【文章內(nèi)容簡介】 開業(yè)（開放）⑥ 開盤⑦ 竣工驗收⑧ 交房關(guān)鍵節(jié)點計劃是公司決策層管控“項目經(jīng)營目標”的工具。項目運營管理是一個進行規(guī)劃、組織、實施、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、控制的過程，對于決策層和管理層來說，對項目的過程管理主要集中在對關(guān)鍵節(jié)點的計劃目標下達、過程監(jiān)督與控制、事后考核等手段上。具體操作上采取如下步驟推進：①根據(jù)發(fā)展需求設(shè)定公司的經(jīng)營目標，并結(jié)合公司的項目進行資源盤點，將經(jīng)營目標分解為幾個項目的經(jīng)營目標，這幾個經(jīng)營目標體現(xiàn)銷售指標。②根據(jù)銷售指標明確各項目的開盤節(jié)點和交房時間要求，并結(jié)合工期反推出項目建設(shè)各主要節(jié)點的時間要求。③項目團隊對上述節(jié)點進行研討提出建議，并達成共識后，由項目團隊對項目開發(fā)節(jié)點或經(jīng)營目標進行確認（或做出承諾），經(jīng)公司批準后形成項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點計劃。④關(guān)鍵節(jié)點計劃正式下發(fā)，作為項目下級計劃執(zhí)行的綱領(lǐng)性、指針性文件，執(zhí)行上體現(xiàn)剛性要求。、控制和調(diào)整對關(guān)鍵節(jié)點計劃執(zhí)行情況的監(jiān)督和管控，采用書面報告和定期運營管理會議的形式進行。鑒于關(guān)鍵節(jié)點計劃重要性及嚴肅性，其執(zhí)行完成情況直接與項目負責人績效掛鉤，一般情況下不允許變更。但在實際操作過程中，可將其分為考核版和執(zhí)行版，在開發(fā)過程中考核版不允許調(diào)整，執(zhí)行版則根據(jù)項目開發(fā)進度的要求按需調(diào)整以適應(yīng)項目開發(fā)現(xiàn)狀使其更具牽引性和指導性。2）主項計劃：從管控視角實現(xiàn)縱向、橫向的業(yè)務(wù)協(xié)同項目主項計劃，囊括項目開發(fā)過程中的所有重要工作任務(wù)，強調(diào)工作任務(wù)的結(jié)果時間目標，是各專業(yè)線橫向協(xié)同的時間、質(zhì)量基準，所有專業(yè)的工作展開必須以主項計劃的時間節(jié)點要求倒排，目標是促使各專業(yè)以項目進度目標為統(tǒng)一方向開展工作。主項計劃設(shè)定為：“經(jīng)營管理目標＋工作任務(wù)”，其工作內(nèi)容的設(shè)定包括但不限于以下幾項：①包含總部管控的關(guān)鍵節(jié)點，主要目標是將經(jīng)營目標作為主控內(nèi)容傳遞和分解到項目開發(fā)管理計劃中去，并在分步推進中實現(xiàn)。②包含﹝項目瓶頸﹞的工作內(nèi)容，特別是一些企業(yè)內(nèi)部不可控的內(nèi)容，如某些政府驗收工作等。③包含﹝項目難點﹞內(nèi)容，如拆遷工作，工程量清編制工作。④包含﹝多部門協(xié)同﹞工作的內(nèi)容，特別是跨層級的部門協(xié)同內(nèi)容，如材料采購工作，涉及公司總部和項目分公司兩個層級，同時需要采招、工程、成本、銷售等多個職能部門的協(xié)同。⑤涉及公司﹝重大費用支出﹞的工作。主項計劃確定后，關(guān)鍵是要落實主項任務(wù)的六要素，以提高工作效率和效能。主項任務(wù)六要素為：①明確責任主體②清晰工作界面（即工作任務(wù)的開始和完成標志）③設(shè)定合理工期④厘清工作任務(wù)的前后置影響關(guān)系⑤構(gòu)建工作任務(wù)的工作指引⑥提交成果標志物（完成工作任務(wù)的成果輸出）①編制主項計劃編制主項計劃由項目負責人組織進行編制。