房地產企業(yè)營業(yè)稅政祥講解[1](編輯修改稿)
2025-07-24 01:13 本頁面
【文章內容簡介】 的具體操作方法及注意事項整體產權轉讓應當同時具備下列條件：。、負債，而且必須將人員一并轉讓。不具備上述條件的，最多按整體資產轉讓。七、委托代建業(yè)務（一）如何防范納稅人通過委托代建規(guī)避稅負？思考：甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂委托代建合同，合同約定，由乙企業(yè)代建甲企業(yè)的辦公樓，預算總造價9000萬元，預算總成本8500萬元。甲企業(yè)將9000萬元的工程款打到乙企業(yè)的帳上：借：預付帳款——工程款 9000 貸：銀行存款 9000乙企業(yè)收到：借：銀行存款 9000 貸：預收帳款——工程款 9000乙企業(yè)發(fā)生支出，按照施工方提供的發(fā)票：借：在建工程 8500 貸：銀行存款 8500完工后，乙企業(yè)：借：預收帳款——工程款 9000貸：在建工程 8500 其他業(yè)務收入——代建收入500甲企業(yè)收到交付的辦公樓：借：固定資產9000貸：預付賬款9000乙企業(yè)并按500萬元繳納了5%營業(yè)稅。問：上述業(yè)務的處理是否存在涉稅風險？如何規(guī)避？（二）實務操作的程序與注意事項。委托代建不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，委托方也不需要繳納企業(yè)所得稅。委托代建必須符合以下條件：；；；，發(fā)票必須開具給委托方；，繳納5%的營業(yè)稅。八、拆遷業(yè)務（一）被拆遷戶涉及哪些稅收政策？稅務人員如何防范納稅人規(guī)避涉稅風險？營業(yè)稅（1）經縣以上政府批準取得的拆遷補償費免征營業(yè)稅。（2）土地使用者將土地使用權權歸還給所有人（國家或集體）的，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍。不需要繳納營業(yè)稅（國稅發(fā)【1993】149號）。個人所得稅（1）財政部、國家稅務總局《關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅（國稅函發(fā)【1997】87號）。契稅對被拆遷人取得的拆遷補償費相當于重新購置房屋的價格部分，免征契稅，超過部分繳納契稅（財稅【2005】45號）。【思考】乙企業(yè)欠甲企業(yè)貨款120萬元，甲企業(yè)同意乙企業(yè)以其房屋一座頂債，甲企業(yè)是否繳納契稅？答：繳納。如果乙企業(yè)屬于破產企業(yè)，按法院判決，將其房屋抵頂甲企業(yè)債權，甲企業(yè)是否繳納契稅？答：免征契稅。但必須有人民法院判決書（財稅【2001】161號）企業(yè)所得稅因政府規(guī)劃、基礎設施建設需要進行整體搬遷取得的搬遷收入及資產的處置收入，按下列辦法繳納企業(yè)所得稅：（1）如果搬遷后重新購置與搬遷前性質相同或類似的固定資產或購置新的固定資產的：應當并入應納稅所得額的金額=取得的搬遷收入和處置收入固定資產的購置成本固定資產的改良支出技術改造支出職工安置費用（2）如果搬遷后不再購置固定資產或進行技術改造的：應當并入應納稅所得額的金額=搬遷收入或處置收入+固定資產的變價收入固定資產的折余價值處置費用（3）實務操作中應當注意的問題A、重新購置的固定資產的折舊，可以稅前扣除。B、5年內不需要納稅。企業(yè)在5年內按規(guī)定搬遷的，可以按上述公司計算的結果并入當期所得繳納企業(yè)所得稅。國稅函【2009】118號（二）房地產企業(yè)涉及哪些拆遷稅收政策？營業(yè)稅（1）內資房地產：抵給被拆遷戶的房子應當征收營業(yè)稅。其會計處理如下：借：開發(fā)成本——拆遷補償費 貸：應付帳款——拆遷補償費（暫估價值）借：應付帳款——拆遷補償費（暫估價值） （營業(yè)外支出——債務重組損失） 貸：開發(fā)產品或主營業(yè)務收入（成本價或售價） 應交稅費——應交營業(yè)稅等 （營業(yè)外收入債務重組利得）（2）外資房地產企業(yè)上述業(yè)務不繳城建稅和附加。企業(yè)所得稅（1）企業(yè)所得稅法實施條例第25條：房地產企業(yè)以開發(fā)產品抵債的，屬于視同銷售，繳納企業(yè)所得稅。