【文章內(nèi)容簡介】 一個新城，所有配套都還沒有跟上，交通很不方便。 競爭樓盤一達觀天下樓盤名稱達觀天下基本信息樓盤位置吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)開 發(fā) 商吉安市金誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設施 小區(qū)內(nèi)： 社區(qū)配有幼兒園、游泳池、健身廣場教 育： 北京大學附屬中學、明德小學商 貿(mào)： 德邦超市、城北市場醫(yī) 療： 吉安市第一人民醫(yī)院、 吉安市第三人民醫(yī)院休售樓地址吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)售樓電話07968992222 規(guī)劃設計建筑面積30萬平方米容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型高層戶型范圍57120平方銷售戶型：一房（57㎡）兩房（83㎡）三房（104㎡、120㎡））均價：未定可比性分析：該樓盤位于吉州區(qū)區(qū)政府對面，廬陵文化公園旁。目前整個城北是一個新城，所有配套都還沒有跟上，交通很不方便。生活配套設施都還沒有，所以在那邊生活的話，目前來說會不方便。 競爭樓盤一陽光麗景苑樓盤名稱陽光麗景苑基本信息樓盤位置吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)開 發(fā) 商吉水縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設施 小區(qū)內(nèi)： 社區(qū)配有幼兒園、游泳池、健身廣場教 育： 井岡山大學附屬中學、井岡山大學商 貿(mào)： 貿(mào)易廣場、國光超市醫(yī) 療： 吉安市第一人民醫(yī)院、吉安市第三人民醫(yī)院休 售樓地址科教路與井大陽光城二期交界處售樓電話07968992222 規(guī)劃設計建筑面積30萬平方米容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型高層戶型范圍40120平方銷售戶型：兩房（89㎡）三房（135㎡、147㎡））四房（160㎡） 均價4500元/平米可比性分析：該樓盤位于與井大陽光城相距最近，有相同的地理條件，但是該小區(qū)地塊較小，相對配套設施更少，而且園林綠化也比較少，所以生活起來肯定沒有在井大陽光城小區(qū)里面舒服。第3章 項目SWOT分析 井大陽光城三期優(yōu)勢（STRENGTHS） （1）地塊情況：三期地塊地勢，地貌總體平整良好，具有自然的居住氣息。該地用于居住和商業(yè)。 (2)生活服務：小 區(qū): 幼兒園，菜市場等等教 育： 吉安師范附屬小學、吉安第一中學、白鷺洲中學、井岡山師范學院附屬中學、吉安實驗高級中學、吉安師范學校、井岡山大學商 貿(mào)： 國光購物廣場、甘雨亭商場、醫(yī) 療： 吉安市第一人民醫(yī)院休 閑： 貿(mào)易廣場、青原步行街、火車站廣場餐 飲： 粵宴匯、圣歐頓洲際大酒店、君豪大酒店、維也納大酒店 （3）規(guī)劃：建筑品質(zhì)優(yōu)越，戶型設計合理，每個戶型的通風和采光都非常的好。園林綠化率高，建筑密度、容積率低，這樣的小區(qū)舒適度就很高。會深的廣大業(yè)主的一致認可。 井大陽光城三期劣勢（WEAKNESS）（1）戶型比較單一。（2）離火車站、青原區(qū)工業(yè)園太近，所以周圍的空氣質(zhì)量不太好，而且無論白天還是晚上噪音都很大。（3）距市區(qū)較遠，而且僅有一趟12路公交車。但緊鄰次主干道，車流量大。據(jù)有關部門統(tǒng)計，工業(yè)區(qū)大道大卡車流量每小時達240輛、進出井岡山大學的車流量每小時達120輛，噪音很大，從而會影響業(yè)主的正常生活。