【正文】 交流各自摸索的制度、流程、范本及價(jià)格等的“秘方”，以推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)法制化、規(guī)范化，提高物業(yè)管理全行業(yè)整體的政策、管理、 業(yè)務(wù)和服務(wù)水平。其中，政府管理屬宏觀管理，行業(yè)協(xié)會(huì)管理屬中觀管理，兩者都是為物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范 化運(yùn)作創(chuàng)造外部法規(guī)環(huán)境；物業(yè)管理企業(yè)的自我管理屬微觀管理，既處于三個(gè)層次管理的基礎(chǔ)地位，起到核心作用，又必須合乎政府和行業(yè)協(xié)會(huì)管理的原則。物業(yè)管理規(guī)章制度的建立，應(yīng)以政府的有關(guān)法規(guī)、條例和物業(yè)管理企業(yè)確定的企業(yè)宗旨、經(jīng)營(yíng)范圍和承擔(dān)的 義務(wù)為依據(jù)，在借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定，并在物業(yè)管理的實(shí)踐中逐步完善和提高。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)與權(quán)限以及注意 事項(xiàng)。 (2)物業(yè)的管理。 (4)日常管理和維修。 (6)其他。物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制的貫徹執(zhí)行，既能體現(xiàn)企業(yè)的素質(zhì)，又能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造幽雅、舒適、方便、衛(wèi)生、安全 的工作和生活環(huán)境。 (3)建立健全企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，使之合理、精簡(jiǎn)、有效；召集和主持公司例會(huì)，及時(shí)解決 管理中暴露的問題。 (7)定期、不定期地聽取員工意見和建議，不斷完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。其職責(zé)范圍 是： (1)學(xué)習(xí)研究國(guó)家的方針、政策、法規(guī)，貫徹落實(shí)企業(yè)的各項(xiàng)工作指令。 (5)做好人事管理工作，保管好職工的檔案，根據(jù)需要做好勞動(dòng)力的安排調(diào)配，員工的 調(diào)入、調(diào)出工作，并協(xié)助辦理好各項(xiàng)有關(guān)手續(xù)。 (9)負(fù)責(zé)企業(yè)員工食堂的管理工作。 開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門，負(fù)責(zé)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的選擇、可 行性分析、投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)等工作。 (4)選擇適合企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行可行性分析。 財(cái)務(wù)部是企業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)管理部門，應(yīng)積極參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，搞好會(huì)計(jì)核算 工作。 (4)根據(jù)國(guó)家財(cái)會(huì)制度精神，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，協(xié)助企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財(cái)產(chǎn)管理、經(jīng) 濟(jì)核算、費(fèi)用開支等具體辦法，并監(jiān)督各部門實(shí)行。 業(yè)務(wù)管理部要落實(shí)企業(yè)關(guān)于物業(yè)轄區(qū)的有關(guān)決定，有計(jì)劃、有步驟地完善物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的 各種配套措施，負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安消防、車輛交通、水、電、煤及業(yè)主投訴的管理和處理。 (4)負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安消防工作，加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)的安全、保衛(wèi)、治安、消防管理，嚴(yán) 防和杜絕物業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生惡性治安、消防事件，保護(hù)廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。 工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)部門，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備及公共設(shè)施的使用、管理、維修、保養(yǎng) ，負(fù)責(zé)參與物業(yè)的前期管理和接管、驗(yàn)收、裝修等工作。 (4)掌握機(jī)電設(shè)備情況，編制機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查執(zhí)行情況，對(duì)管理處管理設(shè) 備維修進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。 經(jīng)營(yíng)服務(wù)部是為業(yè)主提供各種綜合服務(wù)和代辦業(yè)務(wù)的部門，物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營(yíng)服務(wù) 部，開展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，既方便業(yè)主，又增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，增強(qiáng)了企業(yè)實(shí)力。 (3)以承包、出租、自營(yíng)等方式搞好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以服務(wù)為本，既方便業(yè)主 ，又增加企業(yè)收入。這里列舉某物業(yè)管理企業(yè)管理處主任崗位責(zé)任和維修工崗位責(zé)任。 (三)物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則是一組綜合性管理文件，也是各專業(yè)管理的依據(jù)。 (3)市政公用設(shè)施管理規(guī)則。 (7)交通管理規(guī)則。38 / 38。 (9)治安管理規(guī)則。 (5)綠化管理規(guī)則。 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則可以包括以下幾個(gè)方面： (1)房屋管理規(guī)則。根據(jù)物業(yè)轄區(qū)各時(shí)期的實(shí)際狀況，提出改進(jìn)和提高管理處工作水準(zhǔn)和物業(yè)轄區(qū)建設(shè)的意見措施。 (5)定期檢查并向經(jīng)理匯報(bào)各項(xiàng)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理情況。選擇那些投資開發(fā)周期短 、效益高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高的項(xiàng)目，以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。 (6)對(duì)各樓宇電梯、電視、呼喚設(shè)備直接管理、維修、年審，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 (2)負(fù)責(zé)物業(yè)的接管、驗(yàn)收、移交工作，并與開發(fā)商協(xié)商解決遺留工程問題。 (6)負(fù)責(zé)業(yè)主投訴問題的解決和回訪。 (2)負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造一流衛(wèi)生 環(huán)境。 (6)每月為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供全企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，為企業(yè)搞活經(jīng)濟(jì)、增加經(jīng)濟(jì)效益做好參謀 。 (2)按照財(cái)會(huì)制度規(guī)定，切實(shí)做好記賬、算賬、報(bào)賬工作，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、 數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚、日清月結(jié)、按期報(bào)賬，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各項(xiàng)會(huì)計(jì)報(bào)表。 (6)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)委托管理合同的簽訂、落實(shí)。 (2)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境進(jìn)行調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)，包括需求因素、競(jìng) 爭(zhēng)因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、技術(shù)因素和社會(huì)因素等。 (11)負(fù)責(zé)企業(yè)對(duì)外宣傳工作，做好來信來訪和安排好外單位人員參觀、訪問的接待工作 。 (7)負(fù)責(zé)企業(yè)職工的培訓(xùn)工作，包括文化教育、知識(shí)更新、思想政治教育的有關(guān)管理工 作。 (3)做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作，包括公文的收發(fā)、印信的保管、文印核稿、 呈批、催辦歸檔、調(diào)卷和保密工作。 (9)以身作則、關(guān)心員工、提高企業(yè)凝聚力，使員工以高度熱情和責(zé)任感完成本職工作 。 (5)分管財(cái)務(wù)部門和辦公室的工作，負(fù)責(zé)組織編制企業(yè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)審核監(jiān) 督，并負(fù)責(zé)擬任部門副經(jīng)理、管理處副主任以上職務(wù)人員的鑒定、錄用、辭退等工作。其職責(zé)范圍是： (1)貫徹執(zhí)行國(guó)家的方針、政策、法令和主管部門的各項(xiàng)規(guī)則，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，努力經(jīng) 營(yíng)好物業(yè)管理企業(yè)。 (二)物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制是物業(yè)管理企業(yè)自律性的規(guī)章制度。 (5)綜合服務(wù)。 (3)業(yè)主或住戶須知。住戶手冊(cè)的內(nèi)容一般可以包括以下幾個(gè)方面： (1)物業(yè)概況。 (一)住戶手冊(cè) 住戶手冊(cè)是由物業(yè)管理企業(yè)編制的、并發(fā)給住戶保存的文件。規(guī)章制度是物業(yè)管理工作的 依據(jù)和準(zhǔn)繩，對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)均能起到保護(hù)和制約的作用。 三、物業(yè)管理企業(yè)的自我管理 物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理市場(chǎng)最基本的管理和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 (3)開展多種形式，組織培訓(xùn)物業(yè)管理人才。如果協(xié)會(huì)的調(diào)解無效，則可按程序申請(qǐng)有關(guān)部門仲裁或直接向人民法院起訴。監(jiān)察辦 公室一旦發(fā)現(xiàn)有會(huì)員違反協(xié)會(huì)的有關(guān)管理?xiàng)l例，即有權(quán)對(duì)違例會(huì)員進(jìn)行調(diào)查、處理。測(cè)試審查合格后，物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)其會(huì)員的登記工作。 ，保護(hù)業(yè)主利益 為保護(hù)廣大業(yè)主的利益，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)規(guī)定嚴(yán)格的職業(yè)道德規(guī)范，并強(qiáng)調(diào)協(xié)會(huì)會(huì) 員必須嚴(yán)格遵守。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每一個(gè)行業(yè)都有自律性組織，物業(yè)管理同樣也可以建立自己的行業(yè) 協(xié)會(huì)組織。物業(yè)管理行 業(yè)協(xié)會(huì)組織是物業(yè)管理市場(chǎng)自我管理、協(xié)調(diào)的聯(lián)合會(huì)?，F(xiàn)有的關(guān) 于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)涉及物業(yè)管理方面的還不完整，也不配套，有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)制度又正處于逐步確定和不斷調(diào)整之中，因而物業(yè)管理法律規(guī)范一直沒有形成完整、系統(tǒng)的體系 ，有些法規(guī)性文件之間還存在著不協(xié)調(diào)，甚至存在著矛盾，物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)管理實(shí)踐。 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理機(jī)構(gòu)、收 費(fèi)的適用范圍；明確了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的支付能力相適應(yīng)的原則；規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)的不同情 況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)，并制定了定價(jià)程序；規(guī)定了物業(yè)管理必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人簽訂物業(yè)管理收費(fèi)合同；物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收 費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布，并定期(一般為6個(gè)月)向業(yè)主公布收費(fèi)的收入與支出賬目，以及相應(yīng)的物業(yè)管理收費(fèi)的權(quán)利義務(wù)和糾紛處理等內(nèi)容。由此可以預(yù)見，隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化以及現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立，城市公有房屋的管理會(huì)逐步擺脫現(xiàn)有的管理模式，向物 業(yè)管理模式發(fā)展。 建設(shè)部1994年發(fā)布的兩項(xiàng)部門行政規(guī)章《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市新建住宅小 區(qū)管