物業(yè)管理常見(jiàn)問(wèn)題應(yīng)對(duì)-文庫(kù)吧資料
2024-11-14 11:13本頁(yè)面
【正文】 畢竟，在我國(guó)的法律體系中，民事活動(dòng)雙方約定優(yōu)于法 定原則。但是，我們也不排除首層不交的特殊情況，這種情況存在的前提條件是：房屋銷售前，房屋使用管理維修公約中明確規(guī)定并經(jīng)全體購(gòu)房人認(rèn)可，或者樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人會(huì)議明確決定首層住戶不用交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。也就是說(shuō)，并不會(huì)因?yàn)橛行┤瞬怀穗娞?，電梯的運(yùn)行維護(hù)成本會(huì)降低，電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)中，修理費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)和人工費(fèi)是剛性成本，只有電費(fèi)會(huì)因乘梯人數(shù)不同而略有不同，但是這種差異相對(duì)電梯整體運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是可以忽略不計(jì)的。 公共性服務(wù)具有非排他性，非排他性是指任何產(chǎn)權(quán)人在享受公共服務(wù)的同時(shí)，不能排除其他人享用的這種服務(wù)，如你在乘電梯的時(shí)候，并不能排斥其他人乘電梯 ，就像你在欣賞綠地的時(shí)候，并不能阻止其他人欣賞一樣。電梯運(yùn)行服務(wù)屬高層住宅內(nèi)的公共性服務(wù)，并不是供部分產(chǎn)權(quán)人享用的特約性服務(wù)。另外，目前正在起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第二章第三節(jié)關(guān)于 “ 建筑物區(qū)分所有權(quán) ” 的規(guī)定中，也明確了建筑物共用部分的修繕維護(hù)管理費(fèi)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)傔@一原則。按照我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護(hù)管理，其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偅娞?運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。原因如下? 從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)看 一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。如果用戶感覺(jué)合同中的建筑面積和實(shí)際面積相差太大，可以請(qǐng)供熱部門的人按建筑圖紙計(jì)算或進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。 ” 房地產(chǎn)商和物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利在買房人入住時(shí)代收契稅， 他們并沒(méi)有得到房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)部門的授權(quán)。 ” 第二十條明確規(guī)定：“ 契稅征收機(jī)關(guān)為財(cái)政機(jī)關(guān)。（ 有關(guān)契稅問(wèn)題 問(wèn)： 我馬上就要辦驗(yàn)收新房手續(xù)，但是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司要求必須先交 3％的契稅，如果不交，就拿不到鑰匙。一次性付款須持購(gòu)房人的身份證復(fù)印件、房屋買賣合同、房地產(chǎn)買賣契約 。 1 車輛在小區(qū)被盜或者業(yè)主家 中財(cái)產(chǎn)被盜怎么辦？ 答：業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理只存在車位使用關(guān)系，并沒(méi)有負(fù)保管義務(wù)，除非有證據(jù)證明，車輛的損壞（或被盜）是小區(qū)物業(yè)管理的疏忽或者管理員的管理不善（比如小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)保安站崗值班制，盜同甘共苦入門后業(yè)主邊連續(xù)求救無(wú)效；比如小區(qū)實(shí)行電子監(jiān)控，錄像帶上有盜賊的頭像而當(dāng)值保安卻沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，或者發(fā)現(xiàn)盜賊卻沒(méi)有及時(shí)制止等等）造成的，才有可能通過(guò)法律途徑得到索賠。二、較住宅而言，商鋪在管理難度上較大，如保安方面，人流量較大，外來(lái)人口流動(dòng)大，對(duì)其他業(yè)主造成安全隱患；保潔方面，人多生活垃圾也隨之增多 ；三、從業(yè)主角度而言，任何一位小區(qū)業(yè)主都希望自己的居住環(huán)境安全、安靜。物業(yè)公司為全體業(yè)主辦理了水、電、氣、電話、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的托收代繳服務(wù)，不收取任何費(fèi)用，歡迎廣大業(yè)主到管理處辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。 收裝修押金及垃圾清運(yùn)費(fèi)有無(wú)依據(jù)，自己清運(yùn)裝修垃圾行嗎？ 答：不允許自己清運(yùn)垃圾便于小區(qū)的統(tǒng)一管理，其管理依據(jù)是《合肥市物價(jià)局 196 號(hào)文件》和《合肥市物價(jià)局 99 號(hào)文件》。目前新加坡公共用電全部由開(kāi)發(fā)商全額承擔(dān)。年終公示全年總體耗費(fèi)情況，多退少補(bǔ)。為什么不包括在里面呢？主要原因有三：一是，同檔次的物業(yè)小區(qū)公用水電費(fèi)消耗的差異很大，如果包含在里面，同檔次物業(yè) 同樣的服務(wù)水平，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)不一樣；二是，同樣一個(gè)小區(qū)內(nèi)，各組團(tuán)、合圍之間水體、景觀差異大，業(yè)主會(huì)不平衡；三是，水體、景觀開(kāi)放時(shí)間變數(shù)大，費(fèi)用差異大，一天一次、一次半小時(shí)與一天多次、數(shù)小時(shí)，所耗費(fèi)用不一樣，因此業(yè)主和物業(yè)公司之間易為開(kāi)放時(shí)間長(zhǎng)短而爭(zhēng)論不休。不含清潔、綠化用水和游泳池等經(jīng)營(yíng)性用水。另外：是否安防盜窗等決定權(quán)仍在業(yè)主自己，待業(yè)主入住 50%以上后，召開(kāi)第一次業(yè)主 代表大會(huì)來(lái)討論決定。至于責(zé)任問(wèn)題，這要看物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽定的物業(yè)管理委托合同中是否有約定，否則在法律上物業(yè)公司并不承擔(dān)人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。 不讓封陽(yáng) 臺(tái)、裝防盜窗，發(fā)生盜竊怎么辦？物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任嗎？ 答：不讓封陽(yáng)臺(tái)、裝防盜窗主要是從有利于小區(qū)外立面的整體美觀以及防火要求上考慮的。
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