xx年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理試題與答案-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 取轉(zhuǎn)售收益?！ ． B．政治風(fēng)險(xiǎn) C．周期風(fēng)險(xiǎn) D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 【答案】D 【解析】房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。 4．假設(shè)在某一時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為8％，銀行的利率為5％，市場(chǎng)的整個(gè)平均收益率為15％，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為（ ?。！ ．新竣工量 B．空置率 C．商品零售價(jià)格指數(shù) D．竣工房屋價(jià)值 【答案】C 【解析】反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。 D．間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 【答案】B 【解析】房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 C．相互影響性適應(yīng)性原則，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)，與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)，與經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)。 D．買房——出租 E．買地——開(kāi)發(fā)——轉(zhuǎn)讓 【答案】BCD 【解析】買地——開(kāi)發(fā)——轉(zhuǎn)讓，買地——建房——賣房為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資特點(diǎn)。 D．抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 E．增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 【答案】ACD 【解析】貸款利率升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響主要表現(xiàn)為：①導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；②可能加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難；③抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。 ）。 B．轉(zhuǎn)讓收入第五部分 1．當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（ A．出售 ）。 B．區(qū)域結(jié)構(gòu) D．相互影響性 【答案】D 【解析】相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受到其周邊物業(yè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。 C．不變第六部分1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資（）的自有資金或股本金。 C．30% D．流動(dòng)比率 E．速動(dòng)比率 【答案】BCDE 【解析】A項(xiàng)現(xiàn)金回報(bào)率為盈利能力指標(biāo)。D．衍射區(qū)域主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的60%～75%都來(lái)自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離物業(yè)所處地點(diǎn)5～15km的區(qū)域（對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心而言），物業(yè)營(yíng)業(yè)額的15%～20%來(lái)自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營(yíng)業(yè)額的5%～15% 5．某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ A．不可移動(dòng)性 B．不一致性 A．下降 C．不變 ）。 ）。 5．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ A．周期風(fēng)險(xiǎn) B．比較風(fēng)險(xiǎn)C．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 【答案】A 【解析】系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等?！ ?．房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括（ E．資金結(jié)構(gòu) 【答案】ABCD 【解析】從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。 A．位置固定性 4．房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ A．相對(duì)較高的收益水平 B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C．抵消通貨膨脹的影響 A．商住樓 160
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