【正文】 法說明理由的， 不管是采用一種方法估價還是一種以上方法估價，算一處錯。 115. 不需要說明估價方法定義，沒有說明不算錯。 116. 在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中均要說明所選用估價方法的理由，沒有說明算錯。 117. 估價技術(shù)路線沒有，或者沒表述清楚。 118. 對已選用估價方法的理由沒表述或者表述不充分，算錯。 估價測算過程 119. 詳見各大方法 估價結(jié)果確定 120. 最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價結(jié)果或?qū)ζ溥M(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整都需要說明理由。對一些不可量化的價格影響因素 進(jìn)行結(jié)果調(diào)整時，應(yīng)在估價報(bào)告中闡述理由。 121. 估價結(jié)果確定中，不要求總價、單價表述齊全。 122. 確 定估價結(jié)果的理由不充分，估價結(jié)果需要有理由來支持，如估價原則，估價人員周密計(jì)算，根據(jù)本類房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價人員經(jīng)驗(yàn)等來確定估價結(jié)果。 123. 確定的估價結(jié)果與計(jì)算結(jié)果不一致的情形屬于“確定估價結(jié)果的理由不充分?！? 市場法 可比實(shí)例的選擇 124. 可比實(shí)例不少于 3 個，來源真實(shí)， 少于三個可算一處錯誤。 125. 無論是文字表述還是表格形式說明可比實(shí)例，應(yīng)說明所選交易實(shí)例可作為可比實(shí)例的理由，即要說明可比實(shí)例的內(nèi)涵，如權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同、結(jié)構(gòu)、用途應(yīng)一致，規(guī)模、檔次應(yīng)相當(dāng)，應(yīng)與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，交易日期與估價時點(diǎn)相近， 交易類型應(yīng)與估價目的相吻合（如估價對象是抵押目的或征收補(bǔ)償?shù)龋山粌r格是正常的或可修正為第 5 頁 共 57 頁 正常的，如果沒有可算錯，有但不符合可比實(shí)例的上述內(nèi)涵也算錯。 126. 區(qū)位相近，若層高不同要注意選取的可比實(shí)例是否可調(diào)整， 08 年未說明是否在統(tǒng)一供求范圍內(nèi)。 127. 用途相同， 08年未指明可比較例用途。 128. 檔次相當(dāng)， 。 129. 估價目的相吻合， 08年估價對象有地下車庫，可比實(shí)例介紹中缺少是否有地下車庫的說明， 09年市場法計(jì)算中少地上車位、地下車庫的計(jì)算。 130. 成交價格內(nèi)涵清楚，信息完整內(nèi)容清楚， 區(qū)位權(quán)益實(shí)物狀況差異不大，成交日期與估價時點(diǎn)查隔不超過 1 年。 如果超過一年，應(yīng)說明房地產(chǎn)市場行情平穩(wěn)，波動不大，沒有說明的算錯。超過兩年的不能選為可比實(shí)例。 131. 成交價格應(yīng)盡量為正常價格， 10年可比實(shí)例成交價格未做說明。 132. 虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的。虛構(gòu)、編造重要估價參數(shù)物。 133. 三個可比實(shí)例比準(zhǔn)價格的權(quán)重取值應(yīng)說明理由。 134. 可比實(shí)例區(qū)、權(quán)、實(shí)都要進(jìn)行調(diào)整，未調(diào)整的說明理由。 135. 選擇的可比實(shí)例描述不清 :交易日期描述不清 .交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位 ）；交易房地產(chǎn)狀況描述不清（結(jié)構(gòu)、裝修等）；缺少付款方式的說明（一次性、分期）；交易時可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。 136. 選擇可比實(shí)例可比性差 :不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；用途不相同；建筑結(jié)構(gòu)不相同；建筑規(guī)模不相當(dāng)；土地等級不同；權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；交易類型與估價目的不相同；可比實(shí)例交易成交日期與估價時點(diǎn)不接近：一般情況下，選取的可比實(shí)例不能超過一年。 137. 可比價格基礎(chǔ)錯誤 :樓面地價與單位地價混淆；幣種換算錯誤；建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。 138. 修正項(xiàng)目錯誤 :應(yīng)為 “ 交易情況 ” 、 “ 交易日期（市場 狀況） ” 和 “ 房地產(chǎn)狀況 ” 三項(xiàng)或“ 交易情況 ” 、 “ 交易日期（市場狀況） ” 、 “ 區(qū)域因素 ” 和 “ 個別因素 ” 四項(xiàng)；或者沒有進(jìn)行修正，如案例 A缺少朝向修正，案例 B 缺少景觀修正。 139. 修正方向錯誤 :一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒（ “ 交易日期（市場狀況） ” 為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正）；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤；對于這一點(diǎn)，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個為基準(zhǔn)，靈活處理。 140. 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時的狀況； 141. 交易日期（市場狀況）修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平； 142. 交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用 錯誤； 143. 加權(quán)綜合確定估價結(jié)果錯誤 :交易日期、交易情況接近估價時點(diǎn)的價格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯誤。區(qū)域因素、個別因素較差的價格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯誤。 交易情況修正 144. 交易情況清楚，與正常交易情況價格差異分析合理，修正系數(shù)合理，理由充分 145. 在市場法單項(xiàng)調(diào)整不超過 20%是指市場狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項(xiàng)中的子項(xiàng)。 市場狀況調(diào)整 146. 成交日期 表述不準(zhǔn)確 ，價格指數(shù)與市場狀況 不 一致， 調(diào)整系數(shù)確定理由不充分。 區(qū)位狀況調(diào)整 147. 區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整， 不能選擇不全或者針 對性差。 148. 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，算錯。 149. 子因素權(quán)重值不合理。 150. 反映估價對象周邊狀況客觀充分，系數(shù)測算與分析確定過程詳細(xì)合理 權(quán)益狀況調(diào)整 151. 因素，如年限、容積率等不全或者不明確。 152. 因素差異分析不夠。 153. 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致。 第 6 頁 共 57 頁 154. 子因素權(quán)重值不合理。 實(shí)物狀況調(diào)整 155. 比較因素選擇不全或者針對性差。 156. 因素差異分析不夠，調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致。 157. 子因素權(quán)重值不合理。 158. 在市場法中，如果可比實(shí)例的土地等級與估價對象的 土地 等級不相同，則應(yīng)該是不能作為可比實(shí)例的，原因是：交 易實(shí)例與估價對象不在同一供求范圍內(nèi)，不能作為可比實(shí)例 。 159. 在市場法單項(xiàng)調(diào)整不超過 20%是指市場狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項(xiàng)中的子項(xiàng)。 公式運(yùn)用與計(jì)算 160. 要有計(jì)算公式。 計(jì)算公式和過程要正確 。 年缺少市場法計(jì)算公式。 161. 最終比準(zhǔn)價格確定要說時計(jì)算過程和理由、 162. 公式中的取值要有依據(jù)，精度合理。 163. 測算結(jié)果確定方式不合理，理由不充分。 其它指錯 164. 結(jié)果確定時，估價對象區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況因素一般要取權(quán)重計(jì)算，得出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)后再與交易日期修正系數(shù)、交易情況修正系數(shù)一起連乘。 165. 修 正系數(shù)是否與描述的相一致， 04， 05 年個別因素與基本情況中的描述不一致， 09 年交易日期調(diào)整系數(shù)分限分母顛倒。 收益法 租金水平 166. 租賃實(shí)例的真實(shí)性依據(jù)不充分 。 167. 租賃實(shí)例狀況描述不完整 ，不清晰。 168. 租賃實(shí)例可比性較差 。 169. 租金水平確定無理由或者理由不充分的 。 170. 租金內(nèi)涵和租約租金內(nèi)涵一定要明確 ， 有租約嗎，是租約租金還是市場租金， 沒有說明或者說明的不準(zhǔn)確、不詳盡算一處錯。 租約限制 171. 未說明有無租約限制的 172. 有租約， 但未考慮限制 ，且理由不充分。 173. 有租約， 考慮了租約限制 ，但處理方式不正確。 174. 有租約， 但租期內(nèi)租約還是取了 市場租金 ，且未說明理由，算一處錯。 有效出租面積 175. 有效出租面積或可出租面積比率數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚 。 176. 可出租面積比率數(shù)據(jù)確定依據(jù)不充分 。 177. 對于酒店、寫字樓類物業(yè)，管理人員用房、大堂、服務(wù)臺等為整棟大樓服務(wù)的面積不能計(jì)算凈收益，要注意有效毛收入中有沒有將此類面積計(jì)算收益。 178. 對于暫時沒有產(chǎn)生收益，但是有潛在收益產(chǎn)生的面積，也要計(jì)算凈收益。 空置率與租金損失 179. 空置率與租金損失數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚的 。 180. 空置率與租金損失市場依據(jù)不充分的 ，依據(jù)不合理的。 181. 空置率取值應(yīng)該說明是客觀合理數(shù)據(jù)或者說 沒有說明依據(jù)。 182. 不能只考慮空置損失，還 要考慮收租損失。 183. 空置房屋也要考慮客觀租金。 184. 在確定空置率時，應(yīng)以該區(qū)域市場的平均客觀空置率為準(zhǔn)，不能以估價對象的空置現(xiàn)狀為確定依據(jù)。 185. 費(fèi)用的計(jì)算方法錯誤。 06 年有效毛收入計(jì)算為考慮空置和收租損失， 06 年空置收租損失不應(yīng)用連乘公式， 08 年年總收入未考慮收租損失、可出租面積比率、租賃保證金和押金利息收入。指錯題中押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。 自營型經(jīng)營收入 186. 計(jì)算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。 187. 收益中沒有包括有形收益、無形收益。 188. 自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏 了經(jīng)營利潤。 189. 經(jīng)營或者生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面 、數(shù)據(jù)來源依據(jù)不充分的。 190. 經(jīng)營收入測算無過程或者過程不詳細(xì)的 。 191. 經(jīng)營收入水平確定理由不充分的 。 第 7 頁 共 57 頁 192. 在計(jì)算營業(yè)利潤時，要考慮是否有財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。 其它收入 193. 其他收入來源未說明的 。 比如押金年收益 即押金的利息收入。 運(yùn)營費(fèi)用 194. 運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整 、不合理的。 