【正文】 權(quán)人。土地現(xiàn)實用途、容積度、建筑密度、綠化率等交代不清。 51. 估價對象范圍或者狀況界定存在嚴(yán)重錯誤的，算一處錯。 58. 估價時點確定理由未簡要說明。 65. 說明本次估價依據(jù)的估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有交資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員 掌握和搜集的有關(guān)資料。 72. 如果只選用一種方法，要在結(jié)果報告和技術(shù)報告中都應(yīng)該說明不選用其他方法的理由。 80. 估價結(jié)果報告與技術(shù)報告中的估價方法選用不一致的。 88. 估價結(jié)果不能用“可能”這種不確定語氣的字眼。 96. 注意分析因素與估價對象類型相吻合，商業(yè)要具體分析用途、用 地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修。 區(qū)位狀況分析 100. 位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，沒有算錯。 107. 未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場形勢分析。 115. 不需要說明估價方法定義，沒有說明不算錯。 123. 確定的估價結(jié)果與計算結(jié)果不一致的情形屬于“確定估價結(jié)果的理由不充分。 如果超過一年，應(yīng)說明房地產(chǎn)市場行情平穩(wěn)，波動不大，沒有說明的算錯。 136. 選擇可比實例可比性差 :不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；用途不相同；建筑結(jié)構(gòu)不相同；建筑規(guī)模不相當(dāng)；土地等級不同；權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；交易類型與估價目的不相同；可比實例交易成交日期與估價時點不接近：一般情況下，選取的可比實例不能超過一年。 區(qū)位狀況調(diào)整 147. 區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整， 不能選擇不全或者針 對性差。 156. 因素差異分析不夠，調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致。 163. 測算結(jié)果確定方式不合理，理由不充分。 租約限制 171. 未說明有無租約限制的 172. 有租約， 但未考慮限制 ，且理由不充分。 180. 空置率與租金損失市場依據(jù)不充分的 ，依據(jù)不合理的。 自營型經(jīng)營收入 186. 計算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。 比如押金年收益 即押金的利息收入。 197. 運營費用測算無過程或者過程不詳細(xì) 。管理費、保險費等的費率取值要有依據(jù)，沒有則算一處錯。 210. ① 經(jīng)營型凈收益 =商品銷售收入 — 商品銷售成本 — 經(jīng)營費用 — 商品銷售稅金及附加 — 管理費用 — 財務(wù)費用 — 商業(yè)利潤 ② 生產(chǎn)型凈收益 =銷售收入 — 生產(chǎn)成本 — 產(chǎn)品銷售費用 — 產(chǎn)品銷售稅金及附加 — 管理費用 — 財務(wù)費用 — 廠商利潤 211. 扣除設(shè)備帶來的收益。 未說明報酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。 收益期限 221. 收益期限確定錯誤 。 226. 收益年限超過土地使用權(quán)法定年限或剩余使用年限。 231. 在計算折現(xiàn)到估價時點時，所選用的折現(xiàn)率不能用報酬率代替，即折現(xiàn)率不等于報酬率。 沒有選擇估價時點的客觀成本，采用實際成本，算錯。 249. 要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房價格構(gòu)成、農(nóng)地征用價格構(gòu)成、拆遷房屋價格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價格構(gòu)成。 開發(fā)成本 公共配套設(shè)施建設(shè)費 257. 公共配套設(shè)施建設(shè)費 。 計息基數(shù)選擇不正確，缺項或者多項 。 272. 銷售稅費的計算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯誤，銷售稅費的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費通常為“兩稅一費”，不包括所得稅和土地增值稅等。 279. 物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面、成新率、折舊額確定不合理。 公式運用與計算 285. 沒有列出計算公式的或者公式選用錯誤 ，算一處錯。 292. 成新率的確 定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價規(guī)范》不一致或計算錯誤。 06年總地價扣除項目不應(yīng)有銷售利潤。 304. 在傳統(tǒng)方法中，估價對象開發(fā)完成后價值是在估價時點市場狀況，未來房地產(chǎn)狀況下價值。 312. 要注意公式與估價對象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對應(yīng)。 銷售費用 319. 銷售費用構(gòu)成不合理，費率選取不合理或理由不充分，費用計算不正確 銷售稅費 320. 銷售稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確，稅率、費率不符合規(guī)定。正確的應(yīng)該是投資利息和開發(fā)利潤都含在折現(xiàn)過程中。 335. 利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)，算錯。 