【正文】 的十八大精神及中央關(guān)于城市擴張的有關(guān)文件。航空方面，井岡山機場己開通了吉安至北京、上海的航班，吉安至深圳的航班也將按計劃開通；鐵路方面，京九鐵路開通了吉安至北京、深圳、廈門的始發(fā)列車；水運方面，贛江航道貫穿境內(nèi)，成為便捷的貨運黃金水道；公路方面，贛粵高速、泰井高速、武吉高速公路相繼建成通車。吉安古稱廬陵、吉州，元初取吉泰民安之意改稱吉安，沿用至今。s real estate, real estate is by the government attaches great importance to the whole industry. Because the real estate industry is the backbone of the industry in China, but also linked with people39。因為房地產(chǎn)行業(yè)既是整個中國支柱性的產(chǎn)業(yè)，同時也與民生問題聯(lián)系在一起，所有每一屆新政府上臺之后，都會對房地產(chǎn)行業(yè)進行理性的調(diào)控，主要是遏制房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。隨著國家對開發(fā)商的要求更加嚴格，消費者對產(chǎn)品選擇更加理性，所以要想在房地產(chǎn)行業(yè)能持續(xù)發(fā)展，就必須要做大量的前期分析，包括房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析、市場調(diào)查分析、項目SWOT分析、項目定位分析、項目產(chǎn)品建設(shè)建議、財務(wù)分析以及營銷策劃分析等等。s livelihood problem, each new government came to power, all would be to rational regulation of the real estate industry, main is to curb the real estate market overheating phenomenon. As countries are more strict to developers and consumers to product choice is more rational, so want to in the real estate industry to sustainable development, it is necessary to do a lot of upfront analysis, including real estate macro environment analysis, market investigation and analysis, project SWOT analysis, project orientation, project construction remended products, financial analysis and the analysis of the marketing planning and so on. Keywords: preliminary planning and analysis。2000 年5 月撤地設(shè)市，現(xiàn)轄2 區(qū)10 縣1 市（即吉州區(qū)、青原區(qū)、吉安縣、新干縣、永豐縣、峽江縣、吉水縣、泰和縣、萬安縣、遂川縣、安?？h、永新縣、井岡山市）， 萬平方公里，人口490 萬。快速便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)己經(jīng)形成。以經(jīng)濟發(fā)展為中心，大力發(fā)展生態(tài)建設(shè)，建設(shè)一個人與社會、自然和諧相處的美好新社會。努力建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，實現(xiàn)人與自然的和諧相處。全區(qū)現(xiàn)轄5鎮(zhèn)2鄉(xiāng)1個街道。 項目狀況及規(guī)劃指標 (1)項目名稱：井大陽光城 （2）項目位置和范圍 “井大陽光城”總體坐落于吉安市青原區(qū)?！熬箨柟獬恰鲍@得土地使用權(quán)后將用于開發(fā)建設(shè)，將定位于環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的集環(huán)保、商業(yè)、休閑、娛樂、學習，宜居為一體的綜合住宅區(qū)。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域雖然中央政府一直出臺調(diào)控政策，希望打壓房價，但是地方政府非常不愿意，因為只有房價快速上漲，當?shù)氐牡變r才可以賣出個好價錢，也就可以為自己做個好政績。 第一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理成為影響中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素，其結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟適用房、保障性住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的百分之三十到百分之三十五是比較合理的，但是現(xiàn)在在市場上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。 第五、還有一個比較重要的是，我國建筑非常浪費，而且品質(zhì)低，在發(fā)達國家的住宅壽命一般高達80年，而在我國僅僅不到30年，遠遠低于設(shè)計壽命50年。[1]從下列表中可以看出在過去2012年房屋價格雖然有上下波動，但是都是呈現(xiàn)上漲的趨勢，而且新建房屋價格上漲的幅度要比老商品房的大。土地制度的頂層設(shè)計顯然已經(jīng)十分緊迫。而且一些城市已經(jīng)開始嘗試土地所有者與開發(fā)商一起合作的方式，這樣的話能讓土地所有者有權(quán)選著開發(fā)商一起合作開發(fā)。