費(fèi)用的測算遺漏了或增加了不合理的項(xiàng)目，如將一次性支付的費(fèi)用和與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要費(fèi)用。對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和 土地使用稅。把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。 195. 費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。 03 年按照年租金收入基數(shù)計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)用錯誤， 04 年按房屋重置價格的 2%錯誤， 06 年按建筑物重置價格錯誤。 196. 運(yùn)營費(fèi)用水平確定理由不充分。 197. 運(yùn)營費(fèi)用測算無過程或者過程不詳細(xì) 。 198. 自營型經(jīng)營利潤未扣除 、經(jīng)營利潤取值不合理或者理由不充分。 199. 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi) 、城鎮(zhèn)土地使用稅 等要說明取值理由。 保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)不是年有效毛收入。 200. 總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi) ，把土地使用費(fèi)也計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用。錯誤。 201. 將所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)備N費(fèi)、房 地產(chǎn)改壙建費(fèi)用計(jì)算在運(yùn)營費(fèi)用中，算錯。 202. 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其它資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等的費(fèi)率取值要有依據(jù)，沒有則算一處錯。 凈收益 203. 凈收益前后不一致 ，計(jì)算不正確。 204. 在計(jì)算凈收益時 ，應(yīng)說明選用三種估計(jì)值中的哪一種，如抵押目的的估價應(yīng)采用較保守估計(jì)值，評估投資價值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其它目的估價一般應(yīng)選用最可能的估價值。 205. 對凈收益應(yīng)說明是預(yù)測值或者說應(yīng)對凈收益進(jìn)行變化趨勢分析 ，或者沒有考 慮到未來的變化 。 206. 凈收益計(jì)算時，應(yīng)考慮重置提撥款產(chǎn)否扣除。 207. 凈收益流量類型分析合理 ，升降幅度預(yù)測數(shù)值依據(jù)充分。 208. 年凈收益中還應(yīng)扣除房地產(chǎn)外的其它資產(chǎn)的收益，如無形資產(chǎn)和動產(chǎn)收益。 209. 商業(yè)、餐飲、酒店要注意凈收益的扣減項(xiàng)是否到位，有沒有多減或少減，尤其是商業(yè)利潤要注意有沒有扣減。 210. ① 經(jīng)營型凈收益 =商品銷售收入 — 商品銷售成本 — 經(jīng)營費(fèi)用 — 商品銷售稅金及附加 — 管理費(fèi)用 — 財(cái)務(wù)費(fèi)用 — 商業(yè)利潤 ② 生產(chǎn)型凈收益 =銷售收入 — 生產(chǎn)成本 — 產(chǎn)品銷售費(fèi)用 — 產(chǎn)品銷售稅金及附加 — 管理費(fèi)用 — 財(cái)務(wù)費(fèi)用 — 廠商利潤 211. 扣除設(shè)備帶來的收益?？紤]扣掉不 屬房地產(chǎn)帶來的收益，如加油站等帶來的超額利潤。 212. 注意是否重復(fù)計(jì)算，企業(yè)自營房、酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算。 變化趨勢分析 213. 未進(jìn)行變化趨勢分析 。 變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理的 。 214. 只要指出應(yīng)對純收益進(jìn)行凈收益未來變化趨勢分析的錯誤，就可不必重復(fù)指出使用收益法公式未說明理由了。 但收益期限確定未說明理由錯誤和收益價格確定錯誤仍要指出。 報(bào)酬率、資本化率 215. 報(bào)酬率（ 或資本化率 ）確定無過程，或者有過程但方法不正確，過程不完善，取值不合理。 未說明報(bào)酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。 216. 采用收益法時，應(yīng)在 市場調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測算不同經(jīng)營內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)采取不同的收益率 ， 如住宅不可用寫字樓的報(bào)酬率。 不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率。 217. 報(bào)酬率計(jì)算方法之累加法中，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的取值依據(jù)應(yīng)進(jìn)行說明。 218. 要 說明報(bào)酬率是預(yù)測值，或者 對最終報(bào)酬率進(jìn)行期望或預(yù)期調(diào)整。 219. 對有停車場收益的計(jì)算不能漏項(xiàng)，或者應(yīng)說明不考慮停車場收益的理由。 第 8 頁 共 57 頁 220. 將存款利率、物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率 、所得稅率等作為確定報(bào)酬誨的參數(shù)或依據(jù)，或者直接 作為報(bào)酬率，錯誤。 如用一年期存款利率。 收益期限 221. 收益期限確定錯誤 。 沒有特殊說 明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限，考慮已使用年限。 222. 將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限，建設(shè)期沒有收益。 223. 確定估價對象再開發(fā)建設(shè)的時間應(yīng)以社會平均客觀合理時間為準(zhǔn)，不能以估價對象個別時間為準(zhǔn)。 沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。 224.