【正文】 （ B ） A . 甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 B. 乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 C. 甲 .乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同 D.無(wú)法判斷 15%，國(guó)債的投資收益率為 10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為 20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ B ） A . C . 5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ C ）子市場(chǎng) . A. 租賃 B. 銷售 C. 保險(xiǎn) 2020 年存量商品住房的吸納率為 40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ B ） A. B. ，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的（ B ） . A. 第一階段 段 C. 第三階段 D. 第四階段 ，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（） A． 減少 B、 增加 C、不變 D、同步遞減 9．承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。 A、市場(chǎng)需求容量調(diào) 查 B、消費(fèi)者行為調(diào)查 C、市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 D、競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 12．某市去年住宅的實(shí)際銷售量為 500萬(wàn) m2,預(yù)測(cè)銷售量為 450m2,平滑指數(shù)為 ，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是（ ）萬(wàn) m2。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（ ）。 A、 B、 C、 D、 24．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為 6000萬(wàn)元，負(fù)債為 3500 萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為 3000 萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為 1500萬(wàn)元。 A、 B、 C、 D、 27．有一計(jì)算期為 10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為 10%，銀行貸款利率為 6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為 125 萬(wàn)元，凈 現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為 65 萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（ ）。 A、時(shí)間類參數(shù) B、融資類參數(shù) C、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D、收益類指標(biāo) 31．甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 75%和 80%，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風(fēng)險(xiǎn)。 A、 B、 C、 D、 35．某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為 15萬(wàn)元 /月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取 3%的百分比租金。全部選對(duì)的，得 2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個(gè)選項(xiàng)得 ） 1．從物理形態(tài)商劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象得房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。 A、第一階段 B、第二階段初期 C、第二階段后期 D、第三階段 E、第四階段 5．開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（ ）等。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 27 頁(yè) A、行業(yè)基準(zhǔn)收益率 B、政府政策 C、通貨膨脹率 D、內(nèi)部收益率 E、投資者的目標(biāo)收益率 9．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（ ）。 E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。 B、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案 C、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案。 B．新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任 和風(fēng)險(xiǎn)。 15．下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。 D、在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金?！?表示正確，用 “r” 表示錯(cuò)誤。 4．目前我國(guó)由于政府不能作為 城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)者。 8．名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。 12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 四、計(jì)算題（共 2題， 20分。該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的 30%，其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。該開(kāi)發(fā)商的初試資本金為 300萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為 1000萬(wàn)元。第 2年該辦公樓預(yù)售了 600 m2，預(yù)售均價(jià)為 7800/ m2。若開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為 16%，改辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末） （ 12分） 2020房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試卷 一、單項(xiàng)選擇題（共 35題，每題 1分。 A、 4000 B、 5000 C、 6000 D、 9000 假設(shè)某類住宅的價(jià)格從 3000元 / m2下降到 2800元 / m2，其需求量從 900套上升到 1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為（） A、 B、 C、 D、 在估價(jià)中選取 4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格 4800元 / m2 ，建筑面積 100 m2，首次付清 24萬(wàn)元，其余半年后支付 16萬(wàn)元，一年后支付 8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格 5000元 / m2，建筑面積 120 m2，首次支付 24萬(wàn)元，半年后付清余款 36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格 4700元 / m2，建筑面積 90 m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格 4760元 / m2，建筑面積 110 m2，成交時(shí)支付 20萬(wàn)元，一年后付清余款 萬(wàn)元。 A、 B、 C、 D、 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 27 頁(yè) 承租人甲魚出租人乙與 5年前簽 訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為 200 m2，租賃期限為 8年，年租金固定不變味 480元 / m2。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方 2500 元 m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。假若該寫字樓客出租剩余年限為 30年，投資報(bào)酬率為 8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬(wàn)元的貶值。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的 60%，則該商場(chǎng)在 2020年 10月的價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為 30 英尺，臨街深度為 125 英尺。