【正文】 的深入，以及信貸政策的收縮，房地產(chǎn)行業(yè)的大整合、大洗牌已經(jīng)拉開帷幕。值此關(guān)鍵性時刻，如何實現(xiàn)融資渠道的多元化，進而合理控制財務(wù)成本，并將財務(wù)風(fēng)險降到最低，已經(jīng)成了開發(fā)商最性命悠關(guān)的問題。萬科與HI的成功合作，無疑為境外融資探索出了一條新路。融資渠道多元化目前是談?wù)摱?，辦法少。雖然在地域上有國內(nèi)國外的選擇，在國內(nèi)有銀行和非銀行的選擇，但除了資本市場，非銀行的選擇就只剩下信托。而信托的規(guī)模限于管制又非常小。所以，探索新的融資方式，的確是開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。境外融資不僅取決于雙方合作的誠意和能力，也要看政府的政策和制度建設(shè)能否跟得上。無論是萬科走出去還是國外投資機構(gòu)進來，最大的障礙都是制度方面的。在此次合作談判中，HI最擔(dān)心的是國內(nèi)的政策和法律風(fēng)險，而萬科最大的困難也是如何說服對方，這樣的風(fēng)險是在可控制的范圍內(nèi)的。房地產(chǎn)行業(yè)能否像其他行業(yè)那樣成功的引進外資，不僅取決于自身的努力和市場的逐漸成熟，也取決于政策的逐步松動和金融改革的繼續(xù)深入，尤其是在人民幣可兌換性方面?？梢哉f，政策的空間有多達，境外融資的空間就有多大。在目前的環(huán)境下，萬科的“曲線貸款”的確是一個全新的極有價值的嘗試。整個融資結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，但的確能很好的滿足監(jiān)管機構(gòu)的管制要求，用完全合法的方式，完成本來不能進行的資金融通。從這個意義上說，萬科的試水，不僅為自己走出了一條新路，也為整個中國房地產(chǎn)業(yè)走出了一條新路。六、解決我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的方式（一）解決我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的傳統(tǒng)方式預(yù)售房款從實際情況來看，這幾年由于銀行貸款較為困難，預(yù)售款逐漸占據(jù)了開發(fā)籌資款的30%以上。在房地產(chǎn)市場前景看好的情況下，市場對期房銷售會表現(xiàn)出極大的熱情。這是因為購房者僅需先期支付少量的資金，就可以享受未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)的增值收益。而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。銀行貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更依賴于借入資金，主要是從商業(yè)銀行等金融機構(gòu)借入。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，通過住房消費貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，建筑企業(yè)流動性貸款等方式，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。合作開發(fā)目前國內(nèi)合作開發(fā)的形式多種多樣，常見的是一方提供土地，將全部或部分土地使用權(quán)作為權(quán)益投入房地產(chǎn)項目，而由開發(fā)方提供資金，雙方依各自投入的比例分享利潤。但是這種方法只有在一方有地?zé)o錢，另一方有錢無地的情況下才能實施，實際上在整個房地產(chǎn)中所占比重并不大。同時，這種方法對于雙方在前期的談判和后期施工過程中的協(xié)調(diào)有較高的要求。股票融資這種融資方式籌集的資金具有長期性，并且企業(yè)沒有固定的還本付息壓力，因此是一種理想的渠道。但我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票上市之路并不平坦。這一方面是因為一直以來國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市；另一方面，發(fā)行股票并上市的過程過長，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，對企業(yè)資質(zhì)的要求較為嚴(yán)格，因此，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商短期內(nèi)無法達到上市的要求。債券融資這種融資方式籌集的資金期限也相對較長，企業(yè)籌資的成本由發(fā)行債券的價格和債券利率決定，企業(yè)需要在規(guī)定的日期還本付息。從我國目前狀況來看，有債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣不暢通。（二）解決我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的創(chuàng)新方式通過吸引股權(quán)投資，擴充自有資金自有資金是一個企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。首先必須有充足的自有資金來支持整個企業(yè)的良性運作，然后才能受到外部投資者的青睞。擴大自有資金的渠道之一是增加內(nèi)部積累，這就要求通過項目開發(fā)和經(jīng)營，逐步增加積累，把企業(yè)逐步由小做大；另一方面，外部的資金投入同樣可以增加企業(yè)的自有資金。外部投入主要包括兩種方式：原有股東增加投入；新股東加入企業(yè)（通過私募擴股）。這兩者同樣建立在投資者對企業(yè)發(fā)展前景的良好預(yù)期之上。用房地產(chǎn)信托計劃融資相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資方式，可以降低房地產(chǎn)公司整體融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。在2003年6月13日央行出臺121號文件后，信托逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點。