【正文】 、廣告策略以及售后服務(wù)。在銷售之前，考慮當(dāng)前房地產(chǎn)價格的整體環(huán)境進(jìn)行產(chǎn)品的定價以及優(yōu)惠政策制，并進(jìn)行一定的廣告宣傳工作；銷售目標(biāo)的制定要結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的庫存情況、對當(dāng)前市場供需狀況以及對房價未來價格的趨勢進(jìn)行綜合分析，銷售目標(biāo)的達(dá)成需要良好的銷售團(tuán)隊的盡職工作；完善售后服務(wù)工作也很重要，各企業(yè)房地產(chǎn)商品存在較為同質(zhì)化的特點(diǎn)，聘請專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊提供良好的物業(yè)管理作為售后服務(wù)，提高服務(wù)水平，可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)銷量提升。 浮動租金 在租賃業(yè)務(wù)中，做好對市場需求的分析工作，當(dāng)租賃市場火熱，供不應(yīng)求時，為了避免市場租金價格上漲帶來的利潤損失，可以在合同中約定浮動租金或約定租金調(diào)整期限，或者與業(yè)主簽訂租賃期限較短的合同。 預(yù)售和預(yù)租預(yù)售和預(yù)租雖然會損失一部分利潤，但可以提前鎖定一部分資金，滿足企業(yè)的流動性資金需求。 加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理加強(qiáng)應(yīng)收裝款的措施包括從加強(qiáng)管理層對應(yīng)收賬款的重視力度，完善應(yīng)收賬款管理的相關(guān)制度包括，從應(yīng)收賬款的產(chǎn)生源頭進(jìn)行把控，以及對已經(jīng)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款的清理等。 （四）收益分配風(fēng)險的防范 收益分配政策需要考慮企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、融資需求、企業(yè)的社會影響、債權(quán)人以及投資者的利益等問題。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其利潤分配應(yīng)考慮企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、投資及融資策略的需要，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主，以現(xiàn)金分配為輔。由于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模小，融資渠道狹窄，資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制訂利潤分配戰(zhàn)略應(yīng)充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主。第5章 案例分析：A公司的財務(wù)風(fēng)險識別與防范 本章以A房地產(chǎn)公司的實(shí)例進(jìn)行房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險識別與防范，先闡述了A公司面臨的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀，接著分析了A公司現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險識別與防范體系并指出存在的問題，最后就其完善提出了建議。第一節(jié) A公司面臨的財務(wù)風(fēng)險 A公司是一家于1993年在上海成立，1994年在上海證券交易所掛牌上市，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司，本節(jié)通過財務(wù)報表分析法，對A公司面臨的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析： 表3 A公司2013年度資產(chǎn)負(fù)債表 單位：百萬元年結(jié)日：12 月31 日201220132014E現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物4,7345,4197,127應(yīng)收帳款1,3711,5881,782庫存14,62420,80821,380其他流動資產(chǎn)1403,5394,069流動資產(chǎn)總計20,86831,35434,357固定資產(chǎn)765742676無形資產(chǎn)197187178其他長期資產(chǎn)15,25417,80523,245長期資產(chǎn)總計16,21618,73424,099總資產(chǎn)37,08450,08858,456應(yīng)付帳款8,45615,74118,309短期債務(wù)4,1394,2567,462其他流動負(fù)債3,4705,1926,058流動負(fù)債總計16,06625,18931,829長期借款5,3006,7238,448其他長期負(fù)債1,7661,9500股本1,1711,1711,171儲備11,38613,03214,794股東權(quán)益12,55714,20215,965少數(shù)股東權(quán)益1,3952,0232,214總負(fù)債及權(quán)益37,08450,08858,456每股帳面價值(人民幣)每股有形資產(chǎn)(人民幣)每股凈負(fù)債/(現(xiàn)金)(人民幣) 