【正文】 ?。?）就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相關各方的權利和義務。　?。?）物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調，既包括相對獨立的物業(yè)（樓宇等）或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調，也包括轄區(qū)范圍內各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調?！　。?）這種勞務、服務的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用?！　。?）物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別?！　￡P于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論?！　∫弧⑽飿I(yè)管理的概念　　基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程。因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。就一般情況而言，“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。英語中，realestate和realproperty可互譯互稱，兩者關系可見一斑?！　　安粍赢a(chǎn)”，realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權益。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。　　最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調控性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來越多的人們所認識。　　其次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現(xiàn)為它的供應上的短缺性?！　　∥飿I(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展，人類就必須開發(fā)利用劣質土地。由于現(xiàn)代建筑物技術要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術水平。　　因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質內容。物業(yè)的自然屬性主要指：分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)?！　。?）屋宇的建筑（包括內部的多項設施）和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內非主干交通道路。　　第一節(jié)物業(yè)物業(yè)管理操作實務大全業(yè)管理操作實務大全　　一、物業(yè)的含義　　物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)?！　￡P于物業(yè)的內涵，國內各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：　　當然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同?！　∥飿I(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。土地的優(yōu)劣，在農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術條件?！　　　〗ㄖ镆唤?jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。　　物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性?！　。ǘ┪飿I(yè)的社會屬性　　首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)在供應上的短缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應的相對短缺。應該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是關系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉換過來的，政府在宏觀政策上的調控就顯得尤為重要?！　　　∨c購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權（物權），而且，物業(yè)的所有權不僅是一項單項權利，而且是一個權利束，擁有多項權能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權利體系?！　∪?、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分從法律意義上說，房地產(chǎn)本質上是指以土地和房屋作為物質存在形態(tài)的財產(chǎn)。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等?！　∥飿I(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務方式。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業(yè)管理，其主要任務是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項目?！　【C上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權人和使用人提供高效、周到的服務，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇?！　。?）物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。　　經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策?！　∥飿I(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構成了管理性的經(jīng)營。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質?！　〗陙?，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關部門的重視和行業(yè)有識之士的認同，并逐步實施。其二，管理形態(tài)不同。其三，管理模式不同。　　物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。希爾（OctaviaHill）的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х隆Ｔ谄毡橥菩形飿I(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。其原因是：在這樣的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務才能進入和占領這一市場。這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多項目的服務。　　三、物業(yè)管理的特點　　物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等?！　±?，機電設備維修承包給專業(yè)設備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。　　當然，物業(yè)管理企業(yè)在運作過程中還要處理好與有關部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)的服務性質是有償?shù)?，即推行有償服務，合理收費?！　∥飿I(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房制度改革的推進而形成的產(chǎn)權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理的五種職能　　決策是指對物業(yè)管理目前和長遠的目標以及實現(xiàn)此目標有關的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。物業(yè)管理的計劃職能應由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動性。　　物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內部的管理體制，包括管理機構的設置、職權的劃分和崗位責任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性?！　≈笓]是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動進行領導和督促?！　　　ξ飿I(yè)管理來說，縱向協(xié)調、橫向協(xié)調、內部協(xié)調的關鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標、方針、決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權、按部門分散管理的辦法，以及用計劃包干的維修管理辦法再也不能適應形勢發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權多元化和管理社會化的新格局。就整個房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn)市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展。隨著國家宏觀政策的調整，單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應市場需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益增長型轉變，就必須加強物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)全面協(xié)調地發(fā)展。　　，完善城市功能現(xiàn)代化的城市需要高質量的管理服務，運作良好的大廈設施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關系的調和。因此，高質量的物業(yè)管理既可以改變城市風貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理?！　〕擎?zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位房管所（站）。　　傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房的基礎上?！　。ㄈ┦袌鰴C制在這種機制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務共同辦。　　從以上物業(yè)管理的業(yè)務范圍、：當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問題，包括費用收支、權利責任、管理方式等等?！　。ǘ┨岣叻康禺a(chǎn)經(jīng)營活動的效益當前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點。由于物業(yè)管理在建設現(xiàn)代家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。物業(yè)管理從對住宅的管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準和內容要隨著社會進步不斷地拓展和提升?！　∫?guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設相結合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。　?。ㄋ模┏鞘泄芾淼幕A工作現(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制?！　。?）通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；　?。?）保護文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性；　　物業(yè)管理是提供商品勞務的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉化為私房?！　。ㄒ唬┪泄芾硇汀　∪绻飿I(yè)的產(chǎn)權屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔業(yè)主自治管理的職能?！　I(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式?！　〉谝?，是在物業(yè)所有權和經(jīng)營管理權的關系上。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型是兩個各自獨立的法人。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房；　　自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大?！　〉谖骞?jié)物業(yè)管理的發(fā)展與條件　　一、物業(yè)管理的特點　　國內的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣?！　〖{入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務用房到一般商品房、涉外商品房都先后進入物業(yè)管理渠道。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中國內地?！　∥飿I(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導地位。政府有關部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作?！　鴥任飿I(yè)管理的服務范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國際質量認證。　　二、物業(yè)管理的歷程和前景　?。ㄒ唬┏鮿?chuàng)階段90年代，物業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關注。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化方向發(fā)展。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內地城鎮(zhèn)相對較慢；　?。?）開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟效益和服務質量；　?。ǘ┦袌龌A段物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認；各種先進設施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應用?！　。?）物業(yè)管理的法規(guī)建設完善配套?！　。ㄒ唬﹪抑攸c鼓勵項目確定這些項目的原則是：　?。?）符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護；而且，前三項的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關?！　。?）物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結構的優(yōu)化；　　房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展有一定的引導和推動作用?！　「母镩_放以來，沿海和內地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，從而推動了全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急切需求?！　∑鐣脑瓌t有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展?！　。ǘ┚用裆钏降奶岣吆拖M結構的優(yōu)化而且，生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結構的優(yōu)化?！　。ㄈ┓康禺a(chǎn)體制改革的深化和內部結構的優(yōu)化也就是說，物業(yè)管