【正文】 業(yè)福利基金為后盾，比較充裕，住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時，可以直接向 有關(guān)部門反映，并能盡快地得到解決。從近期看，這種依附還是可以的，但 從長遠來看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶”。同時，由于長期以來房管部門對房屋采取的是行政管理，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，住房商品化后，如何對待小區(qū)內(nèi)的居民購房者，如何開展全方位服務(wù) 則還需要有一個轉(zhuǎn)變過程。目前小區(qū)中的違章搭建房屋，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，占56％左右的違章 房屋是屬于行政組織——居委會、街道辦事處所為。 二、六種管理模式的比較 模式這種模式的優(yōu)點在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機構(gòu)與政權(quán)基層組織 相一致，在實施管理時具有權(quán)威性，制約力強。改革開放以后，尤其是以土地的使用權(quán)有償有期出讓的改革為契機，國家加大 了房改的力度，房屋產(chǎn)權(quán)由過去的單一形式變?yōu)槎嘣院?，給房屋的管理帶來了難度。我 國南方經(jīng)濟特區(qū)城市逐步引進并推廣了以經(jīng)濟手段對物業(yè)進行管理的概念和方法，并逐步建 立了以經(jīng)濟手段為主，法律和行政手段為輔的物業(yè)管理體制。專業(yè)管理機構(gòu)在小區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)下，各自履 行自己的職責，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負其責，使小區(qū)成為一個完整的 管理體制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。 這種模式的優(yōu)點是發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門的管房專業(yè)之所長。目前全國已開始加大、加快房改步伐，鼓勵老百姓購買房產(chǎn)以后，房管部門的體制、服務(wù)對象、內(nèi)容都將發(fā)生巨大的變化，建設(shè)部要求所有房管部門要在20 00年前完成轉(zhuǎn)制，這就要求轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司跟上形勢發(fā)展，否則就有可能被淘汰。因此這類物業(yè)管理公司應(yīng)盡快增強自主意識、獨立意識和市場競爭意識，真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體。由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù)，從管理到經(jīng)費籌措都比較方便。 這種模式的優(yōu)點：首先是管理思路清晰、市場意識強烈，明確服務(wù)對象是業(yè)主(使用人) ，辦事熱情、認真；其次，物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進行，可解決多年來行政管理缺乏資金的大問題；再次， 這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司機制靈活，運用市場經(jīng)濟規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機制，對企業(yè)職工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期評定，充分調(diào)動全體員工 的積極性，徹底打破過去國有企業(yè)那種吃“大鍋飯”的懶惰思想；最后，這種企業(yè)為業(yè)主( 使用人)服務(wù)思想牢固，服務(wù)質(zhì)量高。 “三合一”組建的物業(yè)管理模式 “三合一”模式的優(yōu)點：首先是居委會參與，可以樹立物業(yè)管理公司的形象。因為居委會對街道、政府較 為熟悉，協(xié)調(diào)較為容易。對于居委會來講 ，經(jīng)費上得到物業(yè)管理公司的支持(有些居委會工作人員還得到了一份補貼)，應(yīng)該承擔物業(yè) 管理公司的一部分工作，但事實上，很多物業(yè)管理公司認為居委會權(quán)利要得多，義務(wù)承擔得 少，容易產(chǎn)生矛盾。第二節(jié) 傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別 為了更好地了解市場化的物業(yè)管理的特點，有必要同過去傳統(tǒng)的房屋行政管理進行對照 與比較。一般是對房 屋及其附屬設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，工作比較單一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工”便可以負責一個片的房屋維修管理。國家想管好房屋但沒有財 力保證。物業(yè)管理公司管理的內(nèi)容非常廣泛，通常分為三類：第一類是公共服務(wù)，就是為全體住戶提供經(jīng)常性的有償或無償服務(wù)，例如清掃保潔、治安保衛(wèi)、庭園綠化等；第二類是 專項服務(wù)，為小區(qū)內(nèi)的住戶提供專門服務(wù)，如修理與管理各種車輛，為用戶提供室內(nèi)裝修服務(wù)，開辦商店、飯店、美發(fā)店等；第三類是特約服務(wù)，即根據(jù)住戶的特殊需要進行服務(wù)，如 代購車船票，為住戶代購糧食、蔬菜，代送兒童上學(xué)等。 傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經(jīng)濟下政府部門和企事業(yè)單位按產(chǎn)權(quán)、按部門采用行政手段，直 接進行行政福利型的封閉式管理。物業(yè)管理公司是專業(yè)化的企業(yè)。而國家實行的又是福利型低租金政策，即使收了租也養(yǎng)不了房，仍需要政府給大量的財政補貼進行房屋維修，因此 形成了房屋蓋得越多，政府補貼得越多，包袱背得越重的惡性循環(huán)。隨著房屋商品化、 住宅制度改革的推行，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化，原來以公房為主體的格局，被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。