【正文】 規(guī)范了拿地程序，還大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地行為。2008年4月國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國稅函【2008】299號)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未完工前采取預(yù)售方式取得的收入，須按照規(guī)定的預(yù)計利潤率計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工后在按照實際利潤進(jìn)行調(diào)整，修正房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳計稅基數(shù)確定標(biāo)準(zhǔn)，提前預(yù)繳力度的加強(qiáng)，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。3．稅收宏觀調(diào)控政策房地產(chǎn)稅又稱不動產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)而課征的稅種。房地產(chǎn)稅在我國是一個老稅種，現(xiàn)行的《中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行條例》是1986年發(fā)布的，在各單項稅收法規(guī)中，除涉外企業(yè)法規(guī)外屬于最早的法規(guī)，國務(wù)院發(fā)布于1988年9月27日的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，至今也有16年的時間了。為了讓稅收政策對房地產(chǎn)業(yè)起到定的調(diào)控作用，國家根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運行情況陸續(xù)出臺了一系列的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策。2006年1月1日，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》開始執(zhí)行，對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率做了適當(dāng)調(diào)整：對轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題實行新規(guī)定；增加對開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除項目；明確合作建房的所得稅稅務(wù)處理問題；對新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅做了限制；對新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除做出新規(guī)定；規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)產(chǎn)品完工后“計稅成本結(jié)算的一般原則；對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的調(diào)整是將預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率，比例由1 5％提至20％：按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。2006年5月17日國務(wù)院常務(wù)會議提出了針對房地產(chǎn)價格過快上漲的六條要求，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，再次強(qiáng)調(diào)利用營業(yè)稅的手段對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)節(jié)。2006年6月1日，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。2006年8月1日起，對個人二手房轉(zhuǎn)讓征收所得稅。2006年10月18日，出臺新政規(guī)定二手房交易征收20％個人所得稅。國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，這就是156號文，對房地產(chǎn)稅收進(jìn)行一體化管理。其中最著名的規(guī)定，就是強(qiáng)調(diào)要對20％個人所得稅進(jìn)行一體化征收。財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時表示，中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，今后一段時期將重點推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。國務(wù)院發(fā)展研究中心正在篩選試點城市，將開始模擬運行，為最終出臺房地產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。2007年的“一費二稅開啟了本年房地產(chǎn)調(diào)控的新局面。2007年1月1日《關(guān)于修改中華人民共和國城鄉(xiāng)土地使用稅暫行條例的決定》規(guī)定將從2007年1月1日起，將城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原《條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費提高l倍；將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。同月中旬，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％60％不等的土地增值稅，土地增值稅由“預(yù)征制”走向“清算制，拉開了土地增值稅清算的序幕。文件明確了土地增值稅清算的時間和空間“底線’’，而對開發(fā)商殺傷力最大的，是通知對累進(jìn)稅率標(biāo)準(zhǔn)的重新明確。但是由于這些稅收政策稅率偏低，占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例相對較小(不到l0％)，對于房地產(chǎn)高達(dá)40％以上利潤空間而言微不足道。同時，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦增加后，房地產(chǎn)企業(yè)售房的交易成本非常容易轉(zhuǎn)嫁給消費者，對房地產(chǎn)企業(yè)并不會產(chǎn)生太大影響。由上可知，正由于受到斷緊縮的金融貨幣政策和強(qiáng)硬的土地政策，加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，致使房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口需求明顯，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的凸現(xiàn)，具體有以下方面：1．土地市場流拍退地現(xiàn)象增多2007年的前10個月是中國土地市場最瘋狂的10個月，土地樓面價超越周邊房價的情況比比皆是，許多開發(fā)商都卷入到瘋狂圈地大潮中，投入了所有資金來圈地。尤其是一些房地產(chǎn)上市公司，重慶、成都、武漢、長沙、沈陽以及珠三角一些地區(qū)的二三線城市相繼落入圈內(nèi)。在上市公司強(qiáng)大資金支持下，全國各地不斷有“地王浮出水面。2007年的超速擴(kuò)張，使得企業(yè)的多數(shù)資金都沉積到土地儲備上了，再加上2008年房地產(chǎn)信貸政策的緊縮和資本融資市場大門的暫時關(guān)閉，導(dǎo)致這些企業(yè)難以有充足的資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。而2008年1月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定：土地閑置兩年將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20％收取閑置費。