【文章內(nèi)容簡介】 ，一個發(fā)展中國家更應(yīng)感到發(fā)展經(jīng)濟的重要性。所以小平講“發(fā)展是硬道理 ”，只有在不斷地發(fā)展生產(chǎn)，提高勞動生產(chǎn)率，人們的物質(zhì)生活水平進(jìn)一步得到提高以后，人們才會有改善其生活環(huán)境、求善求美、追求自我的要求。中國的物業(yè)管理要上水平，上一 流，就必須提高中國人民的勞動生產(chǎn)力，人民收入增加了，生活提高了，有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)開展各類服務(wù)，就不會因費用收不齊而感到緊張。 由于中國城市化發(fā)展有一個漸進(jìn)的過程，老百姓經(jīng)濟收入的提高也有一個漸進(jìn)增加過程 ，不同收入的老百姓對住房規(guī)格、功能設(shè)計、社區(qū)環(huán)境、管理水平、服務(wù)質(zhì)量也有不同層次的需求。因此，中國的物業(yè)管理企業(yè)在一定階段內(nèi)也應(yīng)多樣化，即大多數(shù)的物業(yè)管理工作開 展，并不是嚴(yán)格按照市場經(jīng)濟法則，符合國際慣例，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行工作，而是伴隨著各地區(qū)的實際情況來推進(jìn)物業(yè)管理，所以“三合一”管理體制 ，街道、居委會組建的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司，以及房管所轉(zhuǎn)制后成立的物業(yè)管理公司等，都會持續(xù)一定時間，這是由中國的經(jīng)濟基礎(chǔ)、老百姓的經(jīng)濟 收入以及人們的思維觀念所決定的。從目前我國的實際來看，在一定階段內(nèi)還存在著三類房產(chǎn)管理格局。 第一類：歷史遺留下來的居住房屋。一些沿街道、里弄蓋建的簡陋平房和零星工房仍然 存在，而且面廣量大。由于國家的財力有限，不可能短期把所有資金全投入到改造居民住宅中去，所以仍然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式。 第二類：由成片的職工住宅(多層和高層)構(gòu)成的居住區(qū)、安居工程營造的居住區(qū)、公有 房屋出售后的居住小區(qū)都可以根據(jù)具體情況逐步納入物業(yè)管理。由于居住在這里的居民大多數(shù)都是工薪階層，物業(yè)管理的內(nèi)容和收費的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)居住者的經(jīng)濟承受能力和生活需要來 制定。 第三類：高標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)銷商品房、外銷公寓住宅、別墅、商務(wù)樓都將納入物業(yè)管理。其中 一部分還將同國際接軌，實施全方位的管理與服務(wù)。物業(yè)管理的收費執(zhí)行市場價格。 ，最終將取代那些過渡性的物業(yè)管理體制 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，優(yōu)勝劣汰的競爭機制將促進(jìn)中國物業(yè)管理體制的進(jìn)一步優(yōu)化。政 府在市場經(jīng)濟運行過程中，不再直接領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，而是政府規(guī)范市場，由市場指導(dǎo)企業(yè)。政府應(yīng)該制定相應(yīng)的法規(guī)，大力支持、扶持、鼓勵那些按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公 司開展工作。特別是中共中央十五屆四中全會關(guān)于《國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》的發(fā)表，使我國物業(yè)管理體制構(gòu)架的建立有了明確的指導(dǎo)思想?！皣覐膽?zhàn)略上調(diào)整了 國有經(jīng)濟布局，要同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化開放和所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整完善結(jié)合起來，堅持有進(jìn)有退，有所為有所不為”。“國家控制國民經(jīng)濟命脈企業(yè)”，而對第三產(chǎn)業(yè)，尤其是像物業(yè)管理 這樣的服務(wù)性企業(yè)，應(yīng)該說是鼓勵各種類型體制。根據(jù)目前國外、境外的一些工作經(jīng)驗來看，物業(yè)管理體制實行有限責(zé)任公司和股份公司，甚至允許一些個體民營，可能更容易調(diào)動所 有人的積極性，也是物業(yè)管理扭虧為盈，實行競爭，走出低谷的有益措施之一。 、品牌化 隨著物業(yè)管理的企業(yè)化、專業(yè)化、社會化程度的不斷提高，業(yè)主的期望也隨著物質(zhì)生活 和精神生活的提高而提高，這就給品牌公司提供了更多的發(fā)展空間。有了規(guī)范的行業(yè)市場和 健全的法律法規(guī)，在競爭中就會出現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)兼并，形成一種跨行業(yè) 、跨部門、跨地區(qū)的企業(yè)集團公司，這種由分散的物業(yè)管理公司組成的企業(yè)集團，既可發(fā)揮 物業(yè)管理的社會效益、獲得品牌效應(yīng)，又可充分利用企業(yè)多種經(jīng)營的經(jīng)濟優(yōu)勢，互為補充， 相得益彰。第四節(jié) 物業(yè)管理市場的管理體制 物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，對于這一新興行業(yè)市場的管理，可以借鑒其他行業(yè)的管理 經(jīng)驗，結(jié)合物業(yè)管理的特點，建立一套完整的管理體制。目前其他各行業(yè)的管理體制雖有差異，但就整體而言，大多實行三級管理體制，即政府管理、行業(yè)協(xié)會管理和企業(yè)內(nèi)自我管理 。這一管理體制是眾多行業(yè)經(jīng)過長期實踐的經(jīng)驗總結(jié)，它實現(xiàn)了從宏觀到中觀、微觀的合理分工和有機結(jié)合，成為當(dāng)今物業(yè)管理探索建立市場管理體制可資借鑒的模式。本章將從政府 管理、行業(yè)協(xié)會管理和企業(yè)內(nèi)部管理三個層次闡述物業(yè)管理市場管理體制的建立。 一、政府對物業(yè)管理市場的管理 從其他發(fā)達(dá)、成熟的行業(yè)市場管理的實踐來看，政府對物業(yè)管理市場的管理應(yīng)通過法規(guī) 來實現(xiàn)，即政府管理屬法規(guī)管理。其基本職能和作用是既把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，又本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良 好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。 