【正文】 ，還應帶上您的委托書、公(私)章和本人的身份證件。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認購的大廈層室已于年月經(jīng)省/市驗收部門和房地產(chǎn)公司、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準予入住。3收樓須知收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應注意的事項，以及在辦理入伙手續(xù)時應該攜帶的各種證件、合同和費用的文件。(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。1入伙通知書入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。上述情況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。但由物業(yè)管理公司直接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。此時即視為房屋已經(jīng)交付，風險責任也隨之向購房者轉(zhuǎn)移。如一時因特殊原因無法收樓，必須及時征得開發(fā)商或物業(yè)管理公司同意。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。在辦理入伙手續(xù)時，物業(yè)管理公司應以方便業(yè)主為出發(fā)點，堅持集中辦理與分散辦理相結合，主動向業(yè)主介紹物業(yè)情況。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。(3)建立代辦服務項目網(wǎng)絡。(4)制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。四、設計管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關文件制度。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調(diào)設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。(2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。(4)選派管理人員運作物業(yè)前期管理。以免管理權競爭得手后，由于業(yè)主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的損失。這些均應在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務。(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當然更是業(yè)主維護自身權利利益的需要。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理。物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。 物業(yè)管理實務及范例精解 第一章 物業(yè)管理前期工作 第一節(jié) 物業(yè)前期管理概論一、物業(yè)前期管理的觀點對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)——經(jīng)營——管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。因此，物業(yè)管理應建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程效益。但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應屬于企業(yè)管理的一個管理階段。對于開發(fā)商而言，進行投資決策、規(guī)劃設計、選擇適當?shù)牡囟?、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權衡。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權。二、物業(yè)前期管理的必要性(一)減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而要服務得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。(三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準備物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。 第二節(jié) 物業(yè)前期管理的內(nèi)容一、通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務。二、建立與業(yè)主式租戶的關系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。(2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。(1)籌建業(yè)主管理委員會。五、建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務過程中，與社會有關部門發(fā)生密切關系，這里既有行政管理關系，又有經(jīng)濟關系。六、辦理移交接管事宜物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。 第三節(jié) 入伙手續(xù)文件范本一、入伙手續(xù)概述(一)入伙及入伙手續(xù)入伙是指業(yè)主或使用人進房入住。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進行房屋裝修提供指導；業(yè)主也應積極配合物業(yè)管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，及時付清有關費用、認真簽訂管理公約，遵守各項管理規(guī)定。那么，延遲收樓的法律后果是什么呢?按規(guī)定，當新建商品房符合了交付使用的條件。購房者擅自延遲收樓的行為，在法律上移之為受領延遲，是對不動產(chǎn)買受方的協(xié)助義務相應規(guī)定的一種違反。其后，如發(fā)生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責，而由購房者承擔后果。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關系。(二)入伙手續(xù)文件入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關文件，主要內(nèi)容包括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。在制定入伙通知書時應注意下面幾個問題：(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內(nèi)前來辦理，則應在通知書上注明處理的辦法。4繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應該繳納的款項及具體金額的文件。(1)請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。(3)如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，可以在月日后到房地產(chǎn)公司(地點……)先辦理財務及收樓手續(xù)，再到物業(yè)管理公司(地點……)辦理入伙手續(xù)。 地產(chǎn)部審核入伙資格。逾期辦理者，每逾期一天應繳納人民幣元的逾期金。超過三年不來辦理手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關部門依法處理。購樓余款繳清后，財務部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。當以上事項辦好后，您(業(yè)主)在《入伙手續(xù)書》上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導致的問題，承建單位將為業(yè)主免費修理。祝您順利入伙!房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日五、繳款通知書公司/女士/先生：您好!您所購買的大廈層室房屋已經(jīng)竣工。4裝修管理費，裝修完畢按規(guī)定退還，計人民幣 元。業(yè)主購買的樓層室已經(jīng)具備入伙條件，可以入住。有關稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則：1原則性與靈活性相結合的原則。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。二、物業(yè)接管驗收的分類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。2分期驗收分期驗收，是指分期進行的工程項目，或單元工程在達到使用條件、需要提前使用時所進行的驗收。開發(fā)單位應先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關資料、工程關鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設計、承建等單位組織驗收小組，共同進行交工驗收。經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)，應迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設項目有關的所有技術資料。(2)所有該項目的設備均已按設計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。2新建房屋接管驗收程序。驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位不再承擔工程增建、改建費用。(2)技術資料。①項目批準文件；②用地批準文件；③建筑執(zhí)照；④拆遷安置資料。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。接管單位在需要時用于代修。六、接管物業(yè)的善后問題房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權向開發(fā)建設單位索取以下與物業(yè)管理有關的書面資料：工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設施、設備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用房及其它可以用于經(jīng)營的公用設施、設備和場地清單等。(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；(5)工業(yè)建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。2物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。5開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權資料和技術資料。二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項1接管不規(guī)范，驗收不合格。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。計劃體制下的房屋管理模式仍帶有相當?shù)钠毡樾裕錂C制的轉(zhuǎn)換需要一個相當長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都有待在實踐中逐步改善。接管驗收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的不同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應該有一個標準。顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考慮較少等問題也需要引起重視。因此，物業(yè)管理公司因處理委托事務(如房屋維修、設備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出的必要費用，應由業(yè)主承擔。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關系。(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理合同應當載明下列主要內(nèi)容：1委托方和受托方的名稱、住所；2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；3物業(yè)管理服務的事項；4物業(yè)管理服務的要求和標準；5物業(yè)管理服務的費用；6物業(yè)管理服務的期限；7違約責任；8合同終止和解除的約定；9當事人雙方約定的其他事項。合同事項如下：(一)委托管理范圍及內(nèi)容(1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務，承包經(jīng)營，自負盈虧。(四)委托管理期限委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。(六)管理目標和經(jīng)濟指標(1)各項管理指標執(zhí)行《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標準》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達到標準。(2)如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣元(全國)、元(省)、 元(市)；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。(2)本合同自簽訂之日起生效；附件為合同的有效組成部分。隨著商品交換關系的發(fā)展，市場在人類生活中的作用日趨重要。近年來，中國社會經(jīng)濟的市場化趨向，同樣使得中國社會的方方面面離不開市場的影響。由于研究和考察的著重點不同，對市場的理解，有各種說法，綜合各方的觀點，大致可歸納為以下幾方面：(一)市場是實現(xiàn)商品使用價值和經(jīng)濟價值的場合市場的初始概念是指從事商品買賣的場所，或商品交換關系的總和，是社會分工的必然要求。行為的發(fā)生地可以是固定的、專門的場所，也可以是任何地點和環(huán)境?，F(xiàn)代企業(yè)的全部活動都是以市場為轉(zhuǎn)移。第二階段是以銷售為中心，市場能銷售什么，企業(yè)就生產(chǎn)什么。當前，國內(nèi)商品經(jīng)濟日趨發(fā)達，無論是城市或鄉(xiāng)村，人民群眾生活的各個方面，從消費結構、消費質(zhì)量到消費水平的提升都通過市場