致使2008年以來近半年時間內(nèi)，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地流標(biāo)、流拍，引起部分城市房地產(chǎn)市場的波動。以上海為例，今年第5號和第6號國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告中就表現(xiàn)明顯，盡管有53家開發(fā)商領(lǐng)取了意向性標(biāo)書，但最終真正申請競標(biāo)的只有11家。在出讓的8幅土地中，有2幅流標(biāo)，3幅只有一個競買人，地塊中惟一的商業(yè)用地——奉賢區(qū)齊百路西側(cè)地塊，雖有5家企業(yè)領(lǐng)取標(biāo)書，卻無人競買。更有甚者斷臂自?！说?，上海昔日“地王”之一長風(fēng)地塊的退地風(fēng)波，上海志成以損失3000萬元土地保證金的代價退出；福州融信地產(chǎn)也以損失7000萬元保證金的代價，退掉去年9月高價拍得的一塊“黃金地’’。導(dǎo)致土地拍賣流標(biāo)、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開發(fā)商的資金自有率普遍只有25％左右，約75％的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商自有資金達(dá)到35％才能申請委托貸款。很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒有保障的情況下，致使開發(fā)商不敢輕易拿地。2．轉(zhuǎn)讓土地項目現(xiàn)象日益突出最近一段時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間土地項目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢比較明顯，凸現(xiàn)出企業(yè)資金緊張，對未來市場信心不足。如4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)重點項目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項目17個，其中房地產(chǎn)項目就有13個；同時據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，5月份的前2l天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的信息達(dá)到45條，項目來自北京、廣東、山西、遼寧、黑龍江、重慶等城市，項目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項目，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項目的現(xiàn)象。這一跡象表明當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金已十分緊張，財務(wù)隱藏著較大風(fēng)險隱患。3．降價促銷回籠資金伴隨著樓市觀望氣氛的進(jìn)一步深化，市場上降價促銷的現(xiàn)象開始凸現(xiàn)，不少開發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進(jìn)度，以期達(dá)到快速回籠資金緩解資金壓力的現(xiàn)狀。萬科無疑是這波降價促銷的先行者和受益者，以萬科一季度業(yè)績?yōu)槔?，該公司實現(xiàn)銷售面積114．5萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長82．9％和119．1％。率先降價讓萬科在調(diào)整中獲得了先機(jī)，原本聲稱不會跟進(jìn)的一些房地產(chǎn)商隨后也紛紛下調(diào)了價格，碧桂園、富力等也相繼推出優(yōu)惠活動或特價房，價格策略成為一種集體行為，“五一假期碧桂園低價拋盤3天之內(nèi)銷售9億元、富力勁銷2億元。在深N5月份不少新開房源均以低于周邊房價1卜20％的低價發(fā)售；在北京某樓盤甚至打出7．5折優(yōu)惠的促銷：在武漢有多家樓盤推出“搜房卡一武漢主流地產(chǎn)聯(lián)盟”活動，通過打造一個團(tuán)購平臺，以全市最低折扣價來吸引購房者，其中優(yōu)惠最大為8折。4．開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財務(wù)風(fēng)險隱患突出。從公布的房地產(chǎn)上市公司年報中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈值指標(biāo)中，滬深股市96家房地產(chǎn)上市公司中，有53家企業(yè)為負(fù)值，其中就包括萬科、保利、招商、金地四大房地產(chǎn)公司，其每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標(biāo)分別為萬科．1．52，招商地產(chǎn)．4．74，金地．7．52，保利最低為．7．65，從一定程度上顯現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍緊張的態(tài)勢，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。3．6現(xiàn)行企業(yè)財務(wù)管理機(jī)制的財務(wù)風(fēng)險分析1．財務(wù)管理意識薄弱我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵與約束機(jī)制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法得到保證。此外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財權(quán)集中在關(guān)鍵人手中，過于注重控制而疏于管理。記賬的業(yè)務(wù)只是非開票不可的業(yè)務(wù)，有的賬目只是走形式，目的是為了應(yīng)付有關(guān)部門。以上種種因素導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)管理停滯在較低水平，在核算方法上還停留在簡單的收付記賬法，財務(wù)人員的財會專業(yè)知識缺乏，應(yīng)用水平不高。如此一來，財務(wù)人員制作的財務(wù)報表就無法真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)決策者根據(jù)財務(wù)報表進(jìn)行決策，就會導(dǎo)致財務(wù)決策失誤，而財務(wù)決策失誤正是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的重要原因。2．對預(yù)算管理職能重視不足很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預(yù)算管理制度，要么未從征地成本、資金運作、投資回報率等方面作細(xì)致的財務(wù)分析，未將實際情況與企業(yè)管理相結(jié)合，僅僅只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮。同時，“重編制、輕執(zhí)行的情況在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在。很多房地產(chǎn)企業(yè)即使編制了財務(wù)預(yù)算，也是將預(yù)算任務(wù)交給財務(wù)部門進(jìn)行審批、控制。由于財務(wù)部門信息資料有限，只能根據(jù)預(yù)算額度決定是否批準(zhǔn)支出，不能對企業(yè)所有支出的合理性與必要性做出正確的判斷，影響了企業(yè)預(yù)算執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。