【正文】 ，%。2012年整年的整體情況都在下表中。[1]從下列表中可以看出在過去2012年房屋價格雖然有上下波動，但是都是呈現(xiàn)上漲的趨勢，而且新建房屋價格上漲的幅度要比老商品房的大。 2012年70個大中城市房價漲幅 通過對2012年整個中國房地產(chǎn)市場的分析，2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)以下幾種發(fā)展的方向。 第一、土地分配改革制度 房地產(chǎn)行業(yè)隨著在中國的不斷發(fā)展，國家在這方面的制度也越來越完善。以后在土地出讓的方式上，將會有一系列的改革制度。土地制度的頂層設計顯然已經(jīng)十分緊迫。因為我們都知道低價將是直接影響房價最重要的一個因素。那么我們都知道，當前在中國來說，土地一級市場的供應都是由政府壟斷的，這不緊會影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，也會影響中國經(jīng)濟結構調(diào)整。一些一線城市開始的集體用地轉化為工業(yè)用地的分配制度改革已經(jīng)開始嘗試了新型的土地分配方式，降低工業(yè)用地在現(xiàn)有用地指標里的比率，增加住宅用地的指標能緩解供不應求的住宅需求現(xiàn)狀。而且一些城市已經(jīng)開始嘗試土地所有者與開發(fā)商一起合作的方式，這樣的話能讓土地所有者有權選著開發(fā)商一起合作開發(fā)。這樣也會打破中國土地壟斷的行情。 第二、政府對開發(fā)商條件的要求 之前中國開發(fā)商都是空手套白狼，因為他們手頭上資金并不多，在拍地的時候只要能拿出保證金就可以進行操作。然后只要拿到地之后，開發(fā)商們更不會擔心資金的來源了。因為他們可以先將拍下來的土地抵押到銀行，拿到資金后在將土地錢全部付掉。然后在請施工隊到現(xiàn)場施工，像在中國大家都知道，一般都是建筑商先墊資來建的。等動工沒多久，開發(fā)商又可以直接賣房了。所以開發(fā)商只要拿到地，就不會擔心資金問題了。這樣的話，就會導致開發(fā)商的門檻較低，小開發(fā)商的抗風險能力就較差。 所以就會容易出現(xiàn)爛尾樓。隨著制度的不斷完善，現(xiàn)在對開發(fā)商資金有了較大的要求。比如銷售預售許可證等等 第三、國家對投資、投機性顧客的限制 在大城市，有好多空置房源。這些據(jù)調(diào)查都是投資、投機者買好了，放在那邊的，就像上次電視報道的鄂爾多斯一樣。 國家對這一塊的調(diào)控力度的不斷加大，也會提高投資客的門檻，同時會降低大量的投資客進入。這樣的話，將會使房價回歸到正常的漲跌水平上來。綜合上面講的，可以看出在2013年整個中國房地產(chǎn)市場價格是穩(wěn)中有漲，但是上漲的幅度會在正常的范圍之內(nèi)。 吉安市房地產(chǎn)狀況在整個吉安市來說，大體的市場行情跟全國的行情大致是一樣的。但是相對整個吉安市來說。屬于三線城市，所以無論在感應經(jīng)融危機還是房地產(chǎn)調(diào)控來說，都要比一二線城市要慢一拍。整個吉安市房地產(chǎn)市場，主要是分兩個區(qū)域，青原區(qū)和吉州區(qū)。目前來說吉州區(qū)的均價要較青原區(qū)的價格高，因為吉安市政府就在吉州區(qū)。隨著吉安房產(chǎn)市場發(fā)展的日趨成熟和規(guī)范，消費者的置業(yè)心態(tài)也日趨理性，開發(fā)商開始根據(jù)市場的情況，不斷更新優(yōu)化產(chǎn)品，充分滿足人們多樣化的置業(yè)需求。目前吉安房產(chǎn)市場，呈現(xiàn)出以下一些特點：（1）多層將成稀缺房源。2006年以前吉安樓市還處于多層時代，多層的走俏主要與人們的接受程度有關。但這并不妨礙高層住宅發(fā)展進程，主要是因為現(xiàn)在土地越來越緊張，所以都很難做多層。所以我們井大陽光城，在這個至關重要的時間段，推出一批多層房源，必然會引起整個吉安市消費者的追捧。 （2）整個吉安市場呈現(xiàn)大盤化。