房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)探析(編輯修改稿)
2025-08-10 21:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不會(huì)造成社會(huì)資源的大量浪費(fèi)。異常波動(dòng)又稱(chēng)非常態(tài)波動(dòng)，往往伴隨著泡沫危機(jī)，不僅給投資者帶來(lái)不利影響，而且危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，甚至對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)也造成災(zāi)難性影響。正常波動(dòng)和異常波動(dòng)，兩者在量值及波動(dòng)的動(dòng)力機(jī)制、本質(zhì)屬性等方面都有顯著差別。從量值上講，正常波動(dòng)偏離的程度小，異常波動(dòng)偏離程度則大得多。從動(dòng)力機(jī)制看，正常波動(dòng)的根源在于消費(fèi)市場(chǎng)供需余缺與價(jià)格機(jī)制的作用；異常波動(dòng)產(chǎn)生的動(dòng)力機(jī)制在于投機(jī)者對(duì)高額利潤(rùn)的追逐，對(duì)房?jī)r(jià)非理性預(yù)期導(dǎo)致的投機(jī)性需求膨脹，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供需彈性的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)性。異常波動(dòng)不會(huì)出現(xiàn)周而復(fù)始的有規(guī)律的循環(huán)，它的產(chǎn)生會(huì)加劇房地產(chǎn)周期的波動(dòng)幅度，改變周期波動(dòng)形態(tài)。如果市場(chǎng)大部分指標(biāo)都出現(xiàn)巨變，最終的結(jié)果可能就是房地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，參考統(tǒng)計(jì)學(xué)中平穩(wěn)性概念，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)性是指描述市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間序列經(jīng)濟(jì)變量遵循隨機(jī)游走過(guò)程，可以用均值為的隨機(jī)過(guò)程來(lái)刻畫(huà)，沒(méi)有異常波動(dòng)。（三）協(xié)調(diào)性協(xié)調(diào)性要求房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，是房地產(chǎn)市場(chǎng)與外部環(huán)境相匹配的指標(biāo)?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”這一命題早已為各國(guó)學(xué)者認(rèn)同，并不斷地被現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)證實(shí)。協(xié)調(diào)發(fā)展主要體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面相匹配，其核心問(wèn)題是如何確定由經(jīng)濟(jì)基本面決定的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)。對(duì)住房市場(chǎng)而言，還存在著住房保障與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。保障協(xié)調(diào)主要針對(duì)住房市場(chǎng)，要求市場(chǎng)化住房（商品房）與非市場(chǎng)化住房（保障房）的比例應(yīng)與城市居民收入水平和收入結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)，以保證低收入人群有屋居。研究表明：保障房供給能有效對(duì)收入進(jìn)行再分配，穩(wěn)定住房市場(chǎng)和提高消費(fèi)。[78]市場(chǎng)化的住房制度下，如何協(xié)調(diào)市場(chǎng)與保障的關(guān)系是一個(gè)重要研究課題。只有將無(wú)法依靠自己的力量通過(guò)市場(chǎng)交易解決住房問(wèn)題的人群納入到住房保障體系中，商品房市場(chǎng)才能健康發(fā)展。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)確定研究房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，最為關(guān)鍵的問(wèn)題是以什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)判房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況。在現(xiàn)有相關(guān)研究中，市場(chǎng)運(yùn)行狀況標(biāo)準(zhǔn)的確定主要有以下三種方法。（一）經(jīng)驗(yàn)值由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程較短，學(xué)者在評(píng)判中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r時(shí)，常以一些國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值來(lái)判斷。如在評(píng)價(jià)中國(guó)房?jī)r(jià)是否合理時(shí)，常用“房?jī)r(jià)收入比”和“租售比”這兩個(gè)指標(biāo)與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值比較，一般認(rèn)為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的“房?jī)r(jià)收入比”為46倍之間，房?jī)r(jià)“租售比”為1:1001:150之間；還有諸如住房“空置率”的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)為10%，房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額的比例為20%25%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率不應(yīng)超過(guò)GDP增長(zhǎng)率的2倍。本文以房?jī)r(jià)收入比和租售比兩個(gè)指標(biāo)分析經(jīng)驗(yàn)值不能直接作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的原因。 國(guó)際上關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的定義是“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”，由于我國(guó)沒(méi)有“中等價(jià)格”與“中等家庭收入”的統(tǒng)計(jì)資料，國(guó)內(nèi)學(xué)者通常將“中等”以“平均”替代，這樣計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比顯然有所不同，不能直接比較。事實(shí)上，世界各國(guó)的房?jī)r(jià)收入比各不相同，不存在所謂的國(guó)際慣例。聯(lián)合國(guó)公布的1998年世界各國(guó)房?jī)r(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)資料顯示：各國(guó)的房?jī)r(jià)收入比離散度很高，96個(gè)國(guó)家中，房?jī)r(jià)收入比最高的為30。數(shù)據(jù)來(lái)源：World Development Indicators 2001,P166169, Urban environment. 另一方面，中國(guó)的國(guó)情特殊。住房市場(chǎng)是在1998年實(shí)行貨幣化分房之后才真正形成，1998年之前的住房都以“房改房”的形式，低價(jià)“賣(mài)”給了居民。據(jù)2000年初的抽樣調(diào)查，當(dāng)年許多城市的居民自有住房率
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