表4 A公司利潤表部分項目 單位：百萬元年結(jié)日：12 月31 日201220132014E銷售收入6,78610,15311,878銷售成本(4,528)(6,975)(7,969)經(jīng)營費(fèi)用(782)(906)(1,172)息稅折舊前利潤1,4762,2732,737折舊及攤銷(111)(145)(75)經(jīng)營利潤 (息稅前利潤)1,3662,1282,662凈利息收入/(費(fèi)用)(84)(67)(112)其他收益/(損失)599359366稅前利潤1,8812,4212,916所得稅(480)(549)(729)少數(shù)股東權(quán)益(35)(228)(208)凈利潤1,3661,6431,979核心凈利潤1,0841,3611,703每股收益(人民幣)核心每股收益(人民幣) 表5 A公司現(xiàn)金流量表部分項目科目20132012變動比例（%)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2,4981,747籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3,4151,267投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1,602761 短期償債能力分析 短期償債能力的分析可以通過對流動比率和速動比率的分析實(shí)現(xiàn)，以下分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報數(shù)據(jù)： A公司流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債= A公司速動比率=（流動資產(chǎn)存貨）/流動負(fù)債=依據(jù)中國房地產(chǎn)研究協(xié)會發(fā)布的均值數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)流動利率均值1,69，可以看出兩個反映A公司償債能力的指標(biāo)均低于均值，其中速度比率更是顯著低于均值，是由于流動資產(chǎn)中的存貨的大量增加所致，%，以上分析說明A公司存貨較高尚未變?yōu)楝F(xiàn)金收益，相較短期負(fù)債現(xiàn)金留存程度不高，面臨較大的短期償債風(fēng)險。二、長期償債能力分析通過企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)等分析企業(yè)的長期償債能力，可以判斷企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣以及企業(yè)長期經(jīng)營的現(xiàn)金保障能力，以下分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報數(shù)據(jù)，本期指2013年： A公司資產(chǎn)負(fù)債率=期初和期末負(fù)債總額均值/期初和期末資產(chǎn)總額均值 = A公司流動資產(chǎn)比率=流動資產(chǎn)總額/資產(chǎn)總額=A公司權(quán)益負(fù)債比率=所有者權(quán)益/總負(fù)債=A公司長期負(fù)債比率=長期負(fù)債總額/總負(fù)債=A公司長期負(fù)債與營運(yùn)資金比率=長期負(fù)債總額/營運(yùn)資金=A公司已獲利息倍數(shù)=息稅前利潤/利息支出= 通過以上指標(biāo)得出，A公司資本結(jié)構(gòu)較為合理，流動資產(chǎn)比率較高，但是其中很大貢獻(xiàn)來自2013大量增加的存貨，長期借款僅占總借款比率26%，說明企業(yè)的借款來源大部分來自企業(yè)的短期借款，雖然營運(yùn)資金的長期負(fù)債保障能力不是很足，說明企業(yè)長期償債能力未有大的問題。三、營運(yùn)能力分析反映企業(yè)營運(yùn)能力的指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，營運(yùn)能力可以反映企業(yè)的銷售回款能力，以下營運(yùn)能力分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報財務(wù)數(shù)據(jù)，本期代表2013年：A公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/期初和期末應(yīng)收賬款均值= A公司存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/存貨期初和期末均值=A公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)期初和期末均值=，，將以上指標(biāo)結(jié)合在一起分析，說明A公司的存貨銷售情況接近行業(yè)正常水平，但應(yīng)收賬款管理不嚴(yán)，回款速度較慢，有一定的資金回收風(fēng)險。