【正文】 交流各自摸索的制度、流程、范本及價格等的“秘方”，以推動行業(yè)實現(xiàn)法制化、規(guī)范化，提高物業(yè)管理全行業(yè)整體的政策、管理、 業(yè)務(wù)和服務(wù)水平。其中，政府管理屬宏觀管理，行業(yè)協(xié)會管理屬中觀管理，兩者都是為物業(yè)管理市場實現(xiàn)規(guī)范 化運作創(chuàng)造外部法規(guī)環(huán)境；物業(yè)管理企業(yè)的自我管理屬微觀管理，既處于三個層次管理的基礎(chǔ)地位，起到核心作用，又必須合乎政府和行業(yè)協(xié)會管理的原則。物業(yè)管理規(guī)章制度的建立，應(yīng)以政府的有關(guān)法規(guī)、條例和物業(yè)管理企業(yè)確定的企業(yè)宗旨、經(jīng)營范圍和承擔的 義務(wù)為依據(jù)，在借鑒國內(nèi)外物業(yè)管理成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定，并在物業(yè)管理的實踐中逐步完善和提高。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)的職責與權(quán)限以及注意 事項。 (2)物業(yè)的管理。 (4)日常管理和維修。 (6)其他。物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制的貫徹執(zhí)行，既能體現(xiàn)企業(yè)的素質(zhì)，又能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造幽雅、舒適、方便、衛(wèi)生、安全 的工作和生活環(huán)境。 (3)建立健全企業(yè)組織機構(gòu)，使之合理、精簡、有效；召集和主持公司例會，及時解決 管理中暴露的問題。 (7)定期、不定期地聽取員工意見和建議，不斷完善企業(yè)的經(jīng)營管理。其職責范圍 是： (1)學(xué)習(xí)研究國家的方針、政策、法規(guī)，貫徹落實企業(yè)的各項工作指令。 (5)做好人事管理工作，保管好職工的檔案，根據(jù)需要做好勞動力的安排調(diào)配，員工的 調(diào)入、調(diào)出工作，并協(xié)助辦理好各項有關(guān)手續(xù)。 (9)負責企業(yè)員工食堂的管理工作。 開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門，負責企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的選擇、可 行性分析、投標競爭等工作。 (4)選擇適合企業(yè)的業(yè)務(wù)進行可行性分析。 財務(wù)部是企業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟管理部門，應(yīng)積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，搞好會計核算 工作。 (4)根據(jù)國家財會制度精神，結(jié)合本企業(yè)實際，協(xié)助企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財產(chǎn)管理、經(jīng) 濟核算、費用開支等具體辦法，并監(jiān)督各部門實行。 業(yè)務(wù)管理部要落實企業(yè)關(guān)于物業(yè)轄區(qū)的有關(guān)決定，有計劃、有步驟地完善物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的 各種配套措施，負責環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安消防、車輛交通、水、電、煤及業(yè)主投訴的管理和處理。 (4)負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安消防工作，加強物業(yè)轄區(qū)的安全、保衛(wèi)、治安、消防管理，嚴 防和杜絕物業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生惡性治安、消防事件，保護廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。 工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)部門，負責房屋設(shè)備及公共設(shè)施的使用、管理、維修、保養(yǎng) ，負責參與物業(yè)的前期管理和接管、驗收、裝修等工作。 (4)掌握機電設(shè)備情況，編制機電設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，檢查執(zhí)行情況，對管理處管理設(shè) 備維修進行技術(shù)指導(dǎo)。 經(jīng)營服務(wù)部是為業(yè)主提供各種綜合服務(wù)和代辦業(yè)務(wù)的部門，物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營服務(wù) 部，開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，既方便業(yè)主，又增加了企業(yè)的經(jīng)營效益，增強了企業(yè)實力。 (3)以承包、出租、自營等方式搞好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點，以服務(wù)為本，既方便業(yè)主 ，又增加企業(yè)收入。這里列舉某物業(yè)管理企業(yè)管理處主任崗位責任和維修工崗位責任。 (三)物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則是一組綜合性管理文件，也是各專業(yè)管理的依據(jù)。 (3)市政公用設(shè)施管理規(guī)則。 (7)交通管理規(guī)則。38 / 38。 (9)治安管理規(guī)則。 (5)綠化管理規(guī)則。 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則可以包括以下幾個方面： (1)房屋管理規(guī)則。根據(jù)物業(yè)轄區(qū)各時期的實際狀況，提出改進和提高管理處工作水準和物業(yè)轄區(qū)建設(shè)的意見措施。 (5)定期檢查并向經(jīng)理匯報各項多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理情況。選擇那些投資開發(fā)周期短 、效益高、風險小、回報率高的項目，以彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足，增強企業(yè)實力。 (6)對各樓宇電梯、電視、呼喚設(shè)備直接管理、維修、年審，保證其正常運轉(zhuǎn)。 (2)負責物業(yè)的接管、驗收、移交工作，并與開發(fā)商協(xié)商解決遺留工程問題。 (6)負責業(yè)主投訴問題的解決和回訪。 (2)負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，加強環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造一流衛(wèi)生 環(huán)境。 (6)每月為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供全企業(yè)的財務(wù)情況，為企業(yè)搞活經(jīng)濟、增加經(jīng)濟效益做好參謀 。 (2)按照財會制度規(guī)定，切實做好記賬、算賬、報賬工作，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、 數(shù)字準確、賬目清楚、日清月結(jié)、按期報賬，在規(guī)定時間內(nèi)報送各項會計報表。 (6)負責業(yè)務(wù)委托管理合同的簽訂、落實。 (2)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標，對企業(yè)經(jīng)營的環(huán)境進行調(diào)查、分析和預(yù)測，包括需求因素、競 爭因素、宏觀經(jīng)濟因素、政治因素、技術(shù)因素和社會因素等。 (11)負責企業(yè)對外宣傳工作，做好來信來訪和安排好外單位人員參觀、訪問的接待工作 。 (7)負責企業(yè)職工的培訓(xùn)工作，包括文化教育、知識更新、思想政治教育的有關(guān)管理工 作。 (3)做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作，包括公文的收發(fā)、印信的保管、文印核稿、 呈批、催辦歸檔、調(diào)卷和保密工作。 (9)以身作則、關(guān)心員工、提高企業(yè)凝聚力，使員工以高度熱情和責任感完成本職工作 。 (5)分管財務(wù)部門和辦公室的工作，負責組織編制企業(yè)年度財務(wù)預(yù)算，做好財務(wù)審核監(jiān) 督，并負責擬任部門副經(jīng)理、管理處副主任以上職務(wù)人員的鑒定、錄用、辭退等工作。其職責范圍是： (1)貫徹執(zhí)行國家的方針、政策、法令和主管部門的各項規(guī)則，對董事會負責，努力經(jīng) 營好物業(yè)管理企業(yè)。 (二)物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制 物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制是物業(yè)管理企業(yè)自律性的規(guī)章制度。 (5)綜合服務(wù)。 (3)業(yè)主或住戶須知。住戶手冊的內(nèi)容一般可以包括以下幾個方面： (1)物業(yè)概況。 (一)住戶手冊 住戶手冊是由物業(yè)管理企業(yè)編制的、并發(fā)給住戶保存的文件。規(guī)章制度是物業(yè)管理工作的 依據(jù)和準繩，對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)均能起到保護和制約的作用。 三、物業(yè)管理企業(yè)的自我管理 物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理市場最基本的管理和執(zhí)行機構(gòu)。 (3)開展多種形式，組織培訓(xùn)物業(yè)管理人才。如果協(xié)會的調(diào)解無效，則可按程序申請有關(guān)部門仲裁或直接向人民法院起訴。監(jiān)察辦 公室一旦發(fā)現(xiàn)有會員違反協(xié)會的有關(guān)管理條例，即有權(quán)對違例會員進行調(diào)查、處理。測試審查合格后，物業(yè)管理協(xié)會負責其會員的登記工作。 ，保護業(yè)主利益 為保護廣大業(yè)主的利益，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)規(guī)定嚴格的職業(yè)道德規(guī)范，并強調(diào)協(xié)會會 員必須嚴格遵守。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，每一個行業(yè)都有自律性組織，物業(yè)管理同樣也可以建立自己的行業(yè) 協(xié)會組織。物業(yè)管理行 業(yè)協(xié)會組織是物業(yè)管理市場自我管理、協(xié)調(diào)的聯(lián)合會?，F(xiàn)有的關(guān) 于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)涉及物業(yè)管理方面的還不完整，也不配套，有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)制度又正處于逐步確定和不斷調(diào)整之中，因而物業(yè)管理法律規(guī)范一直沒有形成完整、系統(tǒng)的體系 ，有些法規(guī)性文件之間還存在著不協(xié)調(diào)，甚至存在著矛盾，物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)遠遠滯后于物業(yè)管理實踐。 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)收費的管理機構(gòu)、收 費的適用范圍；明確了物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開以及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的支付能力相適應(yīng)的原則；規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點的不同情 況分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價，并制定了定價程序；規(guī)定了物業(yè)管理必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人簽訂物業(yè)管理收費合同；物業(yè)管理收費應(yīng)明碼標價，收費項目、收費標準和收 費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布，并定期(一般為6個月)向業(yè)主公布收費的收入與支出賬目，以及相應(yīng)的物業(yè)管理收費的權(quán)利義務(wù)和糾紛處理等內(nèi)容。由此可以預(yù)見，隨著我國住房制度改革的不斷深化以及現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立，城市公有房屋的管理會逐步擺脫現(xiàn)有的管理模式，向物 業(yè)管理模式發(fā)展。 建設(shè)部1994年發(fā)布的兩項部門行政規(guī)章《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市新建住宅小 區(qū)管