【正文】 管理相比較，不難發(fā)現(xiàn)，它們之間有諸多原則上的區(qū)別，詳見下表。 傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容。而物業(yè)管理突破了產(chǎn)權(quán)歸屬界限和分散管理的格局，實行高度統(tǒng)一、全 方位服務(wù)于一體的管理。凡是住戶所需要的各類服務(wù)，物業(yè)管理公司都應(yīng)盡量給予滿足和解決。大量的商住樓、寫字樓的出現(xiàn)為我國的物業(yè)管理市場增添了誘人的魅力。在 城市房屋的管理中，房管所還具有其不可替代的自身的優(yōu)勢。從一般的維修、清潔、治安、家務(wù)勞動到引進先進的管理設(shè)備和管理思想，實施多功能的與國際 水準接軌的服務(wù)，以滿足各個不同層次水準的居住和工作需要。從目前我國的實際來看，在一定階段內(nèi)還存在著三類房產(chǎn)管理格局。物業(yè)管理的收費執(zhí)行市場價格。 、品牌化 隨著物業(yè)管理的企業(yè)化、專業(yè)化、社會化程度的不斷提高，業(yè)主的期望也隨著物質(zhì)生活 和精神生活的提高而提高，這就給品牌公司提供了更多的發(fā)展空間。 政府對物業(yè)管理市場管理的首要任務(wù)和重要手段是制定物業(yè)管理法律、法規(guī)，頒布管理 條例。 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定了住宅小區(qū)的管理體制、管理模式，住宅小區(qū)的物 業(yè)管理責任，住宅小區(qū)管理委員會的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)管理公司可享受的優(yōu)惠政策，物業(yè)管理合同的內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的權(quán)利與義務(wù)等內(nèi)容。因此，政府目前對物業(yè)管理的重點，應(yīng)放在法規(guī)建設(shè)上，當務(wù)之急是要重視 和加速制定、出臺涵蓋面大的管理法規(guī)，并且這些法規(guī)對于確認、保護、限制和制裁的規(guī)定應(yīng)是明確的、具體的、可操作的。目前，我國的物業(yè)管理相對普及的地區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)也呈一定的規(guī)模。 、管理、服務(wù)情況 物業(yè)管理協(xié)會為保護業(yè)主的利益，對會員的經(jīng)營業(yè)務(wù)情況實行嚴格的監(jiān)管制度，以防止 會員公司損害業(yè)主利益。 、經(jīng)驗的介紹、相關(guān)法律的宣傳 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會有向其會員及公眾普及遵紀守法教育和有關(guān)物業(yè)管理方面知識教育的 責任。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理、政 府管理和行業(yè)協(xié)會管理相互依賴、相互銜接，共同形成一個完整的物業(yè)管理市場管理體系。住戶手冊較為詳盡地為業(yè) 主介紹了物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況，物業(yè)管理企業(yè)情況和各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。 ①業(yè)主或住戶的權(quán)利和義務(wù)； ②業(yè)主或住戶的權(quán)益和責任； ③約束性條款。它規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi) 部各職能部門和各類人員的職責范圍，包括領(lǐng)導(dǎo)制度(董事會制度、總經(jīng)理制度)，職能制度 (辦公室職責、開發(fā)部職責、財務(wù)部職責、業(yè)務(wù)管理部職責、工程部職責、經(jīng)營服務(wù)部職責) ，崗位制度(管理人員崗位責任、工人崗位責任)。 (6)有重點、定期、不定期地對一些部門或設(shè)備進行巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并予以解 決。 (4)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的布置和要求及時準確地起草或打印、復(fù)印文件和資料。 (12)完成好總經(jīng)理布置的其他工作。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 員工崗位制度包括管理人員和工人崗位責任制。 (2)裝修施工管理規(guī)則。 (10)市場管理規(guī)則。 (6)門禁出入管理規(guī)則。 維修工崗位責任：負責水電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和維修，確保小區(qū)上下水道暢通和供電照明 運作正常，并及時完成主管領(lǐng)導(dǎo)臨時布置的任務(wù)。 (2)建立信息庫，在業(yè)主有特殊要求時，能夠及時聯(lián)系人員予以保證。 (3)負責業(yè)主裝修房屋的審批、監(jiān)督、檢查工作，保持物業(yè)整體結(jié)構(gòu)的完整。 (3)負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的園林綠化工作，加強綠化的養(yǎng)護管理，提高綠地景觀效益。 (3)按銀行有關(guān)制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作，遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算 紀律，加強現(xiàn)金管理，做好結(jié)算工作，對屬下各管理處的現(xiàn)金和銀行存款的收支情況進行經(jīng)常性的監(jiān)督和指導(dǎo)。 (3)負責對外聯(lián)絡(luò)，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的先進方法與經(jīng)驗，了解同行業(yè)其他企業(yè)的經(jīng) 營狀況。 (8)負責企業(yè)有關(guān)辦公用品和勞保用品的購買、保管和發(fā)放工作。 辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負責行政、人事、文件管理等工作。 (2)制定企業(yè)經(jīng)營管理目標，包括一系列規(guī)章制度、操作程序，規(guī)定各級人員的崗位責 任并監(jiān)督實施，保證各項管理服務(wù)工作的質(zhì)量，使業(yè)主滿意。 ①服務(wù)網(wǎng)點及服務(wù)項目； ②有償服務(wù)的內(nèi)容與范圍； ③無償服務(wù)的內(nèi)容與范圍。 ①物業(yè)簡介； ②物業(yè)的地理位置； ③物業(yè)的住戶數(shù)； ④物業(yè)公共及附屬配套設(shè)施等情況介紹。鑒于目前政府立法具有滯后性，在法律、法規(guī)、政策、條例尚不健全的情況下，物業(yè)管理企業(yè)則更要通過建立完備、 嚴密、科學(xué)、合理的規(guī)章制度來參與市場競爭，加強自我保護和自我制約。 對社會公眾則可通過出版一些簡單易懂、文字簡潔的小冊子，普及物業(yè)管理的使用、保養(yǎng)、維修等方面的基本知識。物業(yè)管理協(xié)會有權(quán)對任何違反協(xié)會規(guī)章條例的會員施以開除、責令其檢查、公開賠禮道歉及罰款等 處罰。物業(yè)管理是一項服務(wù)性很強的工作，應(yīng)要求物業(yè)管理的從業(yè)人員必須有較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，其中包括樹立良好的企業(yè)形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象，也包 括建立一整套企業(yè)行業(yè)規(guī)范，實施文明管理。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督功能，是保證物業(yè)管理市場良性運作必不可少的條件。 在上述部門行政規(guī)章的基礎(chǔ)上，各地方政府也相應(yīng)制定了地方性法規(guī)和實施辦法，如《 上海市物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批的規(guī)定》、《深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》、《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《北京市居住小區(qū)( 普通)委托管理收費標準(試行)》、《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》等。 《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定了公有房屋的所有權(quán)登記、使用、租賃、買賣、修理和 法律責任等內(nèi)容。這一管理體制是眾多行業(yè)經(jīng)過長期實踐的經(jīng)驗總結(jié)，它實現(xiàn)了從宏觀到中觀、微觀的合理分工和有機結(jié)合，成為當今物業(yè)管理探索建立市場管理體制可資借鑒的模式。特別是中共中央十五屆四中全會關(guān)于《國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》的發(fā)表，使我國物業(yè)管理體制構(gòu)架的建立有了明確的指導(dǎo)思想。 第二類：由成片的職工住宅(多層和高層)構(gòu)成的居住區(qū)、安居工程營造的居住區(qū)、公有 房屋出售后的居住小區(qū)都可以根據(jù)具體情況逐步納入物業(yè)管理。所以小平講“發(fā)展是硬道理 ”，只有在不斷地發(fā)展生產(chǎn)，提高勞動生產(chǎn)率，人們的物質(zhì)生活水平進一步得到提高以后，人們才會有改善其生活環(huán)境、求善求美、追求自我的要求。 (2)物業(yè)管理的模式和標準將呈多層次性，與現(xiàn)代化都市建設(shè)和人們的生活、工作要求 相適應(yīng)。據(jù)有關(guān)專家估計，到國家“十五”計劃 結(jié)束，全國大中城市納入物業(yè)管理的房屋將達到50％～60％，一些沿海經(jīng)濟發(fā)達城市要達到 80％以上。也正是在這種條件下，物業(yè)管理才應(yīng)運而生。市場化的物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)。 傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產(chǎn)權(quán)單一。但這些單位大都為事業(yè)單位，行政干預(yù)、政企不分的色彩較為濃厚。一般來說，物業(yè)管理公司只有經(jīng)營管理權(quán) 而無產(chǎn)權(quán)。由于房管部門管理的房屋是國有財產(chǎn)(產(chǎn) 權(quán)單一)，而房管部門又是政府的一個職能部門，所以產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)是合一的。二是存在權(quán)利與義務(wù)不符。必須引起物業(yè)管理公司高度重視，強練內(nèi)功，擴大規(guī)模，扭虧為盈。經(jīng)費來源是以企業(yè)福利基金為后盾，比較充裕，住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時，可以直接向 有關(guān)部門反映，并能盡快地得到解決。同時，由于長期以來房管部門對房屋采取的是行政管理，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，住房商品化后，如何對待小區(qū)內(nèi)的居民購房者，如何開展全方位服務(wù) 則還需要有一個轉(zhuǎn)變過程。 二、六種管理模式的比較 模式這種模式的優(yōu)點在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機構(gòu)與政權(quán)基層組織 相一致，在實施管理時具有權(quán)威性，制約力強。我 國南方經(jīng)濟特區(qū)城市逐步引進并推廣了以經(jīng)濟手段對物業(yè)