【正文】 (8)停車場(chǎng)管理規(guī)則。其目的是為了 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的房屋、市政、衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境秩序和市場(chǎng)等的綜合管理，為了使物業(yè)轄區(qū)內(nèi)有一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境，為此物業(yè)轄區(qū)內(nèi)所有人員無(wú)論是物業(yè)管 理人員還是業(yè)主均必須共同遵守。 (4)加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理，樹(shù)立良好的商業(yè)信譽(yù)，保證不出售偽劣產(chǎn)品。 (5)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)內(nèi)各工程技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛交通工作，嚴(yán)格車輛停放管理，保持平面、立體道路的暢通 。 (5)妥善保存會(huì)計(jì)檔案資料，接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、上級(jí)主管部門和本企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查， 及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料，如實(shí)反映情況。 (5)負(fù)責(zé)組織參與競(jìng)爭(zhēng)，制定投標(biāo)策略，進(jìn)行業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)，開(kāi)展投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。 (10)負(fù)責(zé)企業(yè)車輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作。 (2)負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌備和安排，并協(xié)調(diào)會(huì)議期間各部門工作的開(kāi)展以及會(huì)議決定的 催辦和檢查。 (4)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理及部門經(jīng)理、各個(gè)管理處主任的工作，保證企業(yè)各方面工作的 順利進(jìn)行。 ①應(yīng)該注意的事項(xiàng)； ②常用電話號(hào)碼； ③各項(xiàng)罰款。 ①管理公司； ②管理處； ③業(yè)主委員會(huì)； ④管理費(fèi)用。物業(yè)管理的規(guī)章制度除了上一章提到的業(yè)主公約和業(yè)主管理委員會(huì)章程以外，還 可以包括住戶手冊(cè)、物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制和物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則等。行業(yè)協(xié)會(huì)還應(yīng)鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建物業(yè)規(guī)范管理的典型，做好文明管理典型的推薦，并協(xié)助政府部門開(kāi)展對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行年檢、資質(zhì)復(fù)審及等級(jí)評(píng)定等工作。這種協(xié)調(diào)糾紛的方法最為簡(jiǎn)單明了，糾紛雙方各派代表參加，協(xié)會(huì)也派出代表，各自談出自己的觀點(diǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)考慮解決糾紛，既簡(jiǎn)單有效，也為各方節(jié)省了時(shí)間和 費(fèi)用。 會(huì)員資格申請(qǐng)者，一般要通過(guò)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的資格能力測(cè)試和審查，其測(cè)試審查的內(nèi)容 主要包括物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)和對(duì)政府有關(guān)法規(guī)的理解程度，以及會(huì)員公司的物業(yè)管理專業(yè)人員是否具有高水平的專業(yè)技能等。行業(yè)協(xié)會(huì)的自律是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的管理慣例。 我國(guó)的物業(yè)管理正處于起步階段，物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中仍屬薄弱環(huán)節(jié)。產(chǎn)權(quán)人 可以委托物業(yè)管理公司等代為經(jīng)營(yíng)和管理”。 一、政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理 從其他發(fā)達(dá)、成熟的行業(yè)市場(chǎng)管理的實(shí)踐來(lái)看，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理應(yīng)通過(guò)法規(guī) 來(lái)實(shí)現(xiàn)，即政府管理屬法規(guī)管理。“國(guó)家控制國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈企業(yè)”，而對(duì)第三產(chǎn)業(yè)，尤其是像物業(yè)管理 這樣的服務(wù)性企業(yè)，應(yīng)該說(shuō)是鼓勵(lì)各種類型體制。 第三類：高標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)銷商品房、外銷公寓住宅、別墅、商務(wù)樓都將納入物業(yè)管理。 由于中國(guó)城市化發(fā)展有一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，老百姓經(jīng)濟(jì)收入的提高也有一個(gè)漸進(jìn)增加過(guò)程 ，不同收入的老百姓對(duì)住房規(guī)格、功能設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境、管理水平、服務(wù)質(zhì)量也有不同層次的需求。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，允許一部分人先富起來(lái)，導(dǎo)致房屋的質(zhì)量和居住的水準(zhǔn)呈現(xiàn)為多層次，從一般小區(qū)居民住房到高級(jí)豪華的公寓 別墅，其差距很大。 (1)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)管理模式和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個(gè)時(shí)期中 并存。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料表明： (1)，； (2)建國(guó)50年(不包括1999年)，后20年是前30年建造的住宅量 ； (3)1998年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資4310億元，比上一年增長(zhǎng)近30%； (4)1998年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)再創(chuàng)歷史最高水平，比 ％； (5)1998年，％中，其中至少有一個(gè)百分點(diǎn)是住宅建設(shè)拉動(dòng)的。雙方在完全平等的原則下，通過(guò)雙向選擇簽訂合同，明確各自的 權(quán)力、義務(wù)。例如廣州市，每年住宅商品房總量的80％由個(gè)人購(gòu)買 ，現(xiàn)在廣州已經(jīng)形成國(guó)家、集體、個(gè)人，包括港、澳、臺(tái)胞以及外國(guó)人等多種所有制組成的多元化產(chǎn)權(quán)格局。