房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅政祥講解[1](編輯修改稿)
2025-07-24 01:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的具體操作方法及注意事項整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)同時具備下列條件：。、負(fù)債，而且必須將人員一并轉(zhuǎn)讓。不具備上述條件的，最多按整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。七、委托代建業(yè)務(wù)（一）如何防范納稅人通過委托代建規(guī)避稅負(fù)？思考：甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂委托代建合同，合同約定，由乙企業(yè)代建甲企業(yè)的辦公樓，預(yù)算總造價9000萬元，預(yù)算總成本8500萬元。甲企業(yè)將9000萬元的工程款打到乙企業(yè)的帳上：借：預(yù)付帳款——工程款 9000 貸：銀行存款 9000乙企業(yè)收到：借：銀行存款 9000 貸：預(yù)收帳款——工程款 9000乙企業(yè)發(fā)生支出，按照施工方提供的發(fā)票：借：在建工程 8500 貸：銀行存款 8500完工后，乙企業(yè)：借：預(yù)收帳款——工程款 9000貸：在建工程 8500 其他業(yè)務(wù)收入——代建收入500甲企業(yè)收到交付的辦公樓：借：固定資產(chǎn)9000貸：預(yù)付賬款9000乙企業(yè)并按500萬元繳納了5%營業(yè)稅。問：上述業(yè)務(wù)的處理是否存在涉稅風(fēng)險？如何規(guī)避？（二）實務(wù)操作的程序與注意事項。委托代建不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，委托方也不需要繳納企業(yè)所得稅。委托代建必須符合以下條件：；；；，發(fā)票必須開具給委托方；，繳納5%的營業(yè)稅。八、拆遷業(yè)務(wù)（一）被拆遷戶涉及哪些稅收政策？稅務(wù)人員如何防范納稅人規(guī)避涉稅風(fēng)險？營業(yè)稅（1）經(jīng)縣以上政府批準(zhǔn)取得的拆遷補償費免征營業(yè)稅。（2）土地使用者將土地使用權(quán)權(quán)歸還給所有人（國家或集體）的，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍。不需要繳納營業(yè)稅（國稅發(fā)【1993】149號）。個人所得稅（1）財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅（國稅函發(fā)【1997】87號）。契稅對被拆遷人取得的拆遷補償費相當(dāng)于重新購置房屋的價格部分，免征契稅，超過部分繳納契稅（財稅【2005】45號）。【思考】乙企業(yè)欠甲企業(yè)貨款120萬元，甲企業(yè)同意乙企業(yè)以其房屋一座頂債，甲企業(yè)是否繳納契稅？答：繳納。如果乙企業(yè)屬于破產(chǎn)企業(yè)，按法院判決，將其房屋抵頂甲企業(yè)債權(quán)，甲企業(yè)是否繳納契稅？答：免征契稅。但必須有人民法院判決書（財稅【2001】161號）企業(yè)所得稅因政府規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要進行整體搬遷取得的搬遷收入及資產(chǎn)的處置收入，按下列辦法繳納企業(yè)所得稅：（1）如果搬遷后重新購置與搬遷前性質(zhì)相同或類似的固定資產(chǎn)或購置新的固定資產(chǎn)的：應(yīng)當(dāng)并入應(yīng)納稅所得額的金額=取得的搬遷收入和處置收入固定資產(chǎn)的購置成本固定資產(chǎn)的改良支出技術(shù)改造支出職工安置費用（2）如果搬遷后不再購置固定資產(chǎn)或進行技術(shù)改造的：應(yīng)當(dāng)并入應(yīng)納稅所得額的金額=搬遷收入或處置收入+固定資產(chǎn)的變價收入固定資產(chǎn)的折余價值處置費用（3）實務(wù)操作中應(yīng)當(dāng)注意的問題A、重新購置的固定資產(chǎn)的折舊，可以稅前扣除。B、5年內(nèi)不需要納稅。企業(yè)在5年內(nèi)按規(guī)定搬遷的，可以按上述公司計算的結(jié)果并入當(dāng)期所得繳納企業(yè)所得稅。國稅函【2009】118號（二）房地產(chǎn)企業(yè)涉及哪些拆遷稅收政策？營業(yè)稅（1）內(nèi)資房地產(chǎn)：抵給被拆遷戶的房子應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。其會計處理如下：借：開發(fā)成本——拆遷補償費 貸：應(yīng)付帳款——拆遷補償費（暫估價值）借：應(yīng)付帳款——拆遷補償費（暫估價值） （營業(yè)外支出——債務(wù)重組損失） 貸：開發(fā)產(chǎn)品或主營業(yè)務(wù)收入（成本價或售價） 應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅等 （營業(yè)外收入債務(wù)重組利得）（2）外資房地產(chǎn)企業(yè)上述業(yè)務(wù)不繳城建稅和附加。