【正文】 ，%。2012年整年的整體情況都在下表中。[1]從下列表中可以看出在過去2012年房屋價(jià)格雖然有上下波動(dòng)，但是都是呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，而且新建房屋價(jià)格上漲的幅度要比老商品房的大。 2012年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅 通過對(duì)2012年整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，2013年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)以下幾種發(fā)展的方向。 第一、土地分配改革制度 房地產(chǎn)行業(yè)隨著在中國(guó)的不斷發(fā)展，國(guó)家在這方面的制度也越來越完善。以后在土地出讓的方式上，將會(huì)有一系列的改革制度。土地制度的頂層設(shè)計(jì)顯然已經(jīng)十分緊迫。因?yàn)槲覀兌贾赖蛢r(jià)將是直接影響房?jī)r(jià)最重要的一個(gè)因素。那么我們都知道，當(dāng)前在中國(guó)來說，土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)都是由政府壟斷的，這不緊會(huì)影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，也會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。一些一線城市開始的集體用地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地的分配制度改革已經(jīng)開始嘗試了新型的土地分配方式，降低工業(yè)用地在現(xiàn)有用地指標(biāo)里的比率，增加住宅用地的指標(biāo)能緩解供不應(yīng)求的住宅需求現(xiàn)狀。而且一些城市已經(jīng)開始嘗試土地所有者與開發(fā)商一起合作的方式，這樣的話能讓土地所有者有權(quán)選著開發(fā)商一起合作開發(fā)。這樣也會(huì)打破中國(guó)土地壟斷的行情。 第二、政府對(duì)開發(fā)商條件的要求 之前中國(guó)開發(fā)商都是空手套白狼，因?yàn)樗麄兪诸^上資金并不多，在拍地的時(shí)候只要能拿出保證金就可以進(jìn)行操作。然后只要拿到地之后，開發(fā)商們更不會(huì)擔(dān)心資金的來源了。因?yàn)樗麄兛梢韵葘⑴南聛淼耐恋氐盅旱姐y行，拿到資金后在將土地錢全部付掉。然后在請(qǐng)施工隊(duì)到現(xiàn)場(chǎng)施工，像在中國(guó)大家都知道，一般都是建筑商先墊資來建的。等動(dòng)工沒多久，開發(fā)商又可以直接賣房了。所以開發(fā)商只要拿到地，就不會(huì)擔(dān)心資金問題了。這樣的話，就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的門檻較低，小開發(fā)商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就較差。 所以就會(huì)容易出現(xiàn)爛尾樓。隨著制度的不斷完善，現(xiàn)在對(duì)開發(fā)商資金有了較大的要求。比如銷售預(yù)售許可證等等 第三、國(guó)家對(duì)投資、投機(jī)性顧客的限制 在大城市，有好多空置房源。這些據(jù)調(diào)查都是投資、投機(jī)者買好了，放在那邊的，就像上次電視報(bào)道的鄂爾多斯一樣。 國(guó)家對(duì)這一塊的調(diào)控力度的不斷加大，也會(huì)提高投資客的門檻，同時(shí)會(huì)降低大量的投資客進(jìn)入。這樣的話，將會(huì)使房?jī)r(jià)回歸到正常的漲跌水平上來。綜合上面講的，可以看出在2013年整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是穩(wěn)中有漲，但是上漲的幅度會(huì)在正常的范圍之內(nèi)。 吉安市房地產(chǎn)狀況在整個(gè)吉安市來說，大體的市場(chǎng)行情跟全國(guó)的行情大致是一樣的。但是相對(duì)整個(gè)吉安市來說。屬于三線城市，所以無論在感應(yīng)經(jīng)融危機(jī)還是房地產(chǎn)調(diào)控來說，都要比一二線城市要慢一拍。整個(gè)吉安市房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是分兩個(gè)區(qū)域，青原區(qū)和吉州區(qū)。目前來說吉州區(qū)的均價(jià)要較青原區(qū)的價(jià)格高，因?yàn)榧彩姓驮诩輩^(qū)。隨著吉安房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日趨成熟和規(guī)范，消費(fèi)者的置業(yè)心態(tài)也日趨理性，開發(fā)商開始根據(jù)市場(chǎng)的情況，不斷更新優(yōu)化產(chǎn)品，充分滿足人們多樣化的置業(yè)需求。目前吉安房產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出以下一些特點(diǎn)：（1）多層將成稀缺房源。