【正文】 知識向?qū)嵺`方面第 15 頁 共 57 頁 轉(zhuǎn)化，盡量做到理論與實 踐相結(jié)合。如加權(quán)、平均。 估價結(jié)果 （二） 錯誤類型 不全面。 390. 征收估價考慮了房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 382. 沒有考慮間接損失，如殘值清理費用造成收益下降。 374. 再次抵押的房地產(chǎn)價值未考慮已擔(dān)保債權(quán)的影響。 366. 佑價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響。 358. 缺少抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性析分，算一處錯。 351. 選用公式中字母含義說明不準確或者未說明。 337. 建安費、基建費、非營業(yè)性公建費等工程費取值應(yīng)該說明是估價時點費用水平?；蛘邲]有說明確定理由。折現(xiàn)率取值依據(jù)不充分 公式運用與計算 323. 未列出假設(shè)開發(fā)法計算公式，算一處錯。 取得稅費 314. 稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確。 307. 貸款利率一般用復(fù)利利率。 300. 最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分。 294. 如果地價采用“基準地價系數(shù)修正法”時，基準地價公布之日與估價時點有“時差”，而未進行時差對價格影響的修正。 288. 計算過程中數(shù)字精確度 （公式中的取值）不夠或者不合理。建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的住宅用地，按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。 274. 利潤率取值與估價對象類弄 、開發(fā)周期長短不適應(yīng)。 267. 計息期確定錯誤。 其它工程費 260. 其它工程費（理論教材 278 頁） 期間稅費 261. 稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理 。 開發(fā)成本 251. 建安工程費取值無依據(jù) ，或者依據(jù)不充分。 243. 注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的 1030%,個人按市場價格出租居民用房4%,營業(yè)稅 3%. 土地取得成本 ， 土地取得稅費 ， 其它費用 ， 勘察設(shè)計和前期工程費 244. 土地取得成本中未說明土地取得方式 。 235. 各項費率的取值要有依據(jù)說明。 228. 未列出收益法公式 ，算一處錯。 223. 確定估價對象再開發(fā)建設(shè)的時間應(yīng)以社會平均客觀合理時間為準，不能以估價對象個別時間為準。 217. 報酬率計算方法之累加法中，風(fēng)險調(diào)整值的取值依據(jù)應(yīng)進行說明。 變化趨勢分析 213. 未進行變化趨勢分析 。 205. 對凈收益應(yīng)說明是預(yù)測值或者說應(yīng)對凈收益進行變化趨勢分析 ，或者沒有考 慮到未來的變化 。 保險費的計算基數(shù)不是年有效毛收入。對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和 土地使用稅。 189. 經(jīng)營或者生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面 、數(shù)據(jù)來源依據(jù)不充分的。 183. 空置房屋也要考慮客觀租金。 有效出租面積 175. 有效出租面積或可出租面積比率數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚 。 收益法 租金水平 166. 租賃實例的真實性依據(jù)不充分 。 159. 在市場法單項調(diào)整不超過 20%是指市場狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項中的子項。 150. 反映估價對象周邊狀況客觀充分，系數(shù)測算與分析確定過程詳細合理 權(quán)益狀況調(diào)整 151. 因素，如年限、容積率等不全或者不明確。 139. 修正方向錯誤 :一是修正項目的分子、分母顛倒（ “ 交易日期（市場狀況） ” 為分子修正，其他項目為分母修正）；二是修正項目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤；對于這一點，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個為基準，靈活處理。 132. 虛構(gòu)、編造可比實例的。 126. 區(qū)位相近，若層高不同要注意選取的可比實例是否可調(diào)整， 08 年未說明是否在統(tǒng)一供求范圍內(nèi)。 118. 對已選用估價方法的理由沒表述或者表述不充分，算錯。 最高最佳利用分析 110. 未進行合法性分析 ，如缺少法律上可行原則 。 103. 外部配套設(shè)施狀況包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施。寫字樓要具體分析用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修。 估價作業(yè)日期 91. 估價時間與估價目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的 ，算錯。 83. 估價方法運用出現(xiàn)嚴重錯誤，包括測算過程、計算公式選用、計算結(jié)果出現(xiàn)錯誤 。 75. 在結(jié)果報告中，估價方法只采用一種方法估價的還要說明不采用其它方法的理由，對采用兩種或兩種以上方法的不要求說明不采用其它方法的理由。 