【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一個(gè)新城，所有配套都還沒(méi)有跟上，交通很不方便。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤一達(dá)觀天下樓盤名稱達(dá)觀天下基本信息樓盤位置吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)開(kāi) 發(fā) 商吉安市金誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 配套設(shè)施 小區(qū)內(nèi)： 社區(qū)配有幼兒園、游泳池、健身廣場(chǎng)教 育： 北京大學(xué)附屬中學(xué)、明德小學(xué)商 貿(mào)： 德邦超市、城北市場(chǎng)醫(yī) 療： 吉安市第一人民醫(yī)院、 吉安市第三人民醫(yī)院休售樓地址吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)售樓電話07968992222 規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積30萬(wàn)平方米容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型高層戶型范圍57120平方銷售戶型：一房（57㎡）兩房（83㎡）三房（104㎡、120㎡））均價(jià)：未定可比性分析：該樓盤位于吉州區(qū)區(qū)政府對(duì)面，廬陵文化公園旁。目前整個(gè)城北是一個(gè)新城，所有配套都還沒(méi)有跟上，交通很不方便。生活配套設(shè)施都還沒(méi)有，所以在那邊生活的話，目前來(lái)說(shuō)會(huì)不方便。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤一陽(yáng)光麗景苑樓盤名稱陽(yáng)光麗景苑基本信息樓盤位置吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)開(kāi) 發(fā) 商吉水縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 配套設(shè)施 小區(qū)內(nèi)： 社區(qū)配有幼兒園、游泳池、健身廣場(chǎng)教 育： 井岡山大學(xué)附屬中學(xué)、井岡山大學(xué)商 貿(mào)： 貿(mào)易廣場(chǎng)、國(guó)光超市醫(yī) 療： 吉安市第一人民醫(yī)院、吉安市第三人民醫(yī)院休 售樓地址科教路與井大陽(yáng)光城二期交界處售樓電話07968992222 規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積30萬(wàn)平方米容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型高層戶型范圍40120平方銷售戶型：兩房（89㎡）三房（135㎡、147㎡））四房（160㎡） 均價(jià)4500元/平米可比性分析：該樓盤位于與井大陽(yáng)光城相距最近，有相同的地理?xiàng)l件，但是該小區(qū)地塊較小，相對(duì)配套設(shè)施更少，而且園林綠化也比較少，所以生活起來(lái)肯定沒(méi)有在井大陽(yáng)光城小區(qū)里面舒服。第3章 項(xiàng)目SWOT分析 井大陽(yáng)光城三期優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS） （1）地塊情況：三期地塊地勢(shì)，地貌總體平整良好，具有自然的居住氣息。該地用于居住和商業(yè)。 (2)生活服務(wù)：小 區(qū): 幼兒園，菜市場(chǎng)等等教 育： 吉安師范附屬小學(xué)、吉安第一中學(xué)、白鷺洲中學(xué)、井岡山師范學(xué)院附屬中學(xué)、吉安實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)、吉安師范學(xué)校、井岡山大學(xué)商 貿(mào)： 國(guó)光購(gòu)物廣場(chǎng)、甘雨亭商場(chǎng)、醫(yī) 療： 吉安市第一人民醫(yī)院休 閑： 貿(mào)易廣場(chǎng)、青原步行街、火車站廣場(chǎng)餐 飲： 粵宴匯、圣歐頓洲際大酒店、君豪大酒店、維也納大酒店 （3）規(guī)劃：建筑品質(zhì)優(yōu)越，戶型設(shè)計(jì)合理，每個(gè)戶型的通風(fēng)和采光都非常的好。園林綠化率高，建筑密度、容積率低，這樣的小區(qū)舒適度就很高。會(huì)深的廣大業(yè)主的一致認(rèn)可。 井大陽(yáng)光城三期劣勢(shì)（WEAKNESS）（1）戶型比較單一。（2）離火車站、青原區(qū)工業(yè)園太近，所以周圍的空氣質(zhì)量不太好，而且無(wú)論白天還是晚上噪音都很大。（3）距市區(qū)較遠(yuǎn)，而且僅有一趟12路公交車。但緊鄰次主干道，車流量大。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，工業(yè)區(qū)大道大卡車流量每小時(shí)達(dá)240輛、進(jìn)出井岡山大學(xué)的車流量每小時(shí)達(dá)120輛，噪音很大，從而會(huì)影響業(yè)主的正常生活。而且這么大的車流量，給每位業(yè)主的小孩的安全帶來(lái)很大的威脅。 井大陽(yáng)光城三期機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）（1）在青原區(qū)政府的帶領(lǐng)下逐步擺脫以往工業(yè)區(qū)的形象。