目前，吉安許多樓盤項目都在120畝以上，如匯豐御園、康居外灘占地都在200畝以上，上江界、幸福365等都占地800畝以上，規(guī)?；拈_發(fā)熱潮由此帶來小區(qū)配套和各項設施的進一步完善，擺脫了小區(qū)的配套設施單純依賴周邊配套的局面，如康居外灘小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃建設了幼兒園和大型商場，讓業(yè)主在小區(qū)里面就能享受便捷的服務。今天，隨著上江界、匯豐御園、凱旋中央城、達觀天下等品牌樓盤的問世，正式揭開了吉安大盤時代的序幕。 （3）隨著現(xiàn)在交通和通訊越來越發(fā)達，資訊也越來越公開。很多像福建、浙江、北京等一批外地開發(fā)公司的到吉安來開發(fā)，對吉安市場產(chǎn)生了有利的推動，濱江六合盛世開發(fā)商六合盛企業(yè)和康居外灘的開發(fā)商，便分別是浙江和福建開發(fā)商的代表。而外來開發(fā)商的強勢入駐，促使吉安樓盤品質(zhì)不斷提升，這樣的良性競爭最能從中獲利的便是廣大需求者。 （4）大體量的商業(yè)地項目的籌建。目前吉安的商業(yè)地產(chǎn)主要集中在井岡山大道上，吉州區(qū)則是以陽明商城、文山步行街為代表的商業(yè)地產(chǎn)在吉安基本成型。然而火車站站前廣場附近的商業(yè)項目也正在建設當中。整個吉安市的代表項目有：義務小商品城、新世界廣場、億都家居博覽城、天都公館、華美立家財富廣場等。國際化的商業(yè)形態(tài)與運營機制，集合購物、休閑、餐飲、娛樂、商務、酒店于一體，這里憑借先天的交通優(yōu)勢，即將成為吉安市新的商業(yè)中心。吉安市目前新開盤的商業(yè)項目均價基本在5000－20000元/㎡之間，升值較快。井大陽光城處于吉安市青原區(qū)，剛剛在上面已經(jīng)講過了，青原區(qū)較吉州 區(qū)的房價來說要略低一點，主要是因為吉安市市政府就坐落在吉州區(qū)中心。但是相對來說，該地段在整個青原區(qū)乃至吉安市來說都是非常有潛力的一個地塊。主要是因為第一、該地塊附近有著整個吉安市最大的百貨商貿(mào)中心：貿(mào)易廣場，大量的實體店經(jīng)營老板都非常有投資眼光和實力。第二、該地塊緊鄰著吉安市火車站，一天將近上萬的流動人口，為此地塊商業(yè)帶來了非常好的機會。所以投資者非?？春眠@個地塊。第三、而且井岡山大學也坐落在青原區(qū)，整個校園有2萬左右人口，日常消費對整個地塊的經(jīng)濟有很大的推動作用。所以整個地塊在整個吉安市來說是比較有潛力的。 未來趨勢預測隨著吉安市整體的經(jīng)濟發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，對生活品質(zhì)的要求也越來越高。那么影響生活品質(zhì)最主要的原因就是人們天天居住的房子。未來在整個吉安市來說價格在一定范圍內(nèi)是會漲跌起伏，但是在大致情況上來說是呈現(xiàn)上漲趨勢的，最主要支撐房價上漲的主要原因主要有一下幾點。[2] 第一、土地價格的上漲在當今環(huán)境下面，中央政府主要以各省GDP作為一個主要衡量當?shù)刂饕撠熑说恼兊胤秸?。而大家都知道，當?shù)赜种饕恐馁u地價來提升整個城市的GDP，來提升他們的政績，所以地價越拍越高。還有就是土地的自然增值，因為土地也是一個產(chǎn)品，也遵循物價的上漲規(guī)律。 第二、建筑材料價格的上漲 建筑材料也會隨著CPI的上漲而上漲，像影響房價最主要的幾種建筑材料：鋼筋、水泥、磚、板材、石料。這些材料的價格從20002012年為止，基本上都已經(jīng)上漲了一倍以上了，這些因素也會推動房價的上漲。 第三、新建商品房品質(zhì)的提升 隨著國家隊商品房品質(zhì)要求的不斷提高，其單位成本不言而喻，也會跟著上升。 第四、市場供應結構的變化 目前整個中國土地是有限度的，但是人口不斷增長，使得剛性需求不斷加大，所以導致房地產(chǎn)市場上產(chǎn)生了供不應求的效應。