而有些房地產(chǎn)企業(yè)則認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊伍按設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目就能夠按期竣工交付使用，就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒從征地成本上、資金運作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率上作細(xì)致的財務(wù)預(yù)算。那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實，就可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運作，財務(wù)管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，由此增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。3．內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控是企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)中一個非常重要而且相當(dāng)獨特的系統(tǒng)，為使其更能充分發(fā)揮其職能作用，企業(yè)不僅應(yīng)該設(shè)置獨立的組織機(jī)構(gòu)，更重要的是要根據(jù)本企業(yè)的特點，建立起一套比較完整的、系統(tǒng)的、強(qiáng)有力的內(nèi)部控制制度，才能保證企業(yè)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)的高效運行。而中國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機(jī)制，即使有，其財務(wù)監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴(yán)格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度，對財經(jīng)紀(jì)律置若罔聞，難以進(jìn)行有效的約束，由此增加了財務(wù)風(fēng)險。4．資金管理低效大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)未制定嚴(yán)格的資金管理制度，對資金使用缺少計劃、安排，資金充裕時隨意開支，資金緊缺時容易因無法應(yīng)付經(jīng)營所需資金而陷入財務(wù)危機(jī)。有的企業(yè)項目上馬前未對項目資金使用作整體計劃、安排，資金使用時只考慮對單一項目的影響，忽略了企業(yè)的整體利益。有的企業(yè)認(rèn)為資金越多越好，企業(yè)資金大量閑置，造成資源浪費、資金使用效率低下。5．成本費用控制不嚴(yán)有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的成本費用控制，認(rèn)為控制成本是財務(wù)部門的任務(wù)，未調(diào)動各職能部門成本費用控制的積極性。也沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的成本管理優(yōu)勢。在財務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，使企業(yè)的財務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬，致使整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算無從做起。有些個別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，進(jìn)而增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。4. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建近幾年來，隨著中國房改進(jìn)程的加快，由傳統(tǒng)的福利分房開始向貨幣化分房過渡，中國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)浪潮洶涌，但由于我國的房地產(chǎn)市場還處于逐步完善的過程中，受政策法規(guī)的影響很大，房地產(chǎn)信貸發(fā)展緩慢，二級市場交易不夠活，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系不完善等，使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著很大的風(fēng)險。作為承擔(dān)這種風(fēng)險的補(bǔ)償，開發(fā)商必然要求較高的報酬率，同時，居高不下的房價也使很多潛在的購房者望而卻步。中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著制度創(chuàng)新與企業(yè)再造的現(xiàn)實召喚。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險識別系統(tǒng)和財務(wù)風(fēng)險評價預(yù)警系統(tǒng)，以產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，管理現(xiàn)代化“兩輪驅(qū)動’’發(fā)展戰(zhàn)略為支撐，以學(xué)習(xí)型組織為構(gòu)架，重新設(shè)置企業(yè)的價值流程，以顧客為導(dǎo)向，以利潤為中心，創(chuàng)造企業(yè)的核心競爭能力和競爭優(yōu)勢。4．1融資風(fēng)險的防范4．1．1發(fā)展多元化直接融資銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務(wù)風(fēng)險也較大。因此，應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，可適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場，還可以適時地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，體系借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，降低融資風(fēng)險。1．適度放寬股票融資政策限制目前，房地產(chǎn)企業(yè)想要在滬深股票市場上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因此無法通過上市途徑進(jìn)行融資。因此，只有適度放寬股票融資政策限制、提高直接融資比重，才能真正分散融資風(fēng)險。2．培育和完善房地產(chǎn)股票債券市場目前，我國《公司法》對公司債券發(fā)行主體、發(fā)行條件的規(guī)定非常嚴(yán)格，如果嚴(yán)格按照目前《公司法》規(guī)定，那么長期債券融資的大門可以說對我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說都是關(guān)閉的。因此，國家應(yīng)適度放寬限制條件，增加發(fā)行長期債券的額度，可以為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。此外，還可以短期融資券為契機(jī)，改善大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。自2005年5月24日中國人民銀行發(fā)布《企業(yè)短期融資券管理辦法》后，2005年央行共計發(fā)行1338億元短期融資券，而房地產(chǎn)企業(yè)并未獲得此項業(yè)務(wù)。2006年5月10日G金融街終于成為《企業(yè)短期融資券管理辦法》后，首次破冰該融資方式的房地產(chǎn)企業(yè)，并拿到了10億元的流動資金。因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借此短期融資券為契機(jī)，改善其債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。3．適時地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化