它的服務(wù)是通過(guò)市場(chǎng)、采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會(huì)化 管理的有償服務(wù)，是按“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)行、自我完善、自我發(fā)展”的管理體制開(kāi)展工作的。其經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是物業(yè)管理公司自己籌集，通過(guò)收繳管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)來(lái)解決，為居民提供有償服務(wù)?！耙粏T”為房管員，每月定期收房租， 如果住戶有問(wèn)題，只負(fù)責(zé)傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工”即瓦工、木工和壯工，也就是維修的基本隊(duì)伍，幾個(gè)房管員才配上一個(gè)水電工。三是產(chǎn)生了新的政企不分的局面。因?yàn)榫游?會(huì)作為我國(guó)行政組織的最基本單位，它代表政府，有一定威信。這種模式只能在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行。 這種模式在商品經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方容易推廣。這種模式在單一產(chǎn)權(quán) 房屋管理中，尤其能體現(xiàn)它的行政管理的效用。第四章 物業(yè)管理模式第一節(jié) 目前我國(guó)物業(yè)管理模式第二節(jié) 傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化的物業(yè)管理的區(qū)別第三節(jié) 中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢(shì)第四節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體制 第四章 物業(yè)管理模式 在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)管理的概念在我國(guó)尚未形成，常規(guī)的管理也是以行政管 理的方式進(jìn)行的，即一個(gè)單位的房屋由單位的行政辦公室或后勤部門負(fù)責(zé)，進(jìn)行一些日常的 房屋維修等。在產(chǎn)權(quán)多元的情況下，這種以行政為主體的 管理模式，應(yīng)避免管理委員會(huì)大包大攬，要充分發(fā)揮專業(yè)管理部門的職責(zé)和功能，要防止行 政管理代替一切的情況。它發(fā)揮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所長(zhǎng)， 從開(kāi)發(fā)、建設(shè)到管理是一條龍，管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，可以為住戶提供全方位服務(wù)，不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共服務(wù)，還可以為住戶提供特殊需要服務(wù)，由于 這類公司依附于開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)得好與壞、盈與虧都由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差，自主意識(shí)差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)弱。存在的問(wèn)題是隨著人事制度的改 革、單位用工自主權(quán)的增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動(dòng)，給企業(yè)福利性住房管理帶來(lái)了不便，不能適應(yīng)我國(guó)的住房制度改革和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。其次，容易與政府各部門協(xié) 調(diào)。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負(fù)盈虧； 居委會(huì)作為國(guó)家基礎(chǔ)行政組織，則以行為利益為重，企業(yè)利益與行政利益常發(fā)生沖突，領(lǐng)導(dǎo) 又常和稀泥。其維修經(jīng)費(fèi)來(lái)源有兩種：一 是收取的低租金(由于國(guó)家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼。 三、兩種管理方式的比較從傳統(tǒng)的房屋管理方式向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的市場(chǎng)化物業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變，從表面上看，兩者區(qū)別不大，都是對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。概括地說(shuō)，前者是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)行為，是有償型的。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統(tǒng)的管理辦法，則不僅會(huì)導(dǎo)致各自為政 、各行其是的無(wú)政府主義現(xiàn)象發(fā)生，還必將會(huì)導(dǎo)致整棟、整片房屋的維修管理陷入無(wú)從計(jì)劃、無(wú)從管理的狀態(tài)。管理公司與住戶的關(guān)系則是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而且是寓管理于服務(wù)之中。 商品住宅納入物業(yè)管理市場(chǎng)已成為現(xiàn)實(shí)，僅此一項(xiàng)就足以看到中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的波瀾 壯闊。近幾年，一方面大量建成的住房進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為商品房出售，售后管理納入物業(yè)管理軌道，這部分房屋呈逐年增加趨勢(shì)；另一方面，未出售的直管公房還要繼續(xù)管理。因此與之相適應(yīng)的物業(yè)管理模式也將出現(xiàn)多類型、多層次的趨勢(shì)。因此，中國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)在一定階段內(nèi)也應(yīng)多樣化，即大多數(shù)的物業(yè)管理工作開(kāi) 展，并不是嚴(yán)格按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則，符合國(guó)際慣例，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)進(jìn)行工作，而是伴隨著各地區(qū)的實(shí)際情況來(lái)推進(jìn)物業(yè)管理，所以“三合一”管理體制 ，街道、居委會(huì)組建的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司，以及房管所轉(zhuǎn)制后成立的物業(yè)管理公司等，都會(huì)持續(xù)一定時(shí)間，這是由中國(guó)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、老百姓的經(jīng)濟(jì) 收入以及人們的思維觀念所決定的。其中 一部分還將同國(guó)際接軌，實(shí)施全方位的管理與服務(wù)。根據(jù)目前國(guó)外、境外的一些工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)管理體制實(shí)行有限責(zé)任公司和股份公司，甚至允許一些個(gè)體民營(yíng)，可能更容易調(diào)動(dòng)所 有人的積極性，也是物業(yè)管理扭虧為盈，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)，走出低谷的有益措施之一。其基本職能和作用是既把物業(yè)管理市場(chǎng)置于法規(guī)監(jiān)督之下，又本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場(chǎng)充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良 好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范