運營管理方案(新)-文庫吧資料
2025-05-09 13:25本頁面
【正文】 目的工程簽證額∕合同執(zhí)行價100%注：合同執(zhí)行價指甲乙雙方核對后執(zhí)行的合同價考核對象：工程職能線負(fù)責(zé)人（工程部經(jīng)理、項目部經(jīng)理）銷售管理：監(jiān)控銷售計劃，實現(xiàn)銷售價格管控，做好營銷費用管控（1）銷售計劃管控確定銷售目標(biāo)，編制好銷售計劃，并將具體銷售目標(biāo)計劃分解到季度、月度，并在過程中通過信息化系統(tǒng)實現(xiàn)銷售去化率和計劃完成率實時、全面監(jiān)控。注：動態(tài)成本＝合同簽約金額＋已確認(rèn)合同變更金額＋已簽訂合同預(yù)估變更金額＋待發(fā)生合約規(guī)劃金額2）成本考核關(guān)鍵指標(biāo)設(shè)定①一是目標(biāo)成本變動率（扣除地價），項目竣工結(jié)算或階段性檢查：目標(biāo)成本變動率＝（動態(tài)成本－目標(biāo)成本）∕目標(biāo)成本100%考核對象：除財務(wù)總監(jiān)外的其他高管人員②二是責(zé)任成本變動率目標(biāo)成本責(zé)任分解，在相關(guān)成本結(jié)算或階段必檢查責(zé)任成本變動率＝（動態(tài)成本－責(zé)任目標(biāo)成本）∕責(zé)任目標(biāo)成本100%考核對象：成本、工程、營銷等職能線負(fù)責(zé)人。④四是控動態(tài)成本。③三是控付款。②二是控合同。如何進行成本管控？關(guān)鍵是以下四個方面：①一是控目標(biāo)成本?！鸪杀倔w系的建立與管控，參照龍湖成本管控模式，由財務(wù)總監(jiān)、運營部、人力資源部、財務(wù)部、工程部、采招部和各項目部研究確定后落實。因此，從組織架構(gòu)上，在總公司層面，財務(wù)部負(fù)責(zé)整個公司的成本策劃和成本管控，整體遵循“成本策劃→成本管理→成本控制→合同管理→成本核算”的實施路線。（3）貫徹并實現(xiàn)以合同為中心的“全動態(tài)成本管理”基于先進的“目標(biāo)成本”＋“責(zé)任成本”＋“作業(yè)過程控制”的現(xiàn)代成本管理體系：以合理的成本結(jié)構(gòu)分類作為成本管理的基礎(chǔ)，以目標(biāo)成本作為成本控制線，實現(xiàn)以合同為中心的“全動態(tài)成本管理”。成本管理：從“成本核算”邁向“成本控制”，打造“以合約規(guī)劃為中心的成本控制體系”（1）實現(xiàn)成本全生命周期管理：從成本測算、目標(biāo)成本與合約規(guī)劃、動態(tài)成本回顧到成本總結(jié)與成本數(shù)據(jù)庫。部門計劃見《三環(huán)地產(chǎn)﹒（ ）部門工作計劃表》（2）項目范圍管理：包括項目的基本信息、特征信息、項目產(chǎn)品構(gòu)成、戶型構(gòu)成以及最新的產(chǎn)品庫存等相關(guān)信息。4）部門計劃：聚集承諾，承接項目計劃的橋梁部門月度工作計劃，由部門負(fù)責(zé)人依據(jù)各項目主項計劃、專項計劃、部門上月未完成的計劃，以及本月需要完成日常工作事宜，編制部門月度計劃，編制完成后提交公司運營部經(jīng)理審批（要求在每月的25～27號完成下月的部門工作計劃）。專項計劃由項目職能負(fù)責(zé)人根據(jù)項目主項計劃，并結(jié)合項目實際情況編制，并經(jīng)過項目負(fù)責(zé)人審批后，經(jīng)由公司管理制度和流程進行批準(zhǔn)、簽發(fā)。一類是對風(fēng)險大、難度大、不受控（政府證件）、責(zé)任人能力不足的某一工作任務(wù)項制定的更明細的工作計劃，“如首次開盤的售樓部賣場專項計劃”。專項計劃通常有三大類：一類是按“項目業(yè)務(wù)職能”劃分的專項計劃，如“設(shè)計專項計劃、營銷專項計劃、報建專項計劃、招投標(biāo)專項計劃、工程施工專項計劃”等?！鹣略鹿ぷ饔媱潱焊鶕?jù)主項計劃明確下月工作任務(wù)有哪些？明確責(zé)任部門具體明確該工作任務(wù)具體的完成標(biāo)志是什么（完成到什么程度）?部門通過什么方法措施達成目標(biāo)？需要哪些部門配合，需要公司提供哪些資源？