企業(yè)所得稅（1）企業(yè)所得稅法實施條例第25條：房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵債的，屬于視同銷售，繳納企業(yè)所得稅。（2）收入的確定，按下列辦法處理：A、屬于自行開發(fā)的產(chǎn)品用于抵債的，應(yīng)當(dāng)按同類開發(fā)產(chǎn)品的平均售價繳納企業(yè)所得稅。B、屬于外購的安置房用于抵債的，按外購的安置房的成本價確認(rèn)收入繳納企業(yè)所得稅。國稅函【2008】828號思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)將外購的安置房10000平米用于安置被拆遷戶。外購的成本價5000萬元。應(yīng)當(dāng)繳納所得稅的計稅依據(jù)=50005000=0企業(yè)所得稅法實施條例第25條：企業(yè)以貨物、資產(chǎn)（包括自產(chǎn)、外購、委托加工）、勞務(wù)用于捐贈、抵債、集資。贊助、廣告、樣品、職工福利、利潤分配等，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。引起反映：申報：附表一《收入明細(xì)表》第15行填報5000萬元，合計到附表一第1行“銷售收入合計”作為廣告宣傳費和業(yè)務(wù)招待費扣除限額的計算基數(shù)。結(jié)轉(zhuǎn)到附表三第2行第3列。隨同附表三結(jié)轉(zhuǎn)到主表第14行納稅調(diào)增5000萬元。附表二第14行填報5000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)到附表三第21行第4列填報5000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第15行納稅調(diào)減5000萬元。思考：甲企業(yè)將外購的年貨500萬元發(fā)給職工。所得稅=0業(yè)務(wù)招待費和廣告宣傳費的扣除限額的計算基數(shù)增加了500萬元。九、還本銷售等特殊銷售業(yè)務(wù)（一）還本銷售方式營業(yè)稅：不得減除還本銷售支出。依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答之一的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）：以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。企業(yè)所得稅：不得減除還本銷售支出。分析：銷售時要全額確認(rèn)收入，不能減除還本支出。根據(jù)《增值稅若干具體問題的規(guī)定》，“納稅人采取還本銷售方式銷售貨物，不得從銷售額中減除還本支出。”在計算所得稅時，雖然已確認(rèn)了收入，但所還本金可以作為銷售成本在稅前扣除，同樣縮小了稅基，所以不得減除還本銷售支出。（二）商業(yè)折扣營業(yè)稅：營業(yè)稅：如果將折扣額開具在同一張發(fā)票上，可以按折扣后的金額繳納營業(yè)稅；但將折扣額另開發(fā)票的，一律不得扣除折扣額（營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第15條）。企業(yè)所得稅：企業(yè)發(fā)生的商業(yè)折扣，可以在發(fā)生的當(dāng)期直接扣除。取消了必須開具在同一張發(fā)票上的限制，國稅函發(fā)【1997】472號廢止。（國稅發(fā)【2008】875號）。思考：甲企業(yè)銷售房屋價格5500元，由于乙企業(yè)購買數(shù)量達到要求，按5300元銷售。但開具發(fā)票按5500元。營業(yè)稅計稅依據(jù)=5500企業(yè)所得稅=5300（三）現(xiàn)金折扣營業(yè)稅：不得按減除折扣額后的金額繳納（營業(yè)稅實施細(xì)則第十五條 ：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除）。 企業(yè)所得稅自2008年1月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣直接計入財務(wù)費用扣除，沒有發(fā)票的問題，也沒用是否超過銀行利率的問題（國稅函【2008】875號）。（四）買一贈一【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)承諾，購買一套100平米的住房，可以贈送兩部空調(diào)。問：贈送的空調(diào)是否繳納增值稅和企業(yè)所得稅？增值稅的處理：增值稅細(xì)則第4條第8款：將自產(chǎn)、委托加工或外購貨物無償贈送他人的，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納增值稅。財企【2003】095號：贈送是指對本企業(yè)具有處分權(quán)的資產(chǎn)不附加任何條件的送與他人，如送與社會公益事業(yè)等。總結(jié)：買一贈一，贈送的商品不屬于無償贈送，因此不屬于增值稅細(xì)則規(guī)定視同銷售，不需要繳納增值
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