【正文】 /平方米，主要是目前大量實(shí)體景觀已經(jīng)建好，而且像在期房中的那些風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)降到了最低。而且小區(qū)景觀都已經(jīng)成型，顧客都可以親身體驗(yàn)。所以定價(jià)為4600元/平方米。在整個(gè)吉安市來(lái)說(shuō)這個(gè)價(jià)格都是非常有吸引力的。第6章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目成本分析 (1)規(guī)劃要求“井大陽(yáng)光城” 住宅小區(qū)項(xiàng)目所在地用地面積為44689㎡。該宗地要求：建筑主體高度100m左右；㎡。建筑密度≤％（建筑占地面積≤㎡），容積率≤（計(jì)算容積率建筑面積≤㎡）。綠化率：綠地率≥32％(2)項(xiàng)目指標(biāo) 序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)值1項(xiàng)目用地面積44689㎡2總建筑面積㎡3地下建筑面積 1300㎡4容積率5建筑密度%6綠地率32 %7層高 項(xiàng)目總投資估算(1)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)費(fèi)用[11]房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類(lèi)，但總體上來(lái)說(shuō)可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)和各種稅費(fèi)。①土地費(fèi)土地費(fèi)用：其中：1．土地出讓金（3748元/平方米）：446893748=2．契稅（出讓金3%）：3%=②建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)：1．建安費(fèi)（1530元/㎡）：1530=2．環(huán)境工程：3000萬(wàn)元3．機(jī)電設(shè)備：2050萬(wàn)元③前期費(fèi)前期費(fèi)用：其中：1．規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)（建安費(fèi)%）：%=2．規(guī)劃放樣費(fèi)：505萬(wàn)元3．招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi)%）：%=4．三通一平費(fèi)用：580萬(wàn)元④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：6320萬(wàn)元其中：1．道路工程費(fèi)：1110萬(wàn)元2．自來(lái)水工程費(fèi)：1600萬(wàn)元3．照明綠化費(fèi)：1850萬(wàn)元4．電訊設(shè)施費(fèi)：1760萬(wàn)元⑤公共配套費(fèi)公共配套費(fèi)：其中： 1．小區(qū)配套費(fèi)：3880萬(wàn)元2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)1%）：1%=3．地下車(chē)庫(kù)建設(shè)費(fèi)（車(chē)位數(shù)單位面積1800元/平方米）：1296萬(wàn)元⑥不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：2970萬(wàn)元⑦總成本（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本）=土地費(fèi)+建安工程費(fèi)+前期費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=⑧開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用：其中：1．管理費(fèi)用：1800萬(wàn)2．銷(xiāo)售推廣費(fèi)（銷(xiāo)售收入%）：%=3．財(cái)務(wù)費(fèi)用：5000萬(wàn)⑨投資總額=總成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用=+=(2)銷(xiāo)售稅金開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。具體指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。，具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表。[12]序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期計(jì)算依據(jù)121銷(xiāo)售收入來(lái)自銷(xiāo)售收入計(jì)劃表2銷(xiāo)售稅金及附加()（）之和營(yíng)業(yè)稅（1）5%城市維護(hù)建設(shè)稅（1）%教育費(fèi)附加（1）%印花稅（1）‰(3)土地增值稅土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計(jì)征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額：其它應(yīng)扣除項(xiàng)目為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的20%：20%=萬(wàn)元+==247。100%=%應(yīng)繳納土地增值稅=30%=(4)項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用及銷(xiāo)售稅與土地增值稅之和，總共為：+++=㎡，平均價(jià)格4350元/ ㎡，停車(chē)位400個(gè)，10萬(wàn)/每個(gè)，銷(xiāo)售收入4000萬(wàn)；㎡，平均價(jià)格4850元/ ㎡，停車(chē)位400個(gè)，10萬(wàn)/每個(gè)，銷(xiāo)售收入4000萬(wàn)。數(shù)據(jù)歸納入下： 銷(xiāo)售期數(shù)第一期第二期銷(xiāo)售計(jì)劃住 宅（棟）33停車(chē)位（個(gè)）400400銷(xiāo)售面積住 宅（㎡）停車(chē)位（㎡）67026702銷(xiāo)售收入總計(jì)5億9千萬(wàn)，其中一期2億8千萬(wàn)左右，二期3億1千萬(wàn)左右。數(shù)據(jù)歸納如下：物業(yè)類(lèi)別銷(xiāo)售指標(biāo)合計(jì)銷(xiāo)售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷(xiāo)售面積（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）460043504850銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）停車(chē)位銷(xiāo)售個(gè)數(shù)（個(gè)）800400400銷(xiāo)售價(jià)格（萬(wàn)元/個(gè)）101010銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）800040004000合計(jì)銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 盈利能力分析，，土地增值稅：。