具體式樣詳見附表《三環(huán)地產(chǎn)各項目分公司形成月度工作報告，工作報告內(nèi)容包括：○上月工作總結(jié)：根據(jù)主項計劃明確上月工作任務(wù)有哪些？每個工作任務(wù)的計劃目標(biāo)是否完成？滯后的需要明確具體原因。具體做法是，以項目經(jīng)理（項目分公司層面）或運營部經(jīng)理（公司層面）為主導(dǎo)，組織召開周例會、項目∕公司運營管理月會，對項目責(zé)任進行反饋：以主項計劃為主要脈絡(luò)，先簡述當(dāng)前工作任務(wù)完成情況，重點分析后續(xù)工作任務(wù)推進的資源需求和可能存在的風(fēng)險。具體由項目負(fù)責(zé)人根據(jù)公司批準(zhǔn)后的項目關(guān)鍵節(jié)點計劃，組織項目團隊深入研討交流達成共識后形成項目主項計劃方案，經(jīng)多輪評審后，經(jīng)由公司運營部審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。主項計劃確定后，關(guān)鍵是要落實主項任務(wù)的六要素，以提高工作效率和效能。④包含﹝多部門協(xié)同﹞工作的內(nèi)容，特別是跨層級的部門協(xié)同內(nèi)容，如材料采購工作，涉及公司總部和項目分公司兩個層級，同時需要采招、工程、成本、銷售等多個職能部門的協(xié)同。②包含﹝項目瓶頸﹞的工作內(nèi)容，特別是一些企業(yè)內(nèi)部不可控的內(nèi)容，如某些政府驗收工作等。2）主項計劃：從管控視角實現(xiàn)縱向、橫向的業(yè)務(wù)協(xié)同項目主項計劃，囊括項目開發(fā)過程中的所有重要工作任務(wù)，強調(diào)工作任務(wù)的結(jié)果時間目標(biāo)，是各專業(yè)線橫向協(xié)同的時間、質(zhì)量基準(zhǔn)，所有專業(yè)的工作展開必須以主項計劃的時間節(jié)點要求倒排，目標(biāo)是促使各專業(yè)以項目進度目標(biāo)為統(tǒng)一方向開展工作。鑒于關(guān)鍵節(jié)點計劃重要性及嚴(yán)肅性，其執(zhí)行完成情況直接與項目負(fù)責(zé)人績效掛鉤，一般情況下不允許變更。④關(guān)鍵節(jié)點計劃正式下發(fā)，作為項目下級計劃執(zhí)行的綱領(lǐng)性、指針性文件，執(zhí)行上體現(xiàn)剛性要求。②根據(jù)銷售指標(biāo)明確各項目的開盤節(jié)點和交房時間要求，并結(jié)合工期反推出項目建設(shè)各主要節(jié)點的時間要求。項目運營管理是一個進行規(guī)劃、組織、實施、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、控制的過程，對于決策層和管理層來說，對項目的過程管理主要集中在對關(guān)鍵節(jié)點的計劃目標(biāo)下達、過程監(jiān)督與控制、事后考核等手段上。1）關(guān)鍵節(jié)點：從運營視角保障企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的達成。（1）貫徹并實現(xiàn)項目的四級管控體系：公司總部關(guān)鍵節(jié)點、項目主項計劃、項目專項計劃、部門月度計劃。（二）四大核心要素——計劃、成本、銷售、資金計劃管理：聚集經(jīng)營，強化協(xié)同，實現(xiàn)開發(fā)項目的過程監(jiān)控計劃管理的基本目標(biāo)在于打通企業(yè)內(nèi)部縱向、橫向的協(xié)同，將項目經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)分解，賦予各工作任務(wù)明確的時間限制，責(zé)任落實。具體項目運營首先要基于縱向的“企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)——投資收益管理——業(yè)務(wù)單元落地”展開，在這條線中，投資收益管理是重心。四大支撐體系：構(gòu)建以高效項目運營管理體系、成果管理體系、
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