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（） A、 % B、 % C、 % D、 % 3影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（） A、大氣環(huán)境 B、聲覺(jué)環(huán)境 C、衛(wèi)生環(huán)境 D、治安環(huán)境 3在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中， “ 城市化 ” 屬于（） A、社會(huì)因素 B、環(huán)境因素 C、人口因素 D、行政因素 二 . 多項(xiàng)選擇題（共 15題，每題 2分，每題的被選答案中有兩個(gè)或者兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。 ( ) 等。 C. 建筑設(shè)計(jì)的缺陷 （ ）。 . B. 估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件 C. 估價(jià)人員的技術(shù)水平 集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量 三。（） 值大大高于用市場(chǎng)法或 收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。（） ，一般情況下，重建價(jià)值高于重置價(jià)格。（） 11 .假設(shè)開(kāi)發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由 于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。（） ： 封面，目錄，致委托人函，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。520層規(guī)劃為寫字樓 ,建筑面積為 3萬(wàn)㎡ .項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為 3000元 /㎡ ,管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的 5%項(xiàng)目建成后 ,商業(yè)用于經(jīng)營(yíng) .寫字樓全部出售 .經(jīng)調(diào)查 ,有關(guān)數(shù)據(jù)如下 。 （ 3）商業(yè)主體建成后，還需投入 2000 元 /㎡的裝修費(fèi)，裝修期為 1 年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 3 億元，包括稅，經(jīng)營(yíng)成本等 在內(nèi)的支出為營(yíng)業(yè)收入的 75%，合理商業(yè)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的 10%。 （ 6）轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí)，受讓方需按受讓價(jià)格的 3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。建筑物自然壽命為 60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10年。 （ 3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為 7萬(wàn)元。 試求該寫字樓于 2020年 10月 1日的這就總額和現(xiàn)值。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。 請(qǐng)問(wèn)： 估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有異物將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？ 拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定？如何確定？ 乙公司欲競(jìng)買該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競(jìng)買價(jià)格。 請(qǐng)問(wèn)： 這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？ 若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？ 二、單項(xiàng)選擇題（共 3大題， 10小題，每小題 2分。 若房地產(chǎn) 估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（ ） A、 道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化 B、 綠地率發(fā)生變化 C、 公共配套設(shè)施發(fā)生變化 D、土地形狀發(fā)生變化 若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（） A、 噪聲和污染程度發(fā)生變化 B、 土地形狀發(fā)生變化 C、 人口密度發(fā)生變化 D、出行便捷程度發(fā)生變化 房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（） A、 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度 B、 以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度 C、 用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度 D、用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度 （三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得?，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分） 在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估價(jià)師聲明（略） 估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略） 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方（略） 二、估價(jià)方（略） 三、估價(jià)對(duì)象 區(qū)位狀況（略） 實(shí)物狀況（略） 權(quán)益狀況（略） 四、估價(jià)目的 為委托方以估 價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。 九、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020年 4月 18日的客觀價(jià)值為人民幣 。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格 或價(jià)值。 市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì) 象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。 2． 5房地產(chǎn)狀況調(diào)整 因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。 2． 5． 2個(gè)別因素調(diào)整 根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例 A、 B 、 C 的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例 C 的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。 根據(jù) 市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布 市建筑安裝工程二 00五年一季度造成價(jià)指數(shù)的通知》（ 建價(jià)字 [2020]10號(hào)，鋼混高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為 /m2, 本次評(píng)估取 900元 /m2。 本估價(jià)對(duì)像為在建工程，折舊為零。 建筑安裝工程費(fèi) 估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為： （萬(wàn)元） 則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為： ++=(萬(wàn)元 ) 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 [(1+%)]=(萬(wàn)元 ) 銷售稅費(fèi) 估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁(yè) 共 27 頁(yè) 附件（略） 四、指 出并改正下面股價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題 10 分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上做大，不得在試卷上改錯(cuò)） 對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見(jiàn)下表），并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。 A．彈性供給和元彈性供給； B．國(guó)家供給和社會(huì)供給； C．自然供給和經(jīng)濟(jì)供給； D．劃撥和征用 2．土地資源的總供給受 ______能提