信托投資公司利用資金優(yōu)勢，通過房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)強勢介入房地產(chǎn)業(yè)，不僅解決了部分房地產(chǎn)項目開發(fā)資金不足的問題，有巧妙借助過橋融資的業(yè)務(wù)方式，最大限度的防范了自身的風(fēng)險。目前，信托業(yè)務(wù)已初步形成證券投資型，股權(quán)投資型，資金貸款型，資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓型，信托資金租賃型等等多種類型的信托品種。同時，在單個信托產(chǎn)品規(guī)模，期限和收益方面，也出現(xiàn)了募集資金從幾百萬到幾十億元不等，期限和收益多樣化的信托種類。吸引海外資金很多外資銀行，包括德意志銀行，美國雷曼兄弟，澳大利亞麥格理銀行，渣打銀行，等等，利用國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)投資收緊銀根的機會，積極參與中國的房地產(chǎn)行業(yè)。只要房地產(chǎn)企業(yè)本身有一定的實力和信譽，項目前景又看好，爭取外資銀行的貸款完全有可能。此外，隨著上海向國際金融貿(mào)易中心的邁進，國外房產(chǎn)基金看好上海房地產(chǎn)市場。摩根斯坦利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF，荷蘭國際房地產(chǎn)，里安集團，新加坡嘉德置地等紛紛出手，它們將在未來為房地產(chǎn)企業(yè)源源不斷地輸送資金。雖然目前以境外資金形式出現(xiàn)的投資僅3億美元左右，但從發(fā)展趨勢看，預(yù)計在未來兩三年內(nèi)境外基金將快速增加至20億美元左右。擔(dān)保公司據(jù)了解，擔(dān)保公司在房地產(chǎn)融資中起著假設(shè)融資渠道，提升企業(yè)信用的作用。擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)是依附在銀行政策上面的，貸款決策權(quán)也最終掌握在銀行手里。擔(dān)保公司的介入，在很大程度上解決了銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對稱的問題。在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中，有實力憑借自有資金繳納土地出讓金與拆遷款，取得四證，達到銀行貸款條件的企業(yè)只占少數(shù)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納部分土地出讓金后就面臨著資金短缺的問題，在這時，擔(dān)保公司就有可能為其提供房地產(chǎn)違約貸款。這種方式是具有閑置資金的企業(yè)委托銀行向開發(fā)商提供委托貸款，既為開發(fā)商尋求了資金又提供了擔(dān)保，達到了雙贏效果。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融勤國際中國研究院認(rèn)為，資產(chǎn)證券化具有兩個重要的創(chuàng)新特征：已計提的用于證券化的資產(chǎn)為融資信用基礎(chǔ)和破產(chǎn)隔離。根據(jù)這兩個金融創(chuàng)新原理，資產(chǎn)支持證券本金和利息的償付，直接以資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為保證，已經(jīng)與中小企業(yè)本身的自信水平無關(guān)，能夠較好地回避大多數(shù)中小企業(yè)資信評級低，或者根本沒有資信評級而不能獲得融資等問題，也能較好地克服因社會信用基礎(chǔ)薄弱，公司治理結(jié)構(gòu)不健全而影響房地產(chǎn)融資的矛盾。在資產(chǎn)證券化融資過程中，一般還要從內(nèi)部或外部對所發(fā)行的證券進行擔(dān)保，提高所發(fā)行的證券的信用級別，進一步降低投資風(fēng)險。所以，資產(chǎn)證券化融資，克服了中小企業(yè)風(fēng)險偏高的矛盾，資產(chǎn)支持證券具有較高的投資價值，能夠廣泛地吸引眾多的籌資者，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。結(jié) 論傳統(tǒng)的通過自我積累、自我發(fā)展的方式解決企業(yè)發(fā)展中的資金問題已越來越不適應(yīng)不斷變化的外部條件，對于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)尤其如此。面對不利的金融政策和不友善的證券市場，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行融資創(chuàng)新，學(xué)會多條腿走路，利用各種條件、采用多種途徑才能解決發(fā)展過程中的資金問題?？傊卣狗康禺a(chǎn)融資渠道，使融資途徑多元化，建立多層次的房地產(chǎn)融資體系，才能有效防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險，使我國房地產(chǎn)企業(yè)更高更好的加速發(fā)展。參考文獻[1][J].商業(yè)會計，2011(4).[2][J].求索，2010(11).[3][J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報，2006(11).[4] （銀發(fā)〔2003〕121號）[Z]. 2006—06—30.[5][J].中國市場，2011(27).[6][J].企業(yè)家天地，2009(6).[7][J].現(xiàn)代商業(yè)，2011(33).[8] [J/OL]. ，2012(3).[9][J].財經(jīng)科學(xué)，2005(6).[10][J].經(jīng)濟師，2011(8).[11][J].科技經(jīng)濟市場，2007.[12][J].經(jīng)濟視角，2011(26).[13][J].商場現(xiàn)代化，2006(10).[14][J].財經(jīng)科學(xué)，2010(10).[15][J/OL]. ，2011