347. 年期修正，資本化率確定理由不充分。 估價原則 355. 未列明遵循謹(jǐn)慎原則，算一處錯。 風(fēng)險提示 內(nèi)容 363. 報告中沒有作出必要的風(fēng)險提示。 371. 結(jié)果確定要列明市場價值、法定優(yōu)先受償款、抵押價值。 379. 房地產(chǎn)抵押評估合理確定假設(shè)前提和限制條件合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時估價所采用的依據(jù)說明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項權(quán)利等的確定、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數(shù)額、對估價結(jié)果有重大影響的其他因素 等。 387. 按“不可修復(fù)情況”評估損失時 ，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。 了解方法技術(shù)思路。 (1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）； (2)推理說明不充分。 ① 每一項描述不正確（評估目的）； ② 推理分析不正確（與常理相悖）； ③ 方法選用不正確； ④ 技術(shù)路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程） 第 14 頁 共 57 頁 以下是附加文檔，不需要 的朋友下載后刪除，謝謝 頂崗實習(xí)總結(jié)專題 13 篇 第一篇 :頂崗實習(xí)總結(jié) 為了進(jìn)一步鞏固理論知識，將理論與實踐有機(jī)地結(jié)合起來，按照學(xué)校的計劃要求，本人進(jìn)行了為期個月的頂崗實習(xí)。在實習(xí)過程中，在信件收發(fā)管理上，我一直親力親為，片刻都不敢馬虎。這些，都將是我今后人生道路 上的寶貴財富。 第三，村委會的現(xiàn)代化辦公水平還比較低，雖然配備了電腦等現(xiàn)代化辦公工具，但是實際的利用程度很低。 一、實習(xí)目的 畢業(yè)實習(xí)是我們大學(xué)期間的最后一門課程 ,不知不覺我們的大學(xué)時光就要結(jié)束了 ,在這個 時候 ,我們非常希望通過實踐來檢驗自己掌握的知識的正確性。在實習(xí) 單位，師傅指導(dǎo)我的日常實習(xí)，以雙重身份完成學(xué)習(xí)與工作兩重任務(wù)。那時候?qū)ψ约旱奈磥硐?，希在那里能大展拳腳，實現(xiàn)自己的抱負(fù)。我在這里做的裝冰箱的托板，是將托板固定在冰箱上，這個崗位說難也不難，就是要你記得哪種型號的冰箱用哪種托板，要不要帶電容，是幾微法的電容。 第四篇 :師范系中學(xué)頂崗實習(xí)總結(jié) 大一的時候就知道大三的上學(xué)期學(xué)校有頂崗實習(xí)活動，也知道這個機(jī)會對于我們師范生來說很難得，所以我毅然地選擇了頂崗。這對我們這些實習(xí)生來說實在是一次難得的鍛煉的機(jī)會。我?guī)е邼c 忐忑抱著課本和教案走上講臺時，盡管我做了很多準(zhǔn)備，但當(dāng)我真正面對那么多雙眼睛時，我還是緊張了。 剛來到這里，對于我們最重要的就是身份的變換，我們不在是天天由老師管理的學(xué)生了，我們變成老師了，我們不但要處理好自己的事情，還要管理好孩子，特別是作為班主任，一切的工作都顯得那么細(xì)致入微，因為這里是縣城，大部分來自鄉(xiāng)村的孩子都住宿，所以教師又充當(dāng)著另一種身份－－家長。頂崗生活豐富多彩也充滿了酸甜苦辣。還經(jīng)常邀請指導(dǎo)老師聽我講課，讓他給我指出自己講課過程中的缺點和不足，剛開始的時候老師的最多的一點就是每節(jié)課重點不突出，在經(jīng)過一次次的鍛煉后老師對我說現(xiàn)在已經(jīng)能很好的把握一節(jié)課的重點難點了。主要產(chǎn)品全部出口，為市優(yōu)秀外商投資企業(yè)。 大學(xué)四年的生活已經(jīng)過半，記憶中還是一無所留，生活更多的時候是一潭死水，每一天生活只是對前一天的不斷的無止境的復(fù)制。再加上他們一 些同學(xué)的不配合，戲謔探究的目光更讓我不知所措，語無倫次。也是為自己的大學(xué)畢業(yè)找到一份滿意的工作，和專業(yè)對口的工作。剛開始的時候，我畫線又慢又不準(zhǔn)，老是耽誤別人的進(jìn)度，后來經(jīng)過師傅的教導(dǎo)，自己也慢慢的摸索，漸漸地掌握了畫的技巧，畫線的速度也越來越快了。 第 29 頁 共 57 頁 第二個月，我就開始學(xué)習(xí)銑床的操作 。有一次，我攻絲的時候，由于用力太大，造成兩邊力不平衡，絲攻“嗙”的一聲就斷了。 第 28 頁 共 57 頁 據(jù)說是十年前亞洲最大的模具專業(yè)生產(chǎn)廠。再后來每天都上課一切變得特別的平常，緊張消失啦！ 氣急敗壞 來之前就有學(xué)姐說這里的小孩不好管，但我沒有放在心上，心想一定可以震住他們。的確實習(xí)生活是快樂并痛苦的，有晴天，有陰天，甚至偶爾暴風(fēng)驟雨。 第七篇 :師范專業(yè)中學(xué)頂崗實習(xí)總結(jié) 青春如歲月，似流水。在這個時候，我來到電機(jī)限公司，在這里進(jìn)行我的頂崗實習(xí)。我想這是每一位初登講臺者必然要經(jīng)歷的一個過程。我機(jī)械得重復(fù)了在臺下不知念了 多少遍的開場白。短暫的猶豫之后，我剩下來的只有微笑，因為我想起了那句話：微笑是法寶。每個禮拜我們的指導(dǎo)老師都會來聽我們的課。在這為期半年的實習(xí)中，我們有最初的迷茫、緊張、陌生到現(xiàn)在的習(xí)慣、大方自然，工作、生活看似第 21 頁 共 57 頁 單調(diào)，但是，不論從剛開始的聽課，到后來的講課，參加班級管理，我們都受益匪淺：不在懶床，不再拖拉，多了責(zé)任，多了經(jīng)驗，也收獲了幸福。后來，仔細(xì)看師傅的動作，怎么最省力，怎么最舒服。我知道我的實習(xí)之路還剛剛開始，我要經(jīng)歷的還有很多。一是通過直接參與企業(yè)的運作過程，學(xué)到了實踐知識，同時進(jìn)一步加深了對理論知識的理解，使理論與實踐知識都有所提高，圓滿地完成了教學(xué)的實踐任務(wù)。