四、盈利能力分析 企業(yè)的盈利能力是企業(yè)的獲取利潤的能力，是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的重要保障，一下盈利能力分析數(shù)據(jù)來自企業(yè)2013年年報財務(wù)報表，本期代表2013年： A公司毛利率=（營業(yè)收入營業(yè)成本）/營業(yè)收入=% A公司凈利率=凈利潤/營業(yè)收入=% A公司總資產(chǎn)利潤率=凈利潤/總資產(chǎn)期初期末均值=% A 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/股東權(quán)益期初期末均值=% A公司總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額+利息支出）/總資產(chǎn)期初期末均值=% A公司的毛利率為22%,遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)均值37%而凈利率16%，說明A公司運(yùn)營成本較高，盡管息稅率較低，但仍影響了企業(yè)的獲利能力。%，%，%、%%，總的來說A公司的利潤水平以及A公司資產(chǎn)的獲得報酬能力都較低，急需通過降低成本提高盈利水平。 發(fā)展能力分析 以下數(shù)據(jù)分析本期代表2013年： A公司營業(yè)收入增長率=（本期營業(yè)收入上期營業(yè)收入）/上期營業(yè)收入 =%A公司凈利潤增長率=（本期凈利潤上期凈利潤）/上期凈利潤 =% A公司股東權(quán)益增長率=（本期股東權(quán)益上期股東權(quán)益）/上期股東權(quán)益 =%A公司總資產(chǎn)增長率=（本期總資產(chǎn)上期總資產(chǎn)）/上期總資產(chǎn) =%A公司的各項發(fā)展能力指標(biāo)均呈現(xiàn)出快速增長的特征，表明A公司具有較好的發(fā)展前景，但也會面臨擴(kuò)張過于迅速的管理困難風(fēng)險。六、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量是一個公司的命脈，由于是對于房地產(chǎn)企業(yè)這種資金密集型企業(yè)，經(jīng)常面臨著種類繁多的數(shù)額巨大的現(xiàn)金支付，因此對一家房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量分析是進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險分析的一個非常重要的環(huán)節(jié)，現(xiàn)就公司2013年相關(guān)現(xiàn)金流量指標(biāo)進(jìn)行分析，本期代表2013年：A公司本期現(xiàn)金比率=本期現(xiàn)金及其他有價證券總額/流動負(fù)債=%A公司上期現(xiàn)金比率=上期現(xiàn)金及其他有價證券總額/流動負(fù)債=%A公司本期經(jīng)營凈現(xiàn)金比率=本期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/流動負(fù)債=%A公司上期經(jīng)營凈現(xiàn)金比率=上期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/流動負(fù)債=%A公司本期經(jīng)營現(xiàn)金負(fù)債總額比=本期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/總負(fù)債=%A公司上期經(jīng)營現(xiàn)金負(fù)債總額比=上期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/總負(fù)債=%可以看出，A公司近兩年的現(xiàn)金存量和流量均較為穩(wěn)定，并且各凈現(xiàn)金流比率維持在正值水平，也即現(xiàn)金流入狀態(tài)，說明A公司現(xiàn)金活動的現(xiàn)金流的負(fù)債保障能力在提高。綜合以上分析，A公司最突出的兩個問題在于短期債務(wù)償付以及應(yīng)收賬款管理。 第2節(jié) A公司的財務(wù)風(fēng)險識別與防范體系分析 本節(jié)對A公司的風(fēng)險識別方法以及防范措施進(jìn)行闡述分析，并指出可能存在的問題。一、A公司風(fēng)險識別方法A公司對財務(wù)風(fēng)險的識別是進(jìn)行調(diào)查研究和意見匯總，合規(guī)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)并組織總部及成員公司各部門擬定《部門風(fēng)險情況表》,該計劃書中必須包含各部門根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)及特點(diǎn)對本年度本部門可能產(chǎn)生的風(fēng)險的分析和應(yīng)對建議。