2006年以前吉安樓市還處于多層時(shí)代，多層的走俏主要與人們的接受程度有關(guān)。但這并不妨礙高層住宅發(fā)展進(jìn)程，主要是因?yàn)楝F(xiàn)在土地越來越緊張，所以都很難做多層。所以我們井大陽光城，在這個(gè)至關(guān)重要的時(shí)間段，推出一批多層房源，必然會(huì)引起整個(gè)吉安市消費(fèi)者的追捧。 （2）整個(gè)吉安市場(chǎng)呈現(xiàn)大盤化。目前，吉安許多樓盤項(xiàng)目都在120畝以上，如匯豐御園、康居外灘占地都在200畝以上，上江界、幸福365等都占地800畝以上，規(guī)?；拈_發(fā)熱潮由此帶來小區(qū)配套和各項(xiàng)設(shè)施的進(jìn)一步完善，擺脫了小區(qū)的配套設(shè)施單純依賴周邊配套的局面，如康居外灘小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)了幼兒園和大型商場(chǎng)，讓業(yè)主在小區(qū)里面就能享受便捷的服務(wù)。今天，隨著上江界、匯豐御園、凱旋中央城、達(dá)觀天下等品牌樓盤的問世，正式揭開了吉安大盤時(shí)代的序幕。 （3）隨著現(xiàn)在交通和通訊越來越發(fā)達(dá)，資訊也越來越公開。很多像福建、浙江、北京等一批外地開發(fā)公司的到吉安來開發(fā)，對(duì)吉安市場(chǎng)產(chǎn)生了有利的推動(dòng)，濱江六合盛世開發(fā)商六合盛企業(yè)和康居外灘的開發(fā)商，便分別是浙江和福建開發(fā)商的代表。而外來開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)入駐，促使吉安樓盤品質(zhì)不斷提升，這樣的良性競(jìng)爭(zhēng)最能從中獲利的便是廣大需求者。 （4）大體量的商業(yè)地項(xiàng)目的籌建。目前吉安的商業(yè)地產(chǎn)主要集中在井岡山大道上，吉州區(qū)則是以陽明商城、文山步行街為代表的商業(yè)地產(chǎn)在吉安基本成型。然而火車站站前廣場(chǎng)附近的商業(yè)項(xiàng)目也正在建設(shè)當(dāng)中。整個(gè)吉安市的代表項(xiàng)目有：義務(wù)小商品城、新世界廣場(chǎng)、億都家居博覽城、天都公館、華美立家財(cái)富廣場(chǎng)等。國(guó)際化的商業(yè)形態(tài)與運(yùn)營(yíng)機(jī)制，集合購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)、酒店于一體，這里憑借先天的交通優(yōu)勢(shì)，即將成為吉安市新的商業(yè)中心。吉安市目前新開盤的商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)基本在5000－20000元/㎡之間，升值較快。井大陽光城處于吉安市青原區(qū)，剛剛在上面已經(jīng)講過了，青原區(qū)較吉州 區(qū)的房?jī)r(jià)來說要略低一點(diǎn)，主要是因?yàn)榧彩惺姓妥湓诩輩^(qū)中心。但是相對(duì)來說，該地段在整個(gè)青原區(qū)乃至吉安市來說都是非常有潛力的一個(gè)地塊。主要是因?yàn)榈谝?、該地塊附近有著整個(gè)吉安市最大的百貨商貿(mào)中心：貿(mào)易廣場(chǎng)，大量的實(shí)體店經(jīng)營(yíng)老板都非常有投資眼光和實(shí)力。第二、該地塊緊鄰著吉安市火車站，一天將近上萬的流動(dòng)人口，為此地塊商業(yè)帶來了非常好的機(jī)會(huì)。所以投資者非?？春眠@個(gè)地塊。第三、而且井岡山大學(xué)也坐落在青原區(qū)，整個(gè)校園有2萬左右人口，日常消費(fèi)對(duì)整個(gè)地塊的經(jīng)濟(jì)有很大的推動(dòng)作用。所以整個(gè)地塊在整個(gè)吉安市來說是比較有潛力的。 未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨著吉安市整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，對(duì)生活品質(zhì)的要求也越來越高。那么影響生活品質(zhì)最主要的原因就是人們天天居住的房子。未來在整個(gè)吉安市來說價(jià)格在一定范圍內(nèi)是會(huì)漲跌起伏，但是在大致情況上來說是呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)的，最主要支撐房?jī)r(jià)上漲的主要原因主要有一下幾點(diǎn)。[2] 第一、土地價(jià)格的上漲在當(dāng)今環(huán)境下面，中央政府主要以各省GDP作為一個(gè)主要衡量當(dāng)?shù)刂饕?fù)責(zé)人的政績(jī)地方政府。而大家都知道，當(dāng)?shù)赜种饕恐馁u地價(jià)來提升整個(gè)城市的GDP，來提升他們的政績(jī)，所以地價(jià)越拍越高。還有就是土地的自然增值，因?yàn)橥恋匾彩且粋€(gè)產(chǎn)品，也遵循物價(jià)的上漲規(guī)律。 第二、建筑材料價(jià)格的上漲 建筑材料也會(huì)隨著CPI的上漲而上漲，像影響房?jī)r(jià)最主要的幾種建筑材料：鋼筋、水泥、磚、板材、石料。這些材料的價(jià)格從20002012年為止，基本上都已經(jīng)上漲了一倍以上了，這些因素也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。 