【文章內(nèi)容簡介】 一、緒論（一）研究背景及意義房地產(chǎn)作為高風險、高投入、高回報的資金密集型行業(yè)，充裕的資金籌備是保證企業(yè)正常運作的前提，因此融資能力對房地產(chǎn)企業(yè)至關重要。央行121號文件《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理業(yè)務的通知》[4]的出臺，最直接影響的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。目前政府實施的金融緊縮政策，加上銀行加強審查貸款風險的措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款的融資渠道縮小了，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需要。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式少，企業(yè)間接融資的比重過大是當前房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個顯著特點。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、高速的增長，必須具備合適的融資渠道和融資模式，多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存，發(fā)展必經(jīng)之路。我國房產(chǎn)企業(yè)融資如何向多元化發(fā)展，建立起一個多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足未來我國房地產(chǎn)市場的需求，是當前我國房地產(chǎn)融資的主要問題。（二）文獻綜述目前國內(nèi)房地產(chǎn)融資速度和規(guī)模都有著顯著的發(fā)展，國內(nèi)許多學者對房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及融資渠道的風險防范做了大量分析及研究，其研究成果主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)開發(fā)由于是一個高風險、高收益的行業(yè)，相對于其它融資渠道來說，銀行借款資本成本低，所以債權融資即成為了開發(fā)商融資的首選渠道（曾世華，2006）。但近年來，通貨膨脹比較厲害，貸款利率隨之也會發(fā)生變化，政府勢必采取政策進行宏觀調(diào)控，如果利率上調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本勢必上升，預期經(jīng)濟效益隨之也會下降，這是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大財務風險之一（曾凡昌，2010）。相對于目前的經(jīng)濟形勢來說，預售房款已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種重要方式（，2005）。但是在預售的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須謹慎控制成本，搞好預算，如果成本控制不好，企業(yè)就會喪失利潤，特別是國家政策日益完善的情況下，預售的限制條件越來越多，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，市場供求雙方發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)一直采用這種方式來籌集資金是有很大的風險的（羅欣，2011）。對于股票融資這種長期的融資渠道來說，企業(yè)并沒有固定的還本付息的壓力，因此是一種比較理想的渠道。但因上市審查過程復雜，上市融資的初期成本比較高，對許多中小房地產(chǎn)企業(yè)或者新的房地產(chǎn)企業(yè)來說，采用上市融資的方式壁壘比較高（周艷紅，2011）。同時，我們也應該注意，任何國家的股市不可能一直處于繁榮狀態(tài)，當處于經(jīng)濟危機的時候，股市勢必受到影響，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的直接融資必然會受到影響（，2009）。房地產(chǎn)債券融資同其他融資相比是一個很好的融資渠道，靈活高效，籌集的資金用于開發(fā)項目，賺取的利潤用于償還本息，無需面對商業(yè)銀行市場事中檢查而被收回貸款的風險（楊偉勇，2011）。但是債券融資方式籌集的資金期限相對較長，企業(yè)籌資的成本由發(fā)行債券的價格和債券利率決定，企業(yè)需要面臨在規(guī)定的日期還本付息的壓力。而如果為了避免還債壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須接受現(xiàn)有的市場利率水平，故不能較好的控制籌資成本（黃延宏，2011）。而且同股票融資類似的，發(fā)行手續(xù)較為嚴格，很少有企業(yè)能夠符合。房地產(chǎn)信托融資屬于一種比較新且為大家所接受的一種融資方式。房地產(chǎn)信托融資的條件較為寬松，使信托產(chǎn)品具有高收益，其預期收益率亦遠高于銀行的同期存款利率及國債投資收益率,并且具有規(guī)避風險功能（，2009）。但因房地產(chǎn)信托融資容易產(chǎn)生現(xiàn)金流和收益不穩(wěn)定，容易造成開發(fā)商資金鏈條斷裂，進而影響信托財產(chǎn)的安全。而且房地產(chǎn)開發(fā)項目一般比較大，各個項目的資金鏈條密切相連，如果一環(huán)出現(xiàn)問題，整個資金鏈條也會崩潰，而這也將引發(fā)房地產(chǎn)信托財產(chǎn)的運用風險（陳雪楚，2010）。（三）本文思路及研究方法房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，對融資有較高程度的依賴性，房地產(chǎn)業(yè)融資方式的優(yōu)劣，直接影響到融資成本和開發(fā)風險。本文通過結合房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需要、企業(yè)自身條件以及融資的難易程度和成本情況等因素，分析了房地產(chǎn)企業(yè)的多種融資渠道，確定合理的融資方式和規(guī)模，以期最大程度規(guī)避融資風險。通過選擇合適的融資方式，降低融資風險，是促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的根本之路。