具體由項目負責人根據(jù)公司批準后的項目關(guān)鍵節(jié)點計劃，組織項目團隊深入研討交流達成共識后形成項目主項計劃方案，經(jīng)多輪評審后，經(jīng)由公司運營部審核、總經(jīng)理批準后執(zhí)行。②計劃反饋與協(xié)調(diào)通過合理規(guī)劃會議的方式對計劃反饋與協(xié)調(diào)進行優(yōu)化。具體做法是，以項目經(jīng)理（項目分公司層面）或運營部經(jīng)理（公司層面）為主導，組織召開周例會、項目∕公司運營管理月會，對項目責任進行反饋：以主項計劃為主要脈絡(luò)，先簡述當前工作任務(wù)完成情況，重點分析后續(xù)工作任務(wù)推進的資源需求和可能存在的風險。提前做好預案機制，集中精力推進下一步工作任務(wù)。各項目分公司形成月度工作報告，工作報告內(nèi)容包括：○上月工作總結(jié)：根據(jù)主項計劃明確上月工作任務(wù)有哪些？每個工作任務(wù)的計劃目標是否完成？滯后的需要明確具體原因。對滯后工作明確后續(xù)推進的主責部門。○下月工作計劃：根據(jù)主項計劃明確下月工作任務(wù)有哪些？明確責任部門具體明確該工作任務(wù)具體的完成標志是什么（完成到什么程度）?部門通過什么方法措施達成目標？需要哪些部門配合，需要公司提供哪些資源？具體式樣詳見附表《三環(huán)地產(chǎn)月度工作報告》3）專項計劃：聚集落地，實現(xiàn)工作執(zhí)行指導專項計劃是為完成某一方面、某一工作項、某一組工作項的工作內(nèi)容而設(shè)定的細化工作推進計劃，主要由項目的職能專業(yè)負責推進。專項計劃通常有三大類：一類是按“項目業(yè)務(wù)職能”劃分的專項計劃，如“設(shè)計專項計劃、營銷專項計劃、報建專項計劃、招投標專項計劃、工程施工專項計劃”等。一類是“需要項目各職能、公司縱向、橫向密切協(xié)作才能成功完成的對目標達成直接影響的工作項”制定的更明細的專項計劃，如“開盤計劃、交房計劃”。一類是對風險大、難度大、不受控（政府證件）、責任人能力不足的某一工作任務(wù)項制定的更明細的工作計劃，“如首次開盤的售樓部賣場專項計劃”。專項計劃必須是圍繞項目主項任務(wù)的按時、按質(zhì)實現(xiàn)來設(shè)定，是主項計劃的有益補充。專項計劃由項目職能負責人根據(jù)項目主項計劃，并結(jié)合項目實際情況編制，并經(jīng)過項目負責人審批后，經(jīng)由公司管理制度和流程進行批準、簽發(fā)。專項計劃若涉及跨部門工作協(xié)同，需要與協(xié)同人達成共識。4）部門計劃：聚集承諾，承接項目計劃的橋梁部門月度工作計劃，由部門負責人依據(jù)各項目主項計劃、專項計劃、部門上月未完成的計劃，以及本月需要完成日常工作事宜，編制部門月度計劃，編制完成后提交公司運營部經(jīng)理審批（要求在每月的25～27號完成下月的部門工作計劃）。編制部門月度計劃時，部門負責人明確各項工作的“完成標準”及所需的“資源支持”，并根據(jù)工作項的來源和重要程度設(shè)置相應(yīng)權(quán)重，公司將“部門月度工作計劃”列為對各職能負責人的績效考核標準。部門計劃見《三環(huán)地產(chǎn)﹒（　　　）部門工作計劃表》（2）項目范圍管理：包括項目的基本信息、特征信息、項目產(chǎn)品構(gòu)成、戶型構(gòu)成以及最新的產(chǎn)品庫存等相關(guān)信息。（3）項目計劃與進度：從多角度反映項目最新進展，包括時間進度、工程量進度、成本進度、形象進度，避免從單視角看待項目進度帶來的管理偏差，實時、全面、直觀地反映項目