因為他們可以先將拍下來的土地抵押到銀行，拿到資金后在將土地錢全部付掉。這樣的話，就會導(dǎo)致開發(fā)商的門檻較低，小開發(fā)商的抗風險能力就較差。這些據(jù)調(diào)查都是投資、投機者買好了，放在那邊的，就像上次電視報道的鄂爾多斯一樣。 吉安市房地產(chǎn)狀況在整個吉安市來說，大體的市場行情跟全國的行情大致是一樣的。目前來說吉州區(qū)的均價要較青原區(qū)的價格高，因為吉安市政府就在吉州區(qū)。但這并不妨礙高層住宅發(fā)展進程，主要是因為現(xiàn)在土地越來越緊張，所以都很難做多層。今天，隨著上江界、匯豐御園、凱旋中央城、達觀天下等品牌樓盤的問世，正式揭開了吉安大盤時代的序幕。 （4）大體量的商業(yè)地項目的籌建。國際化的商業(yè)形態(tài)與運營機制，集合購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)、酒店于一體，這里憑借先天的交通優(yōu)勢，即將成為吉安市新的商業(yè)中心。主要是因為第一、該地塊附近有著整個吉安市最大的百貨商貿(mào)中心：貿(mào)易廣場，大量的實體店經(jīng)營老板都非常有投資眼光和實力。所以整個地塊在整個吉安市來說是比較有潛力的。[2] 第一、土地價格的上漲在當今環(huán)境下面，中央政府主要以各省GDP作為一個主要衡量當?shù)刂饕撠熑说恼兊胤秸＿@些材料的價格從20002012年為止，基本上都已經(jīng)上漲了一倍以上了，這些因素也會推動房價的上漲。 第五、投資和投機性購房力量拉動因為在中國來說，投資渠道狹窄，而且投資環(huán)境很差。這些人員的工資大概也上漲了一倍以上。 競爭樓盤一康居外灘 樓盤名稱康居外灘基本信息樓盤位置吉安市濱江新區(qū)濱江大道29號開 發(fā) 商江西吉安錦州房地產(chǎn)發(fā)展有限公司配套設(shè)施學校：井岡山附屬中學其他：火車站、汽車站、醫(yī)院、銀行、步行街、青原區(qū)行政中心售樓地址吉安市濱江新區(qū)濱江大道29號售樓電話07968681999規(guī)劃設(shè)計建筑面積容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型小高層、高層、戶型范圍80149平方銷售戶型：兩房（80㎡）三房（112㎡、149㎡）） 均價5000元/平米可比性分析：該項目地處吉州區(qū)與青原區(qū)交界處，同時與步行街和火車站較近，周邊環(huán)境較好，又在沿江。 競爭樓盤一匯豐御園樓盤名稱匯豐御園基本信息樓盤位置吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)開 發(fā) 商吉安市鼎基實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)： 社區(qū)配有幼兒園、健身房、游泳池教 育： 北京大學附屬中學、明德小學商 貿(mào)： 德邦超市、城北市場醫(yī) 療： 吉安市第一人民醫(yī)院 吉安市第三人民醫(yī)院休售樓地址吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)售樓電話07968666008 8666009規(guī)劃設(shè)計建筑面積45萬平方米容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型高層戶型范圍46260平方銷售戶型：一房（46㎡）兩房（85㎡）三房（115㎡、136㎡））五房（260㎡） 均價4300元/平米可比性分析：該樓盤位于吉州區(qū)區(qū)政府對面，廬陵文化公園旁。生活配套設(shè)施都還沒有，所以在那邊生活的話，目前來說會不方便。 (2)生活服務(wù)：小 區(qū): 幼兒園，菜市場等等教 育： 吉安師范附屬小學、吉安第一中學、白鷺洲中學、井岡山師范學院附屬中學、吉安實驗高級中學、吉安師范學校、井岡山大學商 貿(mào)： 國光購物廣場、甘雨亭商場、醫(yī) 療： 吉安市第一人民醫(yī)院休 閑： 貿(mào)易廣場、青原步行街、火車站廣場餐 飲： 粵宴匯、圣歐頓洲際大酒店、君豪大酒店、維也納大酒店 （3）規(guī)劃：建筑品質(zhì)優(yōu)越，戶型設(shè)計合理，每個戶型的通風和采光都非常的好。（2）離火車站、青原區(qū)工業(yè)園太近，所以周圍的空氣質(zhì)量不太好，而且無論白天還是晚上噪音都很大。而且這么大的車流量，給每位業(yè)主的小孩的安全帶來很大的威脅。（3）全國乃至整個吉安市房地產(chǎn)市場受到大量投資顧客的追捧。當加息的力度繼續(xù)加大，將會打擊部分買家入市的想法。 (1)利用好本開發(fā)商的口碑，穩(wěn)固好原來的老顧客，挖掘新顧客。在物業(yè)管理上要用心，讓業(yè)主過的方便舒服?？偟膩碚f就是在適用、方便、合理的原則下，充分考慮該地塊具體的人與自然環(huán)境和諧共處的人居環(huán)境空間，體現(xiàn)“人與自然共處”的設(shè)計理念。具體見CAD圖一 依據(jù)市場定位以及目標客戶比較向往的舒適生活，本項目建筑設(shè)計把握以下理念： （1）在建筑風格上力求與環(huán)境結(jié)合，使得整個小區(qū)的建筑與小區(qū)環(huán)境融為一體。我們做了大量的問卷調(diào)差，統(tǒng)計出整個小區(qū)目標顧客主要大多數(shù)是針對出租客，所以戶型單身公寓型占大部分。（4） 每個房間要有窗戶，保證房間的通風和采光。在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時市場上購房需求的主流集中在110－130平方米的范圍，而據(jù)預(yù)測這一需求在未來的發(fā)展中不會出現(xiàn)較大變化，在考慮到銷售總價的前提下，建議該戶型的面積范圍設(shè)定在1200平方米，目的是為了滿足改善居住環(huán)境或追求享受型的買家的需要；戶型設(shè)計方面，由于現(xiàn)時市場上130－140平方米的主力戶型放量較多，但很多戶型的設(shè)計都不盡完善完美。讓生活在小區(qū)里面的每一位業(yè)主都能有蓬勃的朝氣。大尺度的中心花園設(shè)計，以水為核心，延伸出景觀泳池、觀景廊亭、疊水、花壇等充滿靈性的絕妙景觀。沒有 本小區(qū)的磁卡就不能進入到小區(qū)里面。 （3）地下停車場