政府對物業(yè)管理市場管理的首要任務(wù)和重要手段是制定物業(yè)管理法律、法規(guī)，頒布管理 條例。物業(yè)管理法律、法規(guī)及管理條例應(yīng)明確政府管理機構(gòu)的設(shè)置、政府管理的權(quán)限與范圍；明確業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司和政府管理機構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)；此外還應(yīng)建立配套的 地方性法規(guī)及實施辦法。政府對物業(yè)管理市場的管理，在立法的同時還要加強執(zhí)法，加大執(zhí)法力度，真正使法規(guī)中規(guī)定的各項制度落到實處，實行有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違 法必究。 建設(shè)部1994年發(fā)布的兩項部門行政規(guī)章《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市新建住宅小 區(qū)管理辦法》及國家計劃委員會和建設(shè)部于1996年聯(lián)合發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，是目前我國有關(guān)物業(yè)管理的主要法律依據(jù)。 《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定了公有房屋的所有權(quán)登記、使用、租賃、買賣、修理和 法律責(zé)任等內(nèi)容。從該規(guī)定的內(nèi)容來看，在現(xiàn)階段，對公有房屋基本仍沿用舊的管理模式進(jìn)行管理，但其中第五條規(guī)定：“公有房屋的經(jīng)營和管理要逐步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化。產(chǎn)權(quán)人 可以委托物業(yè)管理公司等代為經(jīng)營和管理”。由此可以預(yù)見，隨著我國住房制度改革的不斷深化以及現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立，城市公有房屋的管理會逐步擺脫現(xiàn)有的管理模式，向物 業(yè)管理模式發(fā)展。 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定了住宅小區(qū)的管理體制、管理模式，住宅小區(qū)的物 業(yè)管理責(zé)任，住宅小區(qū)管理委員會的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)管理公司可享受的優(yōu)惠政策，物業(yè)管理合同的內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的權(quán)利與義務(wù)等內(nèi)容。 由于目前我國的物業(yè)管理是以新建住宅小區(qū)的管理為重點，因此，該《辦法》是物業(yè)管理最主要的法律依據(jù)之一；又由于該辦法具有較強的針對性，故其適用范圍較窄。隨著物業(yè)管理 的進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)管理現(xiàn)已涉足工業(yè)、商業(yè)、出售公房等眾多領(lǐng)域，這些領(lǐng)域的物業(yè)管理也都需要法規(guī)來加以規(guī)范。 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)收費的管理機構(gòu)、收 費的適用范圍；明確了物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開以及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的支付能力相適應(yīng)的原則；規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點的不同情 況分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價，并制定了定價程序；規(guī)定了物業(yè)管理必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人簽訂物業(yè)管理收費合同；物業(yè)管理收費應(yīng)明碼標(biāo)價，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收 費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布，并定期(一般為6個月)向業(yè)主公布收費的收入與支出賬目，以及相應(yīng)的物業(yè)管理收費的權(quán)利義務(wù)和糾紛處理等內(nèi)容。 在上述部門行政規(guī)章的基礎(chǔ)上，各地方政府也相應(yīng)制定了地方性法規(guī)和實施辦法，如《 上海市物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批的規(guī)定》、《深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》、《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《北京市居住小區(qū)( 普通)委托管理收費標(biāo)準(zhǔn)(試行)》、《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》等。這些規(guī)定、條例、辦法既是各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理情況制定頒布的法規(guī)性文件，又是對 部門行政規(guī)章的補充。 我國的物業(yè)管理正處于起步階段，物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)業(yè)中仍屬薄弱環(huán)節(jié)?，F(xiàn)有的關(guān) 于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)涉及物業(yè)管理方面的還不完整，也不配套，有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)制度又正處于逐步確定和不斷調(diào)整之中，因而物業(yè)管理法律規(guī)范一直沒有形成完整、系統(tǒng)的體系 ，有些法規(guī)性文件之間還存在著不協(xié)調(diào)，甚至存在著矛盾，物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)管理實踐。因此，政府目前對物業(yè)管理的重點，應(yīng)放在法規(guī)建設(shè)上，當(dāng)務(wù)之急是要重視 和加速制定、出臺涵蓋面大的管理法規(guī)，并且這些法規(guī)對于確認(rèn)、保護、限制和制裁的規(guī)定應(yīng)是明確的、具體的、可操作的。此外，還應(yīng)逐步