在整個的實習(xí)工程中 ,我總共做了以下的一些工作 ,同時自己的能力也得到了相應(yīng)的提高。但后來很多東西看似簡單 ，其實要做好它很不容易。通過這次實習(xí)，鍛煉了我的做事能力，養(yǎng)成了對人對事的責(zé)任心，也堅定了我加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提升自我價值的信心。對于收到的所有信函，我都分門別類的登記，標(biāo)注好收發(fā)人的單位、姓名還有來函日期等等。在實習(xí)期間我遵守了工作紀(jì)律，不遲到、不早退，認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。 ③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。 ① 缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等； ② 假設(shè)限制條件； ③ 估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查； ④ 估價結(jié)果。 估價對象的寫作應(yīng)包括四方面的內(nèi)容： ① 估價對象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，同時應(yīng)說明估價對象范圍是否包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益； ② 估價對象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等； ③ 土地基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度 、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限； ④ 建筑物基本狀況：層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝飾裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度。 保險估價 可能出現(xiàn)的錯誤 383. 沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。 375. 未考慮抵押期及其屆滿時土地的剩余年限對估價的影響。 367. 抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點。 359. 缺少假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，算一 處錯。 352. 計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理 抵押 目的 估價 假設(shè)限制條件 353. 估價時點與實地查勘日期不一致時，應(yīng)在假設(shè)限制條件中說明。 338. 開發(fā)周期取值要說明理由。 330. 開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)建設(shè)期，含前期和建造期、經(jīng)營期）的確定缺乏依據(jù)。 324. 計算公 式選用正確，有計算過程，且計算過程清晰正確。稅費比率不符合規(guī)定 開發(fā)成本 315. 建安工程費取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、市場價格等）或者依據(jù)不充分 。 開發(fā)完成后價值 308. 采用成本法等錯誤方法求取，算一處錯。 或者沒有確定最佳開發(fā)利用方式，或最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式）。 295. 重置價格公布之日與估價時點有時差，而未進(jìn)行進(jìn)差對價格影響的修正。 第 10 頁 共 57 頁 289. 分宗土地轉(zhuǎn)讓要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例。 282. 對于非住宅用地，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，合同約定土地屆滿需要無償收回土地時，對收回的建筑物按期殘余價值給予補(bǔ)償，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊。 275. 利潤率與利潤計算基數(shù)不對應(yīng)，區(qū)分直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率的計算基數(shù)。 268. 利率確定錯誤。稅費率確定不合理，或依據(jù)不充分。 第 9 頁 共 57 頁 建筑安裝工程費 252. 建安工程費取值與估價對象狀況 （類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符。 245. 土地取得成本成本內(nèi)容構(gòu)成不合理 。 236. 注意不要將土地增值稅等不該納入的款項納入進(jìn)來。 未說明選用公式的理由，公式有字母解釋，要看字母代表的含義是否正確。 沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。 218. 要 說明報酬率是預(yù)測值，或者 對最終報酬率進(jìn)行期望或預(yù)期調(diào)整。 變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理的 。 206. 凈收益計算時，應(yīng)考慮重置提撥款產(chǎn)否扣除。 200. 總費用中包含了折舊費 ，把土地使用費也計入年運營費用。把所得稅也作為總費用的一個組成部分。 190. 經(jīng)營收入測算無過程或者過程不詳細(xì)的 。 184. 在確定空置率時，應(yīng)以該區(qū)域市場的平均客觀空置率為準(zhǔn)，不能以估價對象的空置現(xiàn)狀為確定依據(jù)。 176. 可出租面積比率數(shù)據(jù)確定依據(jù)不充分 。 167. 租賃實例狀況描述不完整