【正文】 （ B ） A . 甲物業(yè)投資風(fēng)險大 B. 乙物業(yè)投資風(fēng)險大 C. 甲 .乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同 D.無法判斷 15%，國債的投資收益率為 10%，市場整體的平均收益率為 20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)是（ B ） A . C . 5. 房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ C ）子市場 . A. 租賃 B. 銷售 C. 保險 2020 年存量商品住房的吸納率為 40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ B ） A. B. ，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ B ） . A. 第一階段 段 C. 第三階段 D. 第四階段 ，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（） A． 減少 B、 增加 C、不變 D、同步遞減 9．承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。 A、市場需求容量調(diào) 查 B、消費者行為調(diào)查 C、市場營銷因素調(diào)查 D、競爭情況調(diào)查 12．某市去年住宅的實際銷售量為 500萬 m2,預(yù)測銷售量為 450m2,平滑指數(shù)為 ，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是（ ）萬 m2。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（ ）。 A、 B、 C、 D、 24．某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為 6000萬元，負(fù)債為 3500 萬元，流動資產(chǎn)總額為 3000 萬元，流動負(fù)債總額為 1500萬元。 A、 B、 C、 D、 27．有一計算期為 10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為 10%，銀行貸款利率為 6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為 125 萬元，凈 現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為 65 萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（ ）。 A、時間類參數(shù) B、融資類參數(shù) C、評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D、收益類指標(biāo) 31．甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 75%和 80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風(fēng)險。 A、 B、 C、 D、 35．某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為 15萬元 /月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取 3%的百分比租金。全部選對的，得 2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得 ） 1．從物理形態(tài)商劃分，作為房地產(chǎn)投資對象得房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。 A、第一階段 B、第二階段初期 C、第二階段后期 D、第三階段 E、第四階段 5．開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（ ）等。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 27 頁 A、行業(yè)基準(zhǔn)收益率 B、政府政策 C、通貨膨脹率 D、內(nèi)部收益率 E、投資者的目標(biāo)收益率 9．下列各項中，用以反映項目清償能力的指標(biāo)有（ ）。 E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小。 B、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案 C、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案。 B．新設(shè)項目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任 和風(fēng)險。 15．下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。 D、在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金?！?表示正確，用 “r” 表示錯誤。 4．目前我國由于政府不能作為 城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。 8．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。 12．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務(wù)評價所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 四、計算題（共 2題， 20分。該家庭首付了房價總額的 30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。該開發(fā)商的初試資本金為 300萬元，項目總投資為 1000萬元。第 2年該辦公樓預(yù)售了 600 m2，預(yù)售均價為 7800/ m2。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為 16%，改辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末） （ 12分） 2020房地產(chǎn)估價理論與方法試卷 一、單項選擇題（共 35題，每題 1分。 A、 4000 B、 5000 C、 6000 D、 9000 假設(shè)某類住宅的價格從 3000元 / m2下降到 2800元 / m2，其需求量從 900套上升到 1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為（） A、 B、 C、 D、 在估價中選取 4個可比實例，甲成交價格 4800元 / m2 ，建筑面積 100 m2，首次付清 24萬元，其余半年后支付 16萬元，一年后支付 8萬元；乙成交價格 5000元 / m2，建筑面積 120 m2，首次支付 24萬元，半年后付清余款 36萬元；丙成交價格 4700元 / m2，建筑面積 90 m2，成交時一次付清；丁成交價格 4760元 / m2，建筑面積 110 m2，成交時支付 20萬元，一年后付清余款 萬元。 A、 B、 C、 D、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 27 頁 承租人甲魚出租人乙與 5年前簽 訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為 200 m2，租賃期限為 8年，年租金固定不變味 480元 / m2。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方 2500 元 m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。假若該寫字樓客出租剩余年限為 30年，投資報酬率為 8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為 5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的 60%，則該商場在 2020年 10月的價值最接近于（）萬元?