàng)目的速動比率是（ ）。 A、市場 B、財(cái)務(wù) C、政策 D、經(jīng)營 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 27 頁 32．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（ ）。 A、商住樓 B、土地 C、在建工程 D、寫字樓 E、建成后得物業(yè) 2．房地產(chǎn)間接投資得形式主要有（ ）。 A、速動比率 B、利息備付率 C、償債備付率 D、內(nèi)部收益率 E、資產(chǎn)負(fù)債率 10．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ） A．內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率。 E、標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案。 A、基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的。不答不得分，判斷錯誤扣 1分，本題總分最多扣至零分） 1 ． 房 地 產(chǎn) 投 資 的 時 間 風(fēng) 險(xiǎn) 是 指 選 擇 合 適 的 時 機(jī) 進(jìn) 入 市場。 9．開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。要求列處算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分 。第 1年項(xiàng)目投資為 600萬元，其中資本金 200萬元，銀行貸款為 400萬元，利率為 10%，期限為 2年，按年單利計(jì)息，期末 1次還清本息。每題的備選答案中只有一個最符合題意 ，請?jiān)诖?題卡上涂黑其相應(yīng)的編號） 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 27 頁 房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為 600元 / m2。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 27 頁 A、 54 19 B、 55815 C、 D、 1某商場建成 3 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 40 年，建筑物的自然壽命為 50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年 A、 40 B、 43 C、 47 D、 50 下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（） A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B、征地管 理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定 2某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%，受益期限為 30 年的價格為 4000元 / m2。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價為（）萬元。 ，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。判斷題（共 15題，每題 1分，請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑 其相應(yīng)的符號，用 ?表示正確，用 ?表示錯誤。（） 取整體房地產(chǎn)價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。（） 四 .計(jì)算題（共 2 題，每題 10 分。 （ 4） 2020年 10月 1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了 5000萬元，年利率為 6%，每半年還款一次， 5 年內(nèi)等額還款的貸款。 其他的相關(guān)資料如下； （ 1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 3萬元，裝修的重置價格為 ，平均壽命為 5年，有效經(jīng)過念數(shù)為 4 年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊 80 萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為 10萬元，可回收殘值 30 萬元，重