67. 抵押價值必須列明謹慎原則，如沒列時，算錯。 價值類型 61. 價值類型選擇或者價值定義表述存在錯誤的，算錯。 54. 估價對象基本狀況包括：名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等。地形地勢地質(zhì)狀況交待不清。土地規(guī)劃用途、容積度、建筑密度、綠化率等交代不清。 估價目的 41. 著重查看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確。 35. 市場價值評估應(yīng)有最高最佳利用原則，如不是市場價值則可以不列此原則。 27. 權(quán)證說明，證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出 ，如商地本應(yīng) 40年，證載 70 年，要按 40 年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓說明。 17. 致函落款處的致函日期，一般都是估價報告出具之日。 致委托人函 13. 致委托人函固定格式有 9項。 5. 估價報告出具日期不在估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)，算一處錯。第 1 頁 共 57 頁 案例指錯總結(jié) （藍皮皮 2020年 9 月總結(jié)） 分類 常見錯誤 通用 看到數(shù)字，第一，要反映取值有沒有依據(jù)，第二取值對不對。 4. 估價報告中沒有加蓋估價機構(gòu)公章，算一處錯。 目錄 12. 目錄格式 6 項，標題，聲明，假設(shè)限制條件，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告，附件 6項，少一項算錯。 16. 致委托人函、結(jié)果報告、技術(shù)報告中的估價結(jié)果不一致的 ，算一處錯 。 26. 特殊處理，無年確認的數(shù)據(jù)特殊處理。 34. 估價時點中沒有說明“估價時點的確定理由”，算一處錯。缺少一項算一處錯。土地使用年 限交代不清，如起止年月。四至交代不清。 53. 權(quán)益狀況中缺是否有共有權(quán)人、是否有他項權(quán)的說明。 60. 估價時點表述為估價時期、估價年月的，算錯。對所列估價原則進行簡要定義，不能濫列。 74. 采用的估價方法名稱或者定義不準確，算錯。 82. 估價基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)錯誤或明顯偏離客觀實際的。 90. 有協(xié)助估價的和重要幫助的專家，應(yīng)列明。工業(yè)要具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等，用地面積、地質(zhì)水文條件。 102. 環(huán)境狀況包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。 109. 分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供市場支持。 117. 估價技術(shù)路線沒有，或者沒表述清楚。 125. 無論是文字表述還是表格形式說明可比實例，應(yīng)說明所選交易實例可作為可比實例的理由，即要說明可比實例的內(nèi)涵，如權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同、結(jié)構(gòu)、用途應(yīng)一致，規(guī)模、檔次應(yīng)相當(dāng)，應(yīng)與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，交易日期與估價時點相近， 交易類型應(yīng)與估價目的相吻合（如估價對象是抵押目的或征收補償?shù)龋?，成交價格是正常的或可修正為第 5 頁 共 57 頁 正常的，如果沒有可算錯，有但不符合可比實例的上述內(nèi)涵也算錯。 131. 成交價格應(yīng)盡量為正常價格， 10年可比實例成交價格未做說明。 138. 修正項目錯誤 :應(yīng)為 “ 交易情況 ” 、 “ 交易日期（市場 狀況） ” 和 “ 房地產(chǎn)狀況 ” 三項或“ 交易情況 ” 、 “ 交易日期（市場狀況） ” 、 “ 區(qū)域因素 ” 和 “ 個別因素 ” 四項；或者沒有進行修正，如案例 A缺少朝向修正，案例 B 缺少景觀修正。 149. 子因素權(quán)重值不合理。 158. 在市場法中，如果可比實例的土地等級與估價對象的 土地 等級不相同，則應(yīng)該是不能作為可比實例的，原因是：交 易實例與估價對象不在同一供求范圍內(nèi)，不能作為可比實例 。 165. 修 正系數(shù)是否與描述的相一致， 04， 05 年個別因素與基本情況中的描述不一致， 09 年交易日期調(diào)整系數(shù)分限分母顛倒。 174. 有租約， 但租期內(nèi)租約還是取了 市場租金 ，且未說明理由，算一處錯。 182. 不能只考慮空置損失，還 要考慮收租損失。 188. 自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏 了經(jīng)營利潤。 費用的測算遺漏了或增加了不合理的項目，如將一次性支付的費用和與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要費用。 199. 維修費、管理費、保險費 、城鎮(zhèn)土地使用稅 等要說明取值理由。 204. 在計算凈收益時 ，應(yīng)說明選用三種估計值中的哪一種，如抵押目的的估價應(yīng)采用較保守估計值，評估投資價值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計值或較保守的估計值外，其它目的估價一般應(yīng)選用最可能的估價值。 212. 