各部門通過對本部門風(fēng)險進(jìn)行分析,確認(rèn)哪些風(fēng)險應(yīng)當(dāng)引起重視、哪些風(fēng)險予以一般關(guān)注，風(fēng)險的重要程度的判斷主要依據(jù)風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度來確定的。部門風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上,各部門將各自風(fēng)險評級并在《部門風(fēng)險情況調(diào)查表》注明,為一級風(fēng)險 、二級風(fēng)險、和三級風(fēng)險，經(jīng)合規(guī)部整理統(tǒng)一提交公司風(fēng)險危機(jī)管理小組以風(fēng)險管理專題評審。公司風(fēng)險危機(jī)領(lǐng)導(dǎo)小組針對部門提交的《部門風(fēng)險情況調(diào)查表》進(jìn)行會審,公司風(fēng)險危機(jī)領(lǐng)導(dǎo)小組重點(diǎn)分析經(jīng)營及管理中可能存在的“一級風(fēng)險”和“二級風(fēng)險”。 使用內(nèi)部調(diào)查研究的財務(wù)風(fēng)險識別方法是基于各部門對各自風(fēng)險的定性判斷，由于各人對風(fēng)險的認(rèn)知水平也各不相同，判別的主觀性很強(qiáng)，該方法雖然搜集的素材廣泛，但是耗時較長，操作程序繁瑣，對被調(diào)差對象的專業(yè)要求度較高，并且以半年為一次的風(fēng)險識別周期較長，不能起到良好的及時監(jiān)控企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的作用。 A公司采取的財務(wù)風(fēng)險防范措施 籌資風(fēng)險防范措施 （1）拓寬籌資渠道 在單一依靠銀行融資不能滿足A公司的籌資需求的情況下，A公司努力發(fā)展多元化的融資渠道：A公司進(jìn)行了兩次股票定向增發(fā)，一次在2007年非公開發(fā)行約7億股，募集資金83億元人民幣，募集資金18億元人民幣；A公司進(jìn)行了債券融資，于2014年4月和2014年8月，分二次發(fā)行了規(guī)模為20億元人民幣的債券進(jìn)行融資。 （2）制定籌資計劃 公司依據(jù)各項目開支以及公司總部開支編制預(yù)算表，在合理控制企業(yè)資本的前提條件下，以公司現(xiàn)在的資金情況以及資金需求情況制定籌資需求數(shù)量的時間計劃，并監(jiān)控籌資過程，跟蹤各時間節(jié)點(diǎn)籌集資金的落實(shí)情況以上籌資風(fēng)險防范措施雖然注意到了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)問題，才企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債也可以看出A公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直控制在行業(yè)均值70%一下，并且多渠道的融資措施幫助A公司將利息成本一直控制在8%左右，但只以完成企業(yè)的融資數(shù)量需求為目標(biāo)制定融資計劃顯然是不夠的，沒有充分考慮借款的質(zhì)量和期限結(jié)構(gòu)，這樣就導(dǎo)致A公司隨后面臨的短期債務(wù)償付風(fēng)險，從A公司2014年第一季度的財務(wù)報表相關(guān)數(shù)據(jù)來看，公司現(xiàn)金及其等價物價值為47億元人民幣，而公司的短期債務(wù)為50億元人民幣，所以對貸款期限結(jié)構(gòu)因素的忽視，將不能很好的防范籌資風(fēng)險。 投資風(fēng)險防范措施 (1)加大對非房地產(chǎn)行業(yè)的投資A公司管理層決定下半年決定減少開發(fā)用地的購買，減少新項目的開工，加對其他行業(yè)的投資力度，如加大對影院行業(yè)以及文化傳媒行業(yè)的投資力度，采取多元化經(jīng)營的措施防范投資風(fēng)險。(2)項目建設(shè)過程控制措施公司財務(wù)部門結(jié)合預(yù)算部分編制的每月項目支出預(yù)算表，以該預(yù)算表為成本控制目標(biāo)對項目的實(shí)際支出各環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，對不合理開支以及單項超超預(yù)算開支予以警示并建議整改，在工程部門的協(xié)助下全面了解項目進(jìn)度情況，依照工程合同約定的時間節(jié)點(diǎn)對項目的進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，并做好相應(yīng)的節(jié)點(diǎn)付款安排以及必要時的趕工措施費(fèi)安排。以上措施說明采取了多元化經(jīng)營的分散投資風(fēng)險措施以及完善投資開發(fā)過程的防范措施，但是從A公司主營營業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，公司主營營業(yè)為房地產(chǎn)