第三、新建商品房品質(zhì)的提升 隨著國(guó)家隊(duì)商品房品質(zhì)要求的不斷提高，其單位成本不言而喻，也會(huì)跟著上升。 第四、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化 目前整個(gè)中國(guó)土地是有限度的，但是人口不斷增長(zhǎng)，使得剛性需求不斷加大，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)生了供不應(yīng)求的效應(yīng)。這樣的話導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷的上漲。 第五、投資和投機(jī)性購(gòu)房力量拉動(dòng)因?yàn)樵谥袊?guó)來說，投資渠道狹窄，而且投資環(huán)境很差。那么在這種情況下，大量的流動(dòng)資金就流向了房地產(chǎn)行業(yè)。這樣的話就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求加大，也會(huì)造成供需不平衡。[3] 第六、勞動(dòng)力價(jià)格的上漲 像在施工過程中，泥工、木工、鋼筋工、臨時(shí)工、還有現(xiàn)場(chǎng)管理人員。這些人員的工資大概也上漲了一倍以上。 井大陽光城第三期地塊住宅競(jìng)品分析 工程位于江西省吉安市，㎡。主要功能為高層公寓式住宅小區(qū)。其中2樓為30層，6樓為12層，10樓為7層。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤一康居外灘 樓盤名稱康居外灘基本信息樓盤位置吉安市濱江新區(qū)濱江大道29號(hào)開 發(fā) 商江西吉安錦州房地產(chǎn)發(fā)展有限公司配套設(shè)施學(xué)校：井岡山附屬中學(xué)其他：火車站、汽車站、醫(yī)院、銀行、步行街、青原區(qū)行政中心售樓地址吉安市濱江新區(qū)濱江大道29號(hào)售樓電話07968681999規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型小高層、高層、戶型范圍80149平方銷售戶型：兩房（80㎡）三房（112㎡、149㎡）） 均價(jià)5000元/平米可比性分析：該項(xiàng)目地處吉州區(qū)與青原區(qū)交界處，同時(shí)與步行街和火車站較近，周邊環(huán)境較好，又在沿江。但是其周邊目前配套不是很完善，旁邊都是新建小區(qū)，還都沒有成型。而且該小區(qū)正前方就有一座大橋橫跨，在風(fēng)水上來說不是很適合居住。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤一幸福365樓盤名稱幸福365基本信息樓盤位置吉安市青原區(qū)贛江大橋東側(cè) 開 發(fā) 商吉安市利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)： 社區(qū)配有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)教 育： 天立實(shí)驗(yàn)小學(xué)、思源實(shí)驗(yàn)學(xué)校商 貿(mào)： 國(guó)光超市醫(yī) 療： 市中醫(yī)院、井岡山附屬醫(yī)院休 閑：文山步行街售樓地址吉安市青原區(qū)贛江大橋東側(cè) 售樓電話07968119977 7066888規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積20萬平方米容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型小高層、高層、戶型范圍50160平方銷售戶型：一房（54㎡）兩房（87㎡）三房（124㎡、156㎡）） 均價(jià)4600元/平米可比性分析：該樓盤位于贛江大橋橋頭，相對(duì)來說目前交通不是很方便，而且周邊也沒有成型的商業(yè)圈，而且目前位子 比較偏僻。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤一匯豐御園樓盤名稱匯豐御園基本信息樓盤位置吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)開 發(fā) 商吉安市鼎基實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)： 社區(qū)配有幼兒園、健身房、游泳池教 育： 北京大學(xué)附屬中學(xué)、明德小學(xué)商 貿(mào)： 德邦超市、城北市場(chǎng)醫(yī) 療： 吉安市第一人民醫(yī)院 吉安市第三人民醫(yī)院休售樓地址吉安市吉州區(qū)城北中心區(qū)售樓電話07968666008 8666009規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積45萬平方米容 積 率綠 化 率%產(chǎn)品類型高層戶型范圍46260平方銷售戶型：一房（46㎡）兩房（85㎡）三房（115㎡、136㎡））五房（260㎡） 均價(jià)4300元/平米可比性分析：該樓盤位于吉州區(qū)區(qū)政府對(duì)面，廬陵文化公園旁。環(huán)境較好，但是目前整個(gè)城北是