這樣的話導致房價不斷的上漲。 第五、投資和投機性購房力量拉動因為在中國來說，投資渠道狹窄，而且投資環(huán)境很差。那么在這種情況下，大量的流動資金就流向了房地產(chǎn)行業(yè)。這樣的話就會導致房地產(chǎn)市場需求加大，也會造成供需不平衡。[3] 第六、勞動力價格的上漲 像在施工過程中，泥工、木工、鋼筋工、臨時工、還有現(xiàn)場管理人員。這些人員的工資大概也上漲了一倍以上。 井大陽光城第三期地塊住宅競品分析 工程位于江西省吉安市，㎡。主要功能為高層公寓式住宅小區(qū)。其中2樓為30層，6樓為12層，10樓為7層。 競爭樓盤一康居外灘 樓盤名稱康居外灘基本信息樓盤位置吉安市濱江新區(qū)濱江大道29號開 發(fā) 商江西吉安錦州房地產(chǎn)發(fā)展有限公司配套設施學校：井岡山附屬中學其他：火車站、汽車站、醫(yī)院、銀行、步行街、青原區(qū)行政中心售樓地址吉安市濱江新區(qū)濱江大道29號售樓電話07968681999規(guī)劃設計建筑面積容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型小高層、高層、戶型范圍80149平方銷售戶型：兩房（80㎡）三房（112㎡、149㎡）） 均價5000元/平米可比性分析：該項目地處吉州區(qū)與青原區(qū)交界處，同時與步行街和火車站較近，周邊環(huán)境較好，又在沿江。但是其周邊目前配套不是很完善，旁邊都是新建小區(qū)，還都沒有成型。而且該小區(qū)正前方就有一座大橋橫跨，在風水上來說不是很適合居住。 競爭樓盤一幸福365樓盤名稱幸福365基本信息樓盤位置吉安市青原區(qū)贛江大橋東側 開 發(fā) 商吉安市利達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設施小區(qū)內(nèi)： 社區(qū)配有籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場教 育： 天立實驗小學、思源實驗學校商 貿(mào)： 國光超市醫(yī) 療： 市中醫(yī)院、井岡山附屬醫(yī)院休 閑：文山步行街售樓地址吉安市青原區(qū)贛江大橋東側 售樓電話07968119977 7066888規(guī)劃設計建筑面積20萬平方米容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型小高層、高層、戶型范圍50160平方銷售戶型：一房（54㎡）兩房（87㎡）三房（124㎡、156㎡）） 均價4600元/平米可比性分析：該樓盤位于贛江大橋橋頭，相對來說目前交通不是很方便，而且周邊也沒有成型的商業(yè)圈，而且目前位子 比較偏僻。 競爭樓盤一匯豐御園樓盤名稱匯豐御園基本信息樓盤位置吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)開 發(fā) 商吉安市鼎基實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設施小區(qū)內(nèi)： 社區(qū)配有幼兒園、健身房、游泳池教 育： 北京大學附屬中學、明德小學商 貿(mào)： 德邦超市、城北市場醫(yī) 療： 吉安市第一人民醫(yī)院 吉安市第三人民醫(yī)院休售樓地址吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)售樓電話07968666008 8666009規(guī)劃設計建筑面積45萬平方米容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型高層戶型范圍46260平方銷售戶型：一房（46㎡）兩房（85㎡）三房（115㎡、136㎡））五房（260㎡） 均價4300元/平米可比性分析：該樓盤位于吉州區(qū)區(qū)政府對面，廬陵文化公園旁。環(huán)境較好，但是目前整個城北是