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風險現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源是銀行貸款2008年的房地產(chǎn)保持較快增長，開發(fā)資金取得相對較大程度增長，2008年，%，%，%，%，%，%，%，利用外資181億元，%。其中訂金及預留款中大部分是銀行對消費者發(fā)放的個人住房消費貸款[15]。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源于銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度很大。（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐步走向多樣化房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，融資對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展起到至關重要的作用。而從上面的分析不難發(fā)現(xiàn)，間接融資——銀行貸款仍是企業(yè)融資的主要方式，但受政策影響，121號文件的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達成了一個共識：需要大筆資金投入的房地產(chǎn)行業(yè)，融資渠道已經(jīng)成為發(fā)展的瓶頸，只有通過融資方式多樣化才能更好，更徹底的解決融資問題。（三）房地產(chǎn)信托業(yè)務活躍2003年6月13日央行“121號”[4]文件的出臺，對房地產(chǎn)企業(yè)造成較大沖擊。2003年8月12日國務院出臺的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號，簡稱18號文件），激勵房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道。在這種背景下中國房地產(chǎn)企業(yè)開始進行融資渠道多樣化的嘗試，如信托融資，外資銀行融資，海外基金融資，企業(yè)債券融資已經(jīng)初步顯現(xiàn)，而其中最為活躍的是房地產(chǎn)信托融資。（四）拓展房地產(chǎn)融資渠道的意義及前景房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，開發(fā)投資規(guī)模大、周期長、風險大、收益高等特點使得房地產(chǎn)業(yè)需要的資金量巨大，融資對房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為突出。而傳統(tǒng)的融資方式和渠道己經(jīng)很難滿足如今房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的資金需要，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金嚴重短缺局面。企業(yè)迫于資金壓力紛紛探求新的多元化融資渠道，所以如何拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，使各方都能獲得較好的回報，成為房地產(chǎn)企業(yè)共同關心的問題。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，積極采取多種方式觸資，減少對銀行信貨資本的依賴，努力拓寬融資渠道，具有十分重要的現(xiàn)實意義。同時，拓寬融資渠道，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，也是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應建立以銀行融資為主，傳統(tǒng)融資方式和創(chuàng)新融資方式并用的多元化融資體系。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作開拓新的融資渠道，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務，推行房地產(chǎn)證券化等，構建房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多樣化體系。同時，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的新增長點，政府應在制度上和機制上給與足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法律體系，為房地產(chǎn)融資市場的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持，使我國房地產(chǎn)業(yè)走向一個新的高峰。三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面。（一）融資結構單一且間接融資比重過大目前，我國房地產(chǎn)融資結構比較單一，間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段，施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策提高房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風險的最大承擔者。（二）對房地產(chǎn)融資的限制因素太多對房地產(chǎn)經(jīng)營而言，資金是最重要、最關鍵的因素之一。由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)目前主要的兩條融資渠道——銀行信貸融資和發(fā)行股票融資都受到了極大的限制，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營相對陷入困境。首先，央行加強房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務管理，房企的銀行融資渠道受限要求各商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理，控制房地產(chǎn)信貸，對高檔房和個人商業(yè)用房貸款進行了嚴格限制，使房地產(chǎn)最脆弱的神經(jīng)——資金鏈受到打擊。其次，其特殊的產(chǎn)業(yè)特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)上市（IPO）的可能性很小。房地產(chǎn)是個特殊的產(chǎn)業(yè)，在證券市場快速發(fā)展的今天，我國房地產(chǎn)企業(yè)也很難通過IPO申請達致上市目標，（三）銀行貸款