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為 30 英尺，臨街深度為 125 英尺。如果按照土地價值進行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（） A、 % B、 % C、 % D、 % 3影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括（） A、大氣環(huán)境 B、聲覺環(huán)境 C、衛(wèi)生環(huán)境 D、治安環(huán)境 3在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中， “ 城市化 ” 屬于（） A、社會因素 B、環(huán)境因素 C、人口因素 D、行政因素 二 . 多項選擇題（共 15題，每題 2分，每題的被選答案中有兩個或者兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。 ( ) 等。 C. 建筑設(shè)計的缺陷 （ ）。 . B. 估價方法適用的對象和條件 C. 估價人員的技術(shù)水平 集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量 三。（） 值大大高于用市場法或 收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。（） ，一般情況下，重建價值高于重置價格。（） 11 .假設(shè)開發(fā)估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由 于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏高實際，因此，在實際估價中應(yīng)盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。（） ： 封面，目錄，致委托人函，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告和附件。520層規(guī)劃為寫字樓 ,建筑面積為 3萬㎡ .項目總開發(fā)成本為 3000元 /㎡ ,管理費用為開發(fā)成本的 5%項目建成后 ,商業(yè)用于經(jīng)營 .寫字樓全部出售 .經(jīng)調(diào)查 ,有關(guān)數(shù)據(jù)如下 。 （ 3）商業(yè)主體建成后，還需投入 2000 元 /㎡的裝修費，裝修期為 1 年，裝修均勻投入，預(yù)計年經(jīng)營收入為 3 億元，包括稅，經(jīng)營成本等 在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的 75%，合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的 10%。 （ 6）轉(zhuǎn)讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的 3%繳納有關(guān)稅費。建筑物自然壽命為 60年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。 （ 3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為 7萬元。 試求該寫字樓于 2020年 10月 1日的這就總額和現(xiàn)值。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。 請問： 估價機構(gòu)是否有異物將估價結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？ 拍賣保留價應(yīng)由誰確定？如何確定？ 乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。 請問： 這樣的做法有哪些錯誤？ 若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益？ 二、單項選擇題（共 3大題， 10小題，每小題 2分。 若房地產(chǎn) 估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是（ ） A、 道路擴寬后，交通發(fā)生變化 B、 綠地率發(fā)生變化 C、 公共配套設(shè)施發(fā)生變化 D、土地形狀發(fā)生變化 若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是（） A、 噪聲和污染程度發(fā)生變化 B、 土地形狀發(fā)生變化 C、 人口密度發(fā)生變化 D、出行便捷程度發(fā)生變化 房地產(chǎn)估價師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是（） A、 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價修正法計算價值變化額度 B、 以減少的綠地的建設(shè)成本費用作為價值變化額度 C、 用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度 D、用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負(fù)擔(dān)度 （三）某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得?，F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分） 在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估價師聲明（略） 估價的假設(shè)與限制條件（略） 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托方（略） 二、估價方（略） 三、估價對象 區(qū)位狀況（略） 實物狀況（略） 權(quán)益狀況（略） 四、估價目的 為委托方以估 價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。 九、估價結(jié)果 經(jīng)測算，估價對象在估價時點 2020年 4月 18日的客觀價值為人民幣 。估價人員進行了實地查勘。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格 或價值。 市場法是將估價對 象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較。 2． 5房地產(chǎn)狀況調(diào)整 因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個別因素調(diào)整。 2． 5． 2個別因素調(diào)整 根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例 A、 B 、 C 的個別因素略差于估價對象，可比實例 C 的個別因素略優(yōu)于估價對象。 根據(jù) 市造價管理站《關(guān)于發(fā)布 市建筑安裝工程二 00五年一季度造成價指數(shù)的通知》（ 建價字 [2020]10號，鋼混高層住宅樓本期建安造價指標(biāo)為 /m2, 本次評估取 900元 /m2。 本估價對像為在建工程，折舊為零。 建筑安裝工程費 估價對象已建部分建筑安裝工程費為： （萬元） 則估價對象開發(fā)成本為： ++=(萬元 ) 管理費用 管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。 [(1+%)]=(萬元 ) 銷售稅費 估價對象尚未進入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 27 頁 附件（略） 四、指 出并改正下面股價報告片斷中的錯誤（本題 10 分。請在答題紙上做大，不得在試卷上改錯） 對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。 A．彈性供給和元彈性供給； B．國家供給和社會供給； C．自然供給和經(jīng)濟供給； D．劃撥和征用 2．土地資源的總供給受 ______能提