它的職責除對小區(qū)內(nèi)所有的房屋及附屬設(shè)施進行維修管理外，還對小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實行全方位的管理，發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能， 為建設(shè)一個舒適、優(yōu)美、安全、和諧的居住環(huán)境創(chuàng)造條件，深受居住者的歡迎。物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)接受或者不接受選聘。 造成上述差別的根本原因在產(chǎn)權(quán)歸屬不同。第三節(jié) 中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢 一、中國近期物業(yè)管理特點 黨和國家政府十分重視人民群眾住房條件的改善。另外，大中城市的房改力度速度加大、加快，公有住房出售工作近期要完成，進一步擴大了物業(yè)管理市 場，更值得一提的是，許多城市不僅重視新建房屋的物業(yè)管理，也開始對舊住宅小區(qū)進行出新并納入物業(yè)管理。應(yīng)該說中國的物業(yè)管理市場前景廣闊，前程似錦。在一定時期內(nèi)，它將繼續(xù)是城市房屋管理的重要組成部分。由于房改以后，房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)向多元化。所以全國物業(yè)管理的發(fā)展和市場的培育必須適應(yīng)這一特點。中國的物業(yè)管理要上水平，上一 流，就必須提高中國人民的勞動生產(chǎn)力，人民收入增加了，生活提高了，有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)開展各類服務(wù)，就不會因費用收不齊而感到緊張。 第一類：歷史遺留下來的居住房屋。由于居住在這里的居民大多數(shù)都是工薪階層，物業(yè)管理的內(nèi)容和收費的標準應(yīng)根據(jù)居住者的經(jīng)濟承受能力和生活需要來 制定。 ，最終將取代那些過渡性的物業(yè)管理體制 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，優(yōu)勝劣汰的競爭機制將促進中國物業(yè)管理體制的進一步優(yōu)化?！皣覐膽?zhàn)略上調(diào)整了 國有經(jīng)濟布局，要同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化開放和所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整完善結(jié)合起來，堅持有進有退，有所為有所不為”。有了規(guī)范的行業(yè)市場和 健全的法律法規(guī)，在競爭中就會出現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)兼并，形成一種跨行業(yè) 、跨部門、跨地區(qū)的企業(yè)集團公司，這種由分散的物業(yè)管理公司組成的企業(yè)集團，既可發(fā)揮 物業(yè)管理的社會效益、獲得品牌效應(yīng)，又可充分利用企業(yè)多種經(jīng)營的經(jīng)濟優(yōu)勢，互為補充， 相得益彰。本章將從政府 管理、行業(yè)協(xié)會管理和企業(yè)內(nèi)部管理三個層次闡述物業(yè)管理市場管理體制的建立。物業(yè)管理法律、法規(guī)及管理條例應(yīng)明確政府管理機構(gòu)的設(shè)置、政府管理的權(quán)限與范圍；明確業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司和政府管理機構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)；此外還應(yīng)建立配套的 地方性法規(guī)及實施辦法。從該規(guī)定的內(nèi)容來看，在現(xiàn)階段，對公有房屋基本仍沿用舊的管理模式進行管理，但其中第五條規(guī)定：“公有房屋的經(jīng)營和管理要逐步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化。 由于目前我國的物業(yè)管理是以新建住宅小區(qū)的管理為重點，因此，該《辦法》是物業(yè)管理最主要的法律依據(jù)之一；又由于該辦法具有較強的針對性，故其適用范圍較窄。這些規(guī)定、條例、辦法既是各地方政府根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理情況制定頒布的法規(guī)性文件，又是對 部門行政規(guī)章的補充。此外，還應(yīng)逐步提高物業(yè)管理法律規(guī)范的效力等級，使物 業(yè)管理的法律法規(guī)形成一套較為完整、系統(tǒng)的體系。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，是指由從事物業(yè)管理理論研究的專家、物業(yè)管理交易參與者以及政 府物業(yè)管理者等組成的民間行業(yè)組織。如深圳、上海、海南等地均已成立了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，以加強行業(yè)自律管理，從而形成了我國物 業(yè)管理市場的三級管理體系。 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)設(shè)有會員資格委員會，專門處理有分歧的資格申請，而日常的會員資格 申請的初審工作由物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會工作人員負責進行。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管內(nèi)容比較廣泛，凡是與物業(yè)管理有關(guān)的業(yè)務(wù)活動情況均列在其 監(jiān)管之列，包括財務(wù)狀況、收費情況、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等各項內(nèi)容的監(jiān)管。 、仲裁糾紛 當會員與業(yè)主、會員與會員發(fā)生糾紛時，協(xié)會首先對糾紛雙方進行調(diào)解，希望通過協(xié)調(diào) 解決雙方糾紛。對協(xié)會會員教育的主要內(nèi)容包括： (1)宣傳物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策、條例，教育會員依法實施物業(yè)管理。此外，由于物業(yè)管理處于新興發(fā)展階段，因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)牽頭 加強會員之間的交流，打破各自封閉的局面，廣泛