房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)探析-文庫吧資料
2025-07-20 21:44本頁面
【正文】 有的區(qū)段達(dá)1:500。所以國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為租售比在1：100150合理，是按成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，合理的投資收益率在8%12%之間測(cè)算的結(jié)果。租售比是租金與房?jī)r(jià)之比，其實(shí)就是投資收益率，合理的租售比本質(zhì)上是根據(jù)合理的投資收益率來測(cè)算的。這種狀態(tài)實(shí)際意味著，在中國(guó)住房走向市場(chǎng)之始，我們大部分的居民已經(jīng)以極低的價(jià)格擁有了住房資產(chǎn)。住房市場(chǎng)是在1998年實(shí)行貨幣化分房之后才真正形成，1998年之前的住房都以“房改房”的形式，低價(jià)“賣”給了居民。聯(lián)合國(guó)公布的1998年世界各國(guó)房?jī)r(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)資料顯示：各國(guó)的房?jī)r(jià)收入比離散度很高，96個(gè)國(guó)家中，房?jī)r(jià)收入比最高的為30。 國(guó)際上關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的定義是“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”，由于我國(guó)沒有“中等價(jià)格”與“中等家庭收入”的統(tǒng)計(jì)資料，國(guó)內(nèi)學(xué)者通常將“中等”以“平均”替代，這樣計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比顯然有所不同，不能直接比較。如在評(píng)價(jià)中國(guó)房?jī)r(jià)是否合理時(shí)，常用“房?jī)r(jià)收入比”和“租售比”這兩個(gè)指標(biāo)與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值比較，一般認(rèn)為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的“房?jī)r(jià)收入比”為46倍之間，房?jī)r(jià)“租售比”為1:1001:150之間；還有諸如住房“空置率”的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)為10%，房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額的比例為20%25%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率不應(yīng)超過GDP增長(zhǎng)率的2倍。在現(xiàn)有相關(guān)研究中，市場(chǎng)運(yùn)行狀況標(biāo)準(zhǔn)的確定主要有以下三種方法。只有將無法依靠自己的力量通過市場(chǎng)交易解決住房問題的人群納入到住房保障體系中，商品房市場(chǎng)才能健康發(fā)展。研究表明：保障房供給能有效對(duì)收入進(jìn)行再分配，穩(wěn)定住房市場(chǎng)和提高消費(fèi)。對(duì)住房市場(chǎng)而言，還存在著住房保障與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”這一命題早已為各國(guó)學(xué)者認(rèn)同，并不斷地被現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)證實(shí)。因此，參考統(tǒng)計(jì)學(xué)中平穩(wěn)性概念，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)性是指描述市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間序列經(jīng)濟(jì)變量遵循隨機(jī)游走過程，可以用均值為的隨機(jī)過程來刻畫，沒有異常波動(dòng)。異常波動(dòng)不會(huì)出現(xiàn)周而復(fù)始的有規(guī)律的循環(huán)，它的產(chǎn)生會(huì)加劇房地產(chǎn)周期的波動(dòng)幅度，改變周期波動(dòng)形態(tài)。從量值上講，正常波動(dòng)偏離的程度小，異常波動(dòng)偏離程度則大得多。異常波動(dòng)又稱非常態(tài)波動(dòng)，往往伴隨著泡沫危機(jī)，不僅給投資者帶來不利影響，而且危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，甚至對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)也造成災(zāi)難性影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣是波浪式前進(jìn)，但波動(dòng)有正常波動(dòng)和異常波動(dòng)之分。（二）平穩(wěn)性平穩(wěn)性要求房地產(chǎn)市場(chǎng)以合理的速度平穩(wěn)發(fā)展，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部體系的要求。綜上所述，本文定義房地產(chǎn)市場(chǎng)健康是房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面發(fā)展處于良好狀態(tài)，表現(xiàn)為市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)展平穩(wěn)，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相協(xié)調(diào)?！?政府隨后的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是依據(jù)這一指導(dǎo)思想進(jìn)行。其內(nèi)涵特征概括為平穩(wěn)性和協(xié)調(diào)性。關(guān)鍵問題是房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方面包括哪些？發(fā)展良好又以什么為標(biāo)準(zhǔn)？ 總結(jié)分析學(xué)者研究房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的視角可以看出，房地產(chǎn)泡沫側(cè)重分析房?jī)r(jià)與外部經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性，房地產(chǎn)預(yù)警側(cè)重考察市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)展的平穩(wěn)性，二者實(shí)質(zhì)都是分析房地產(chǎn)市場(chǎng)健康問題，但都無法單獨(dú)替代房地產(chǎn)市場(chǎng)健康研究?！敖】怠痹臼轻t(yī)學(xué)術(shù)語，世界衛(wèi)生組織提出：“健康是身體、心理和社會(huì)適應(yīng)的完好狀態(tài)，而不僅僅是沒有疾病和虛弱”。隨著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的不斷深入完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫與預(yù)警常常融合在一起，向綜合評(píng)價(jià)的趨勢(shì)發(fā)展。同樣道理，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部指標(biāo)運(yùn)行正常，無警情出現(xiàn)，但如果房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)基本狀況，存在嚴(yán)重泡沫，也不能認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)是健康的。我們既不能說一個(gè)房?jī)r(jià)低，但成交量低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，也不能說
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