【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一、緒論（一）研究背景及意義房地產(chǎn)作為高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高回報(bào)的資金密集型行業(yè)，充裕的資金籌備是保證企業(yè)正常運(yùn)作的前提，因此融資能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。央行121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理業(yè)務(wù)的通知》[4]的出臺(tái)，最直接影響的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。目前政府實(shí)施的金融緊縮政策，加上銀行加強(qiáng)審查貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款的融資渠道縮小了，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的需要。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式少，企業(yè)間接融資的比重過(guò)大是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)顯著特點(diǎn)。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、高速的增長(zhǎng)，必須具備合適的融資渠道和融資模式，多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存，發(fā)展必經(jīng)之路。我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)融資如何向多元化發(fā)展，建立起一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題。（二）文獻(xiàn)綜述目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資速度和規(guī)模都有著顯著的發(fā)展，國(guó)內(nèi)許多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)防范做了大量分析及研究，其研究成果主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，相對(duì)于其它融資渠道來(lái)說(shuō)，銀行借款資本成本低，所以債權(quán)融資即成為了開(kāi)發(fā)商融資的首選渠道（曾世華，2006）。但近年來(lái)，通貨膨脹比較厲害，貸款利率隨之也會(huì)發(fā)生變化，政府勢(shì)必采取政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，如果利率上調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本勢(shì)必上升，預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益隨之也會(huì)下降，這是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一（曾凡昌，2010）。相對(duì)于目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，預(yù)售房款已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種重要方式（，2005）。但是在預(yù)售的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎控制成本，搞好預(yù)算，如果成本控制不好，企業(yè)就會(huì)喪失利潤(rùn)，特別是國(guó)家政策日益完善的情況下，預(yù)售的限制條件越來(lái)越多，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)供求雙方發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)一直采用這種方式來(lái)籌集資金是有很大的風(fēng)險(xiǎn)的（羅欣，2011）。對(duì)于股票融資這種長(zhǎng)期的融資渠道來(lái)說(shuō)，企業(yè)并沒(méi)有固定的還本付息的壓力，因此是一種比較理想的渠道。但因上市審查過(guò)程復(fù)雜，上市融資的初期成本比較高，對(duì)許多中小房地產(chǎn)企業(yè)或者新的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，采用上市融資的方式壁壘比較高（周艷紅，2011）。同時(shí)，我們也應(yīng)該注意，任何國(guó)家的股市不可能一直處于繁榮狀態(tài)，當(dāng)處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候，股市勢(shì)必受到影響，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的直接融資必然會(huì)受到影響（，2009）。房地產(chǎn)債券融資同其他融資相比是一個(gè)很好的融資渠道，靈活高效，籌集的資金用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，賺取的利潤(rùn)用于償還本息，無(wú)需面對(duì)商業(yè)銀行市場(chǎng)事中檢查而被收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)（楊偉勇，2011）。但是債券融資方式籌集的資金期限相對(duì)較長(zhǎng)，企業(yè)籌資的成本由發(fā)行債券的價(jià)格和債券利率決定，企業(yè)需要面臨在規(guī)定的日期還本付息的壓力。而如果為了避免還債壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須接受現(xiàn)有的市場(chǎng)利率水平，故不能較好的控制籌資成本（黃延宏，2011）。而且同股票融資類似的，發(fā)行手續(xù)較為嚴(yán)格，很少有企業(yè)能夠符合。房地產(chǎn)信托融資屬于一種比較新且為大家所接受的一種融資方式。房地產(chǎn)信托融資的條件較為寬松，使信托產(chǎn)品具有高收益，其預(yù)期收益率亦遠(yuǎn)高于銀行的同期存款利率及國(guó)債投資收益率,并且具有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)功能（，2009）。但因房地產(chǎn)信托融資容易產(chǎn)生現(xiàn)金流和收益不穩(wěn)定，容易造成開(kāi)發(fā)商資金鏈條斷裂，進(jìn)而影響信托財(cái)產(chǎn)的安全。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般比較大，各個(gè)項(xiàng)目的資金鏈條密切相連，如果一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)資金鏈條也會(huì)崩潰，而這也將引發(fā)房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)（陳雪楚，2010）。（三）本文思路及研究方法房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，對(duì)融資有較高程度的依賴性，房地產(chǎn)業(yè)融資方式的優(yōu)劣，直接影響到融資成本和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需要、企業(yè)自身?xiàng)l件以及融資的難易程度和成本情況等因素，分析了房地產(chǎn)企業(yè)的多種融資渠道，確定合理的融資方式和規(guī)模，以期最大程度規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)選擇合適的融資方式，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的根本之路。