項(xiàng)目利潤(rùn)總額：=。項(xiàng)目所得稅=25%=。稅后利潤(rùn)==。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，涉及區(qū)域開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)進(jìn)行綜合分析。敏感性（Sensitivity）是指某一相關(guān)因素的變動(dòng)對(duì)反映項(xiàng)目投資效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）的影響程度。[13]敏感性分析（Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預(yù)防決策中相關(guān)因素的變動(dòng)可能帶來(lái)的損失而進(jìn)行的測(cè)算，即邪惡算主要因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)質(zhì)變的影響程度，或測(cè)算能夠保持項(xiàng)目可行時(shí)，容許相關(guān)因素變動(dòng)的最大幅度（極限變化）。本項(xiàng)目主要針對(duì)資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單變量敏感性分析，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值這個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。[14]項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)元/㎡銷(xiāo)售數(shù)量㎡銷(xiāo)售收入萬(wàn)元成本費(fèi)用萬(wàn)元所得稅稅后利潤(rùn)萬(wàn)元總投資投資利潤(rùn)率%敏感度萬(wàn)元萬(wàn)元基本方案4600價(jià)格變動(dòng)15%52905%48305%437015%3910投資變動(dòng)15%46005%46005%460015%4600該表反映了價(jià)格變動(dòng)、投資變動(dòng)及成本變動(dòng)這三個(gè)因素對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。銷(xiāo)售單價(jià)每增加1%,%；總投資額每增加1%,%。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注重對(duì)投資的有效控制，以保證各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。由于銷(xiāo)售單價(jià)帶來(lái)投資利潤(rùn)率的變化不如投資的變動(dòng)帶來(lái)投資利潤(rùn)率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價(jià)策略。盈虧分析（Break Even Analysis），亦稱(chēng)盈虧平衡分析、夠本分析。它是研究一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷(xiāo)量之間的關(guān)系，確定夠本點(diǎn)，預(yù)測(cè)產(chǎn)品產(chǎn)量對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響。夠本點(diǎn)BEP（盈虧平衡點(diǎn)，Break Even Point）是營(yíng)業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷(xiāo)量，即利潤(rùn)等于零時(shí)的營(yíng)業(yè)水平。當(dāng)產(chǎn)銷(xiāo)量大于夠本點(diǎn)時(shí)，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷(xiāo)量小于夠本點(diǎn)時(shí)，則企業(yè)虧損。[15]該項(xiàng)目中，BEP=固定成本247。（銷(xiāo)售收入－可變成本－銷(xiāo)售稅金及附加）100% =項(xiàng)目總成本247。（銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售稅金及附加）100% =247。（） =%%時(shí)，項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。屬于風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開(kāi)發(fā)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是前期開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。通過(guò)本文對(duì)井大陽(yáng)光城項(xiàng)目的前期策劃及可行性研究的綜合分析可以看出，吉安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于健康狀態(tài)。雖然近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的直線(xiàn)飆升，國(guó)家屢屢出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的需求量巨大，加上居民日益提升的收入水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資潛力還是十分巨大。[16] 。%時(shí)，項(xiàng)目便達(dá)到盈虧平衡，說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，并且項(xiàng)目符合政策規(guī)劃要求，可持續(xù)發(fā)展策略?？偠灾?，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，回報(bào)豐厚并且有良好的社會(huì)效益，項(xiàng)目可行。參考文獻(xiàn)[1] 吉安愛(ài)房網(wǎng)[2] ，2006[3]譚大璐，趙世強(qiáng). ,2008[4][M]. 北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社.[5] 曹善琪主編. 民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)[M]. 北京: 中國(guó)建筑工業(yè)出版社. 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