而且這么大的車流量，給每位業(yè)主的小孩的安全帶來很大的威脅。 井大陽光城三期機會（OPPORTUNITY）（1）在青原區(qū)政府的帶領下逐步擺脫以往工業(yè)區(qū)的形象。生活配套為斷完善、市政建設為不斷進行，展望示來，各大發(fā)展商將會在同區(qū)推出大規(guī)模的樓盤，這必會引起各區(qū)的關注，從而使板塊升值。（2）近期內(nèi)吉安市經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，而且大量的剛性需求被之前房地產(chǎn)調(diào)控壓抑著，一下子爆發(fā)出來。（3）全國乃至整個吉安市房地產(chǎn)市場受到大量投資顧客的追捧。 井大陽光城三期威脅（THREAT） （1）市場經(jīng)濟逐步穩(wěn)定發(fā)展，股票、基金、外匯、國債等各種的投資渠道可供投資者選擇，從而分流了一定的資金在這些方面上，降低了客戶投資房地產(chǎn)的熱度。 （2）同時項目旁邊新開盤的樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標客戶群的流失。 （3）從各項經(jīng)濟指標上反映，中國經(jīng)濟仍然存在加息的壓力。當加息的力度繼續(xù)加大，將會打擊部分買家入市的想法。 （4）國家調(diào)控政策頻繁出臺，限購、限貸、從而無形之中減少了好多有購買欲望和能力的多套房擁有者。 總結 通過以上對本項目SWOT綜合分析，本項目機會與風險并存唯一的辦法就是尊重市場，適應市場，順應消費人群的心愿，通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標志性項目。 同時在平時推廣當中也會對一下方面加大管理力度。 (1)利用好本開發(fā)商的口碑，穩(wěn)固好原來的老顧客，挖掘新顧客。 (2)管理好落在每個接觸點，令其留下美好印像。 (3)根據(jù)現(xiàn)在目前較好的市場行情，多搶占顧客 (4)以系統(tǒng)全局的思路指導推廣營銷活動，在統(tǒng)一的定位下制造獨特的銷售亮點，營造持續(xù)的銷售勢能。 （5）目前對于吉安整個市場來說，在后期物業(yè)管理這一塊，還是比較薄弱的，所以轉好每一個環(huán)節(jié)。在物業(yè)管理上要用心，讓業(yè)主過的方便舒服。 （6）同時加大管理力度，全公司一全新的面目、態(tài)度來對待整個項目 （7）總的來說，本項目的機會大于威脅，大家都要堅信這個項目一定會大賣的。第4章 項目定位 “井大陽光城”的小區(qū)規(guī)劃布局必須充分體現(xiàn)“人與自然共處”的設計原則，創(chuàng)造富有多姿多彩的室內(nèi)、外空間，提供環(huán)境優(yōu)雅、寬敞、明亮又有一定舒適和方便的綜合性服務空間。本項目總平面略呈正方形布局，以地塊形狀為布局，所有建筑物合理的分布使建筑物在全日照之下，采光和通風非常好；住宅底層沿街全部做店面，形態(tài)上除商業(yè)基地面積外其他部分全部有綠化元素?？偟膩碚f就是在適用、方便、合理的原則下，充分考慮該地塊具體的人與自然環(huán)境和諧共處的人居環(huán)境空間，體現(xiàn)“人與自然共處”的設計理念。合理組織居住區(qū)交通，創(chuàng)造安全的交通體系，既滿足居住交通的便捷區(qū)，又強化居民生活的安全感和歸宿感。另外，在確保結構設計安全合理及滿足各項使用功能的前提下，精心設計科學安排，盡可能節(jié)省投資，降低工程造價?？傊?，小區(qū)在設計之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設置的要求。具體見CAD圖一 依據(jù)市場定位以及目標客戶比較向往的舒適生活，本項目建筑設計把握以下理念： （1）在建筑風格上力求與環(huán)境結合，使得整個小區(qū)的建筑與小區(qū)環(huán)境融為一體。 （2）此小區(qū)的目標顧客都是比較年輕的，所以風格也要鮮明，符合當代青年的風格。 （3）細節(jié)決定整個小區(qū)品質(zhì)，所一定要從細節(jié)做起。 一個小區(qū)產(chǎn)品的熱銷程度，大部分取決于該產(chǎn)品的戶型配比是否與他的目標顧客是否相符。我們做了大量的問卷調(diào)差，統(tǒng)計出整個小區(qū)目標顧客主要大多數(shù)是針對出租客，所以戶型單身公寓型占大部分。單身也有附近剛性需求，所以三房也要一些。這也的話，整個小區(qū)產(chǎn)品能滿足的顧客也會更多 在戶型設計上應該盡量滿足顧客追求生活的舒適，所以要滿足一下幾點：（1） 三房戶型盡量要南北通透，這樣整個房子的通風和采光都會非常的好（2） 廁所要有直接對外的窗戶，這樣在日常生活中便不會有異味（3） 主臥室和客廳要在南邊，這樣光線較好。如果整個房子都在北面的話，那也沒辦法。（4） 每個房間要有窗戶，保證房間的通風和采光。 井大陽光城住宅小區(qū)主要戶型面積比例戶型面積（㎡）所占比例一室一廳一衛(wèi)44—60%兩室兩廳一衛(wèi)78—89%三室二廳二衛(wèi)115—124%（1）戶型：一房一廳一衛(wèi)面積范圍：44—60平方米說明：該戶型以面向單身買家或者是投資客為主，是本項目的主力戶型，同時對本項目日后的提供量化及速度的保證；針對現(xiàn)時市場上較多60平方米以上的小戶型，該戶型的面積設定要低于市場主流的小戶型，目的是為了使投資客手頭比較寬松，還有就是出租給學生相對來說租金可能會稍微低點，這樣學生也更能接受。（2）戶型：兩房兩廳一衛(wèi)面積范圍：56—62平方米說明：該戶型以面向單身買家或者是投資客為主，是本項目的主力戶型，同時對本項目日后的提供量化及速度的保證；針對現(xiàn)時市場上較多60平方米以下的小戶型，該戶型的面積設定要高于市場主流的小戶型，主要是可在某些使用功能上進行優(yōu)化，這樣的話在舒適度上會有所提高，然后也有針對單身自住比較多。 （3）戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積范圍：115—124平方米說明：該戶型是110平方米戶型的提升版，也是本項目的拓寬客戶源的有效補充。在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時市場上購房需求的主流集中在110－130平方米的范圍，而據(jù)預測這一需求在未來的發(fā)展中不會出現(xiàn)較大變化，在考慮到銷售總價的前提下，建議該戶型的面積范圍設定在1200平方米，目的是為了滿足改善居住環(huán)境或追求享受型的買家的需要；戶型設計方面，由于現(xiàn)時市場上130－140平方米的主力戶型放量較多，但很多戶型的設計都不盡完善完美。因此，可在上述110平方米戶型設計的基礎條件上，增加更多的優(yōu)化元素，如錯層設計等。提高該戶型在市場上的競爭力，從而增加該項目的需求顧客。 本小區(qū)的建筑風格采用的是純地中海風格建筑風格，整體建筑物屋頂呈尖頂，給人一種樂觀積極向上的感覺。讓生活在小區(qū)里面的每一位業(yè)主都能有蓬勃的朝氣。結構上采用框架剪力墻結構大空間布局，可根據(jù)消費者需求在設計時靈活組合，調(diào)整平面空間構成。 風格要和小區(qū)景觀相搭，而且外墻外立面要凹凸有型?？瓷先ゾ鸵L格別致，這樣才能滿足年輕業(yè)主的喜歡。大尺度的中心花園設計，以水為核心，延伸出景觀泳池、觀景廊亭、疊水、花壇等充滿靈性的絕妙景觀。在園林表現(xiàn)上常常比較簡潔，特別是在別墅的庭院中往往比較開放，往往會有一片大草坪用來活動，庭院中的植栽除了有一些大樹外往往種植一些地被草花。在庭院中會布置實用的室外家具，在景觀材料的運用上通常會選用一些天然木材和石材作為地面和墻體的裝飾。通過坡地的高低起伏，營造整體