物業(yè)管理常見(jiàn)問(wèn)題應(yīng)對(duì)(編輯修改稿)
2024-12-12 11:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 稅。 ” 第二十條明確規(guī)定：“ 契稅征收機(jī)關(guān)為財(cái)政機(jī)關(guān)。為搞好征收管理，市內(nèi)六區(qū)契稅收入為市級(jí)收入，暫定由市財(cái)政局委托市房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)代征代繳。 ” 房地產(chǎn)商和物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利在買(mǎi)房人入住時(shí)代收契稅， 他們并沒(méi)有得到房地產(chǎn)管理部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)的授權(quán)。契稅還是應(yīng)交到房地局和稅務(wù)部門(mén) 供暖費(fèi)該怎么交？供熱建筑面積怎么算？ 問(wèn)：我剛買(mǎi)的新房，房產(chǎn)證還沒(méi)有下來(lái)，供暖費(fèi)該怎么交？供熱建筑面積怎么算？讀者：劉先生 答：市供熱辦的負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，一般情況下，如果產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有下來(lái)，供熱建筑面積根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的建筑面積進(jìn)行計(jì)算。如果用戶(hù)感覺(jué)合同中的建筑面積和實(shí)際面積相差太大，可以請(qǐng)供熱部門(mén)的人按建筑圖紙計(jì)算或進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。 高層住宅首層是否應(yīng)交電梯費(fèi) 高層住宅中的首層住戶(hù)在沒(méi)有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶(hù)一樣 ，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。原因如下： 從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)看 一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專(zhuān)有部分和共有部分。專(zhuān)用部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備，高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共有設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專(zhuān)有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護(hù)管理，其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?，電?運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。在香港和臺(tái)灣地區(qū)，專(zhuān)用部分和共有部分的劃分和管理責(zé)任和祖國(guó)內(nèi)地也基本相同。另外，目前正在起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第二章第三節(jié)關(guān)于 “ 建筑物區(qū)分所有權(quán) ” 的規(guī)定中，也明確了建筑物共用部分的修繕維護(hù)管理費(fèi)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)傔@一原則。 從電梯服務(wù)角度看 現(xiàn)代物業(yè)管理觀(guān)念認(rèn)為，物業(yè)管理公司為產(chǎn)權(quán)人提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、保安、綠化、房屋及區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理等內(nèi)容。電梯運(yùn)行服務(wù)屬高層住宅內(nèi)的公共性服務(wù)，并不是供部分產(chǎn)權(quán)人享用的特約性服務(wù)。公共性服務(wù)的特點(diǎn)有三： 公共性服務(wù)產(chǎn)生于公共需要，這種公共需要是全體產(chǎn)權(quán)人的共同需要，并不是各個(gè)產(chǎn)權(quán)人各種需要的簡(jiǎn)單加總。 公共性服務(wù)具有非排他性，非排他性是指任何產(chǎn)權(quán)人在享受公共服務(wù)的同時(shí)，不能排除其他人享用的這種服務(wù)，如你在乘電梯的時(shí)候，并不能排斥其他人乘電梯 ，就像你在欣賞綠地的時(shí)候，并不能阻止其他人欣賞一樣。 公共性服務(wù)具有非競(jìng)爭(zhēng)性，非競(jìng)爭(zhēng)性是指增加或減少一個(gè)人享用公共性服務(wù)時(shí)，其邊際成本為零。也就是說(shuō)，并不會(huì)因?yàn)橛行┤瞬怀穗娞荩娞莸倪\(yùn)行維護(hù)成本會(huì)降低，電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)中，修理費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)和人工費(fèi)是剛性成本，只有電費(fèi)會(huì)因乘梯人數(shù)不同而略有不同，但是這種差異相對(duì)電梯整體運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是可以忽略不計(jì)的。 從實(shí)際結(jié)果看 如果首層產(chǎn)權(quán)人以不能乘電梯為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)中的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，則會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)，二層住戶(hù)就會(huì)以不需要電梯服務(wù)為由（自己爬樓梯） ，拒絕交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，三層、四層甚至高層的人都會(huì)以同樣的理由拒絕交納費(fèi)用，其結(jié)果是沒(méi)有人交納電梯費(fèi)用，電梯服務(wù)因而停止，最終損壞的將是全體產(chǎn)權(quán)人的利益，物業(yè)的保值和增值目的又從和談起？ 由此可見(jiàn)，首層住宅交納電梯費(fèi)是比較合理的。但是，我們也不排除首層不交的特殊情況，這種情況存在的前提條件是：房屋銷(xiāo)售前，房屋使用管理維修公約中明確規(guī)定并經(jīng)全體購(gòu)房人認(rèn)可，或者樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人會(huì)議明確決定首層住戶(hù)不用交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)?！吨袊?guó)物權(quán)法草案建議說(shuō)明》中也明確了這一原則。畢竟，在我國(guó)的法律體系中，民事活動(dòng)雙方約定優(yōu)于法 定原則。（勁松） 小區(qū)公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)?？ 答： 住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂?但合肥物業(yè)管理收費(fèi)辦法規(guī)定，公共用水用電不得計(jì)入物業(yè)管
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