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源是銀行貸款2008年的房地產(chǎn)保持較快增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)資金取得相對(duì)較大程度增長(zhǎng)，2008年，%，%，%，%，%，%，%，利用外資181億元，%。其中訂金及預(yù)留款中大部分是銀行對(duì)消費(fèi)者發(fā)放的個(gè)人住房消費(fèi)貸款[15]。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源于銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度很大。（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐步走向多樣化房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。而從上面的分析不難發(fā)現(xiàn)，間接融資——銀行貸款仍是企業(yè)融資的主要方式，但受政策影響，121號(hào)文件的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)成了一個(gè)共識(shí)：需要大筆資金投入的房地產(chǎn)行業(yè)，融資渠道已經(jīng)成為發(fā)展的瓶頸，只有通過(guò)融資方式多樣化才能更好，更徹底的解決融資問(wèn)題。（三）房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)活躍2003年6月13日央行“121號(hào)”[4]文件的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成較大沖擊。2003年8月12日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)，簡(jiǎn)稱18號(hào)文件），激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道。在這種背景下中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行融資渠道多樣化的嘗試，如信托融資，外資銀行融資，海外基金融資，企業(yè)債券融資已經(jīng)初步顯現(xiàn)，而其中最為活躍的是房地產(chǎn)信托融資。（四）拓展房地產(chǎn)融資渠道的意義及前景房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)業(yè)需要的資金量巨大，融資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為突出。而傳統(tǒng)的融資方式和渠道己經(jīng)很難滿足如今房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的資金需要，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金嚴(yán)重短缺局面。企業(yè)迫于資金壓力紛紛探求新的多元化融資渠道，所以如何拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，使各方都能獲得較好的回報(bào)，成為房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)心的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，積極采取多種方式觸資，減少對(duì)銀行信貨資本的依賴，努力拓寬融資渠道，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)，拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行融資為主，傳統(tǒng)融資方式和創(chuàng)新融資方式并用的多元化融資體系。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作開(kāi)拓新的融資渠道，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化等，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多樣化體系。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，政府應(yīng)在制度上和機(jī)制上給與足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法律體系，為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向一個(gè)新的高峰。三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時(shí)，也存在許多潛在的問(wèn)題，歸納起來(lái)，主要有以下幾方面。（一）融資結(jié)構(gòu)單一且間接融資比重過(guò)大目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一，間接融資比重過(guò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三個(gè)階段（取得土地的前期階段，施工階段和銷售階段）每一階段都離不開(kāi)銀行資金的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金仍約有60%來(lái)自銀行貸款，間接融資的比重依然過(guò)大。雖然國(guó)家已出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢(shì)，但是短時(shí)間內(nèi)仍無(wú)法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會(huì)加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資失敗，銀行無(wú)疑將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。（二）對(duì)房地產(chǎn)融資的限制因素太多對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而言，資金是最重要、最關(guān)鍵的因素之一。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)目前主要的兩條融資渠道——銀行信貸融資和發(fā)行股票融資都受到了極大的限制，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)陷入困境。首先，央行加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)管理，房企的銀行融資渠道受限要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，控制房地產(chǎn)信貸，對(duì)高檔房和個(gè)人商業(yè)用房貸款進(jìn)行了嚴(yán)格限制，使房地產(chǎn)最脆弱的神經(jīng)——資金鏈?zhǔn)艿酱驌?。其次，其特殊的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)上市（IPO）的可能性很小。房地產(chǎn)是個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，在證券市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也很難通過(guò)IPO申請(qǐng)達(dá)致上市目標(biāo)，（三）銀行貸款