注意是否重復(fù)計算，企業(yè)自營房、酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算。 不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報酬率。 222. 將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限，建設(shè)期沒有收益。過程數(shù)字精 確度不夠或者不合理。 234. 要注意，計算中缺少其它工程費、后續(xù)開發(fā)期間稅費的計算，或者說要進行不用計算的說明。 242. 基數(shù)是否正確， 05 年投資利息的基數(shù)錯誤，未計土地取得成本，管理費用基數(shù)要計算土地取得成本。費率確定不合理，確定依據(jù)不充分。 259. 費率確定不合理、依據(jù)不充分。 266. 投資利 息的計息項目有 4 項，土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，不能多也不能少， 最常見的是銷售稅費也計算了利息。利潤率取值理由不充分 ，缺乏依據(jù) 。 281. 《物權(quán)法》 149條：“ 住宅建設(shè)用地 使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期”。 287. 選用公式中字母含義說明不準確或者未說明 。 其它指錯 293. 對于工業(yè)地產(chǎn)，成新率的確定要說明過程和理由，如是否考慮了腐蝕影響等。 299. 其示來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。 306. 開發(fā)期取值要有充分依據(jù)，說明理由。正確的是對于出售的房地產(chǎn)，可采取市場法和長期趨勢法，對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法。 第 11 頁 共 57 頁 折現(xiàn)率 322. 折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或者錯誤。 329. 折現(xiàn) 率 取值不合理 ，不可與報酬率混淆。如要說明土地使用年限是法定最高年限還是無限年。 350. 計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰。 估價對象變現(xiàn)能力分析 357. 未進行估價對象變現(xiàn)能力分析，算一處錯。 365. 評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明。 373. 房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押。 損害賠償估價 可能出現(xiàn)的錯誤 381. 損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清。 第 13 頁 共 57 頁 房屋征收估價 可能出現(xiàn)的錯誤 389. 房屋片收評估價格包含了搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋的價格。 測算過程。 ② 比準價格的未說明理由。通過這次實踐，使我對村委會實務(wù)有所了解，也為我今后的順利工作打下了良好的基礎(chǔ)。每次郵遞員送來的信件，我都要親自檢查有無開封 、損壞的函件，如果發(fā)現(xiàn)有損壞的函件，我馬上聯(lián)絡(luò)接收人親自來查收。在這里，我感受到了村民們的純樸，也體會到了農(nóng)村生第 16 頁 共 57 頁 活的不易，更加深刻的認識到了作為當(dāng)代大學(xué)生身上肩負的使命。 三、實習(xí)的心得體會 剛開始去村村委會實習(xí)的時候，我的心情充滿了激動、興奮、期盼、喜悅。 二、實習(xí)內(nèi)容及過程 為了達到畢業(yè)實習(xí)的預(yù)期目的。 。 第 19 頁 共 57 頁 是的，頂崗實習(xí)的生活是艱辛的挑戰(zhàn)的。所以這個一定要很認真的做，不能粗心大意，害別人幫你善后。曾經(jīng)問過師哥 師姐，答案卻是相差甚大，一切都是未知數(shù)。他們無論在教學(xué)技能和教學(xué)經(jīng)驗上都能給我們很多指導(dǎo)和幫助。我機械得重復(fù)了在臺下不知念了多少遍的開場白。我?guī)е邼c忐忑抱著課本和教案走上講臺時，盡管我做了很多準備，但當(dāng)我真正面對那么多雙眼睛時，我還是緊張了。下面我對自己的頂崗生活進行一個小小的總結(jié)。 三、板書不發(fā)愁 上課的過程中板書是不可或缺的，由于在實習(xí)之前我沒有很好的練板書以至于剛開始時都搞不清楚 ...... 本文來自公務(wù)員之家，查看正文請使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。以下是我的畢業(yè)實習(xí)報告總結(jié)： 第 25 頁 共 57 頁 工作能力：在實習(xí)過程中，積極肯干，虛心好學(xué)、工作認真負責(zé)，勝任單位所交給我的工作，并提出一些合理化建議，多做實際工作，為企業(yè)的效益和發(fā)展做出貢獻。同時，頂剛實習(xí)也圓了我兒時的夢想，當(dāng)一名光榮的人民教師！ 懷揣著為四年大學(xué)生 活畫上最濃重一筆的愿望和兒時最初的夢想，來到了我的目的地 —— 縣鎮(zhèn)中學(xué)。沒幾天活動就從我們這些大學(xué)生和新入編的教師開始，很郁悶的是我是語文教研組第一個吃螃蟹的人，并且那天才上午告訴我，叫我下午放學(xué)后留一個班聽我的課！頓覺眼前一片黑暗，趕緊急急忙忙開始準備了！最終我選擇了八三班，上課前告訴自己不要緊張結(jié)果還是很不安，因為來了七八個語文老師還有張校長。我在學(xué)校的把關(guān)，自己的努力下，在廣州找到了我的第一個實習(xí)的地方廣州塑料五金模具廠。攻絲的時候，最怕的就 是攻著攻著，絲攻突然斷掉了，半節(jié)卡