生活配套為斷完善、市政建設(shè)為不斷進(jìn)行，展望示來(lái)，各大發(fā)展商將會(huì)在同區(qū)推出大規(guī)模的樓盤，這必會(huì)引起各區(qū)的關(guān)注，從而使板塊升值。（2）近期內(nèi)吉安市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，而且大量的剛性需求被之前房地產(chǎn)調(diào)控壓抑著，一下子爆發(fā)出來(lái)。（3）全國(guó)乃至整個(gè)吉安市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到大量投資顧客的追捧。 井大陽(yáng)光城三期威脅（THREAT） （1）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定發(fā)展，股票、基金、外匯、國(guó)債等各種的投資渠道可供投資者選擇，從而分流了一定的資金在這些方面上，降低了客戶投資房地產(chǎn)的熱度。 （2）同時(shí)項(xiàng)目旁邊新開(kāi)盤的樓盤較多，激烈的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)造成部分目標(biāo)客戶群的流失。 （3）從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上反映，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然存在加息的壓力。當(dāng)加息的力度繼續(xù)加大，將會(huì)打擊部分買家入市的想法。 （4）國(guó)家調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，限購(gòu)、限貸、從而無(wú)形之中減少了好多有購(gòu)買欲望和能力的多套房擁有者。 總結(jié) 通過(guò)以上對(duì)本項(xiàng)目SWOT綜合分析，本項(xiàng)目機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)，適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)人群的心愿，通過(guò)有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，可以形成強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完全能夠向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)層面，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。 同時(shí)在平時(shí)推廣當(dāng)中也會(huì)對(duì)一下方面加大管理力度。 (1)利用好本開(kāi)發(fā)商的口碑，穩(wěn)固好原來(lái)的老顧客，挖掘新顧客。 (2)管理好落在每個(gè)接觸點(diǎn)，令其留下美好印像。 (3)根據(jù)現(xiàn)在目前較好的市場(chǎng)行情，多搶占顧客 (4)以系統(tǒng)全局的思路指導(dǎo)推廣營(yíng)銷活動(dòng)，在統(tǒng)一的定位下制造獨(dú)特的銷售亮點(diǎn)，營(yíng)造持續(xù)的銷售勢(shì)能。 （5）目前對(duì)于吉安整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在后期物業(yè)管理這一塊，還是比較薄弱的，所以轉(zhuǎn)好每一個(gè)環(huán)節(jié)。在物業(yè)管理上要用心，讓業(yè)主過(guò)的方便舒服。 （6）同時(shí)加大管理力度，全公司一全新的面目、態(tài)度來(lái)對(duì)待整個(gè)項(xiàng)目 （7）總的來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)大于威脅，大家都要堅(jiān)信這個(gè)項(xiàng)目一定會(huì)大賣的。第4章 項(xiàng)目定位 “井大陽(yáng)光城”的小區(qū)規(guī)劃布局必須充分體現(xiàn)“人與自然共處”的設(shè)計(jì)原則，創(chuàng)造富有多姿多彩的室內(nèi)、外空間，提供環(huán)境優(yōu)雅、寬敞、明亮又有一定舒適和方便的綜合性服務(wù)空間。本項(xiàng)目總平面略呈正方形布局，以地塊形狀為布局，所有建筑物合理的分布使建筑物在全日照之下，采光和通風(fēng)非常好；住宅底層沿街全部做店面，形態(tài)上除商業(yè)基地面積外其他部分全部有綠化元素。總的來(lái)說(shuō)就是在適用、方便、合理的原則下，充分考慮該地塊具體的人與自然環(huán)境和諧共處的人居環(huán)境空間，體現(xiàn)“人與自然共處”的設(shè)計(jì)理念。合理組織居住區(qū)交通，創(chuàng)造安全的交通體系，既滿足居住交通的便捷區(qū)，又強(qiáng)化居民生活的安全感和歸宿感。另外，在確保結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全合理及滿足各項(xiàng)使用功能的前提下，精心設(shè)計(jì)科學(xué)安排，盡可能節(jié)省投資，降低工程造價(jià)?？傊?，小區(qū)在設(shè)計(jì)之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對(duì)住宅綠化設(shè)置的要求。具體見(jiàn)CAD圖一 依據(jù)市場(chǎng)定位以及目標(biāo)客戶比較向往的舒適生活，本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)把握以下理念： （1）在建筑風(fēng)格上力求與環(huán)境結(jié)合，使得整個(gè)小區(qū)的建筑與小區(qū)環(huán)境融為一體。 （2）此小區(qū)的目標(biāo)顧客都是比較年輕的，所以風(fēng)格也要鮮明，符合當(dāng)代青年的風(fēng)格。 （3）細(xì)節(jié)決定整個(gè)小區(qū)品質(zhì)，所一定要從細(xì)節(jié)做起。 一個(gè)小區(qū)產(chǎn)品的熱銷程度，大部分取決于該產(chǎn)品的戶型配比是否與他的目標(biāo)顧客是否相符。我們做了大量的問(wèn)卷調(diào)差，統(tǒng)計(jì)出整個(gè)小區(qū)目標(biāo)顧客主要大多數(shù)是針對(duì)出租客，所以戶型單身公寓型占大部分。單身也有附近剛性需求，所以三房也要一些。這也的話，整個(gè)小區(qū)產(chǎn)品能滿足的顧客也會(huì)更多 在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)該盡量滿足顧客追求生活的舒適，所以要滿足一下幾點(diǎn)：（1） 三房戶型盡量要南北通透，這樣整個(gè)房子的通風(fēng)和采光都會(huì)非常的好（2） 廁所要有直接對(duì)外的窗戶，這樣在日常生活中便不會(huì)有異味（3） 主臥室和客廳要在南邊，這樣光線較好。如果整個(gè)房子都在北面的話，那也沒(méi)辦法。（4） 每個(gè)房間要有窗戶，保證房間的通風(fēng)和采光。 井大陽(yáng)光城住宅小區(qū)主要戶型面積比例戶型面積（㎡）所占比例一室一廳一衛(wèi)44—60%兩室兩廳一衛(wèi)78—89%三室二廳二衛(wèi)115—124%（1）戶型：一房一廳一衛(wèi)面積范圍：44—60平方米說(shuō)明：該戶型以面向單身買家或者是投資客為主，是本項(xiàng)目的主力戶型，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目日后的提供量化及速度的保證；針對(duì)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上較多60平方米以上的小戶型，該戶型的面積設(shè)定要低于市場(chǎng)主流的小戶型，目的是為了使投資客手頭比較寬松，還有就是出租給學(xué)生相對(duì)來(lái)說(shuō)租金可能會(huì)稍微低點(diǎn)，這樣學(xué)生也更能接受。（2）戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積范圍：56—62平方米說(shuō)明：該戶型以面向單身買家或者是投資客為主，是本項(xiàng)目的主力戶型，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目日后的提供量化及速度的保證；針對(duì)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上較多60平方米以下的小戶型，該戶型的面積設(shè)定要高于市場(chǎng)主流的小戶型，主要是可在某些使用功能上進(jìn)行優(yōu)化，這樣的話在舒適度上會(huì)有所提高，然后也有針對(duì)單身自住比較多。 （3）戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積范圍：115—124平方米說(shuō)明：該戶型是110平方米戶型的提升版，也是本項(xiàng)目的拓寬客戶源的有效補(bǔ)充。在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上購(gòu)房需求的主流集中在110－130平方米的范圍，而據(jù)預(yù)測(cè)這一需求在未來(lái)的發(fā)展中不會(huì)出現(xiàn)較大變化，在考慮到銷售總價(jià)的前提下，建議該戶型的面積范圍設(shè)定在1200平方米，目的是為了滿足改善居住環(huán)境或追求享受型的買家的需要；戶型設(shè)計(jì)方面，由于現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上130－140平方米的主力戶型放量較多，但很多戶型的設(shè)計(jì)都不盡完善完美。因此，可在上述110平方米戶型設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)條件上，增加更多的優(yōu)化元素，如錯(cuò)層設(shè)計(jì)等。提高該戶型在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，從而增加該項(xiàng)目的需求顧客。 本小區(qū)的建筑風(fēng)格采用的是純地中海風(fēng)格建筑風(fēng)格，整體建筑物屋頂呈尖頂，給人一種樂(lè)觀積極向上的感覺(jué)。讓生活在小區(qū)里面的每一位業(yè)主都能有蓬勃的朝氣。結(jié)構(gòu)上采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整平面空間構(gòu)成。 風(fēng)格要和小區(qū)景觀相搭，而且外墻外立面要凹凸有型。看上去就要風(fēng)格別致，這樣才能滿足年輕業(yè)主的喜歡。大尺度的中心花園設(shè)計(jì)，以水為核心，延伸出景觀泳池、觀景廊亭、疊水、花壇等充滿靈性的絕妙景觀。在園林表現(xiàn)上常常比較簡(jiǎn)潔，特別是在別墅的庭院中往往比較開(kāi)放，往往會(huì)有一片大草坪用來(lái)活動(dòng)，庭院中的植栽除了有一些大樹(shù)外往往種植一些地被草花。在庭院中會(huì)布置實(shí)用的室外家具，在景觀材料的運(yùn)用上通常會(huì)選用一些天然木材和石材作為地面和墻體的裝飾。通過(guò)坡地的高低起伏，營(yíng)造整體