（2）收入的確定，按下列辦法處理：A、屬于自行開發(fā)的產品用于抵債的，應當按同類開發(fā)產品的平均售價繳納企業(yè)所得稅。B、屬于外購的安置房用于抵債的，按外購的安置房的成本價確認收入繳納企業(yè)所得稅。國稅函【2008】828號思考：甲房地產企業(yè)將外購的安置房10000平米用于安置被拆遷戶。外購的成本價5000萬元。應當繳納所得稅的計稅依據(jù)=50005000=0企業(yè)所得稅法實施條例第25條：企業(yè)以貨物、資產（包括自產、外購、委托加工）、勞務用于捐贈、抵債、集資。贊助、廣告、樣品、職工福利、利潤分配等，應當視同銷售繳納企業(yè)所得稅。引起反映：申報：附表一《收入明細表》第15行填報5000萬元，合計到附表一第1行“銷售收入合計”作為廣告宣傳費和業(yè)務招待費扣除限額的計算基數(shù)。結轉到附表三第2行第3列。隨同附表三結轉到主表第14行納稅調增5000萬元。附表二第14行填報5000萬元，結轉到附表三第21行第4列填報5000萬元，結轉到主表第15行納稅調減5000萬元。思考：甲企業(yè)將外購的年貨500萬元發(fā)給職工。所得稅=0業(yè)務招待費和廣告宣傳費的扣除限額的計算基數(shù)增加了500萬元。九、還本銷售等特殊銷售業(yè)務（一）還本銷售方式營業(yè)稅：不得減除還本銷售支出。依據(jù)：《國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答之一的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）：以還本方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以還本方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。企業(yè)所得稅：不得減除還本銷售支出。分析：銷售時要全額確認收入，不能減除還本支出。根據(jù)《增值稅若干具體問題的規(guī)定》，“納稅人采取還本銷售方式銷售貨物，不得從銷售額中減除還本支出?！痹谟嬎闼枚悤r，雖然已確認了收入，但所還本金可以作為銷售成本在稅前扣除，同樣縮小了稅基，所以不得減除還本銷售支出。（二）商業(yè)折扣營業(yè)稅：營業(yè)稅：如果將折扣額開具在同一張發(fā)票上，可以按折扣后的金額繳納營業(yè)稅；但將折扣額另開發(fā)票的，一律不得扣除折扣額（營業(yè)稅暫行條例實施細則第15條）。企業(yè)所得稅：企業(yè)發(fā)生的商業(yè)折扣，可以在發(fā)生的當期直接扣除。取消了必須開具在同一張發(fā)票上的限制，國稅函發(fā)【1997】472號廢止。（國稅發(fā)【2008】875號）。思考：甲企業(yè)銷售房屋價格5500元，由于乙企業(yè)購買數(shù)量達到要求，按5300元銷售。但開具發(fā)票按5500元。營業(yè)稅計稅依據(jù)=5500企業(yè)所得稅=5300（三）現(xiàn)金折扣營業(yè)稅：不得按減除折扣額后的金額繳納（營業(yè)稅實施細則第十五條 ：納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除）。 企業(yè)所得稅自2008年1月1日起，房地產企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣直接計入財務費用扣除，沒有發(fā)票的問題，也沒用是否超過銀行利率的問題（國稅函【2008】875號）。（四）買一贈一【思考】甲房地產企業(yè)承諾，購買一套100平米的住房，可以贈送兩部空調。問：贈送的空調是否繳納增值稅和企業(yè)所得稅？增值稅的處理：增值稅細則第4條第8款：將自產、委托加工或外購貨物無償贈送他人的，應當視同銷售繳納增值稅。財企【2003】095號：贈送是指對本企業(yè)具有處分權的資產不附加任何條件的送與他人，如送與社會公益事業(yè)等?？偨Y：買一贈一，贈送的商品不屬于無償贈送，因此不屬于增值稅細則規(guī)定視同銷售，不需要繳納增值
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