【正文】 限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的?！　∫?、物業(yè)的含義物業(yè)的自然屬性主要指：由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地?！∥飿I(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來越多的人們所認(rèn)識(shí)。就一般情況而言，“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱?！　∫弧⑽飿I(yè)管理的概念　?。?）物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)?！　。?）就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營(yíng)銷、租賃，甚至是為了管理而開展?fàn)I銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。　　二、物業(yè)管理的起源及其原因　　第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營(yíng)自管的無(wú)序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制?！　∮辛苏_的決策，還必須有科學(xué)的計(jì)劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理的行動(dòng)綱領(lǐng)。　　物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問題，實(shí)行的是一種數(shù)量增長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，投資于中國(guó)大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨(dú)資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國(guó)大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國(guó)大陸置業(yè)的一招?！　。ㄒ唬┕芾韺?shí)體物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù)，市場(chǎng)機(jī)制促使管理公司千方百計(jì)地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。　　城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何?！　‘?dāng)前國(guó)內(nèi)的一些大、中城市都希望同國(guó)際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進(jìn)外資，發(fā)展經(jīng)濟(jì)?！　。?0）能使人們更健康長(zhǎng)久地生活和少疾病。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動(dòng)力?！　I(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同?！　。?）自有自用型?！　。ㄒ唬└采w面廣其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。合適的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)；　　物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟(jì)適用商品住宅”共同列為國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)?！　。ㄒ唬┥鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國(guó)家、集體和個(gè)人三結(jié)合的住房投資、集資機(jī)制?！　〉谒墓?jié)物業(yè)管理的原則與宗旨　有專門的組織機(jī)構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機(jī)構(gòu)來實(shí)施各種服務(wù)項(xiàng)目，分工合作，提高效率。　　行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處?！　】珊?jiǎn)稱為一體化原則?！　∮嘘P(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來，包括各種物業(yè)管理費(fèi)用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理都由一個(gè)單位負(fù)責(zé)。　?。ǘ┢降葪l件下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)　　（二）按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事　　物業(yè)管理的全部活動(dòng)都環(huán)繞一個(gè)中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個(gè)“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個(gè)有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。這種方法雖然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實(shí)際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。　　國(guó)家福利性的住房制度，導(dǎo)致房租價(jià)格非常便宜?！　∵€由于住房使用權(quán)管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一致，造成了“二房東”借租房進(jìn)行違法活動(dòng)，使國(guó)有資產(chǎn)大量流失。隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟(jì)原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標(biāo)的住房制度改革的深入發(fā)展，房地產(chǎn)管理社會(huì)化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程?！　↑h的十一屆三中全會(huì)以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展?！　。瑖?guó)有資產(chǎn)流入私人口袋　?。ㄈ┳≌^(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用　　第六節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理這一原則體現(xiàn)在：房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營(yíng)銷、咨詢和物業(yè)管理等各個(gè)分支行業(yè)間同樣要按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益?！　⊥飿I(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個(gè)單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理?！　∪⒔y(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負(fù)責(zé)?！　。?）義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系?！　∥飿I(yè)管理關(guān)系到社會(huì)的安定和人們的安居樂業(yè)，其服務(wù)對(duì)象的主體是廣大的工薪階層，因而決定其只能是一個(gè)微利行業(yè)?！　〉谌瑺I(yíng)銷的支持。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對(duì)前級(jí)行業(yè)具有強(qiáng)烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同樣受前級(jí)行業(yè)，特別是開發(fā)和營(yíng)銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動(dòng)。歸根結(jié)底，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度?！　∫陨系谝坏降谌龡l將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并論述?！　。?）國(guó)內(nèi)存在從研究開發(fā)到實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；（3）出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場(chǎng)等?！　。?）雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達(dá)標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。　?。ǘI(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù)　　第二，是在法人地位上?！　∥飿I(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個(gè)廣闊的天地?！　。?）提供各種娛樂和閑暇活動(dòng)場(chǎng)所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；一個(gè)個(gè)物業(yè)小區(qū)是城市的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂?！　《⑽飿I(yè)管理的作用業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo)來簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)?！　〗▏?guó)以后，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)房屋管理實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的外商對(duì)投資中國(guó)大陸感興趣?！　【用窆ぷ?、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前提?！　∥飿I(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。通過決策和計(jì)劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個(gè)物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“大機(jī)器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計(jì)劃的實(shí)施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計(jì)劃更符合物業(yè)管理的實(shí)際，并及時(shí)解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)?！　　∫虼耍飿I(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)?！　∨c沒有管理的、無(wú)序的房屋經(jīng)營(yíng)和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、多層次的服務(wù)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理?！　∥飿I(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的計(jì)劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。　?。?）物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)（樓宇等）或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個(gè)方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)?！　』谏鲜龇治?，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院。英語(yǔ)中，realestate和realproperty可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑?！　∑浯?，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義?！　∥飿I(yè)是單元性的房地產(chǎn)。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長(zhǎng)期使用。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)短缺。　　與購(gòu)置其他商品不同的是，購(gòu)入物業(yè)就意味著購(gòu)入一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)（物權(quán)），而且，物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項(xiàng)單項(xiàng)權(quán)利，而且是一個(gè)權(quán)利束，擁有多項(xiàng)權(quán)能，如租售、抵押，形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)利體系。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場(chǎng)、酒店旅館、工業(yè)廠房等等?！　【C上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對(duì)已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營(yíng)。其三，管理模式不同。其原因是：　　物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)?！　Q策是指對(duì)物業(yè)管理目前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會(huì)的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等?！　≈笓]是根據(jù)計(jì)劃，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和督促?，F(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理服務(wù)，運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。外商進(jìn)入中國(guó)大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是對(duì)城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理?！　囊陨衔飿I(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、：由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對(duì)新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理?！　。?）保護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性；　　業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營(yíng)人是同一個(gè)法人，委托管理型是兩個(gè)各自獨(dú)立的法人?！　∫?、物業(yè)管理的特點(diǎn)　　物業(yè)管理的特點(diǎn)就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。　　二、物業(yè)管理的歷程和前景從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢；各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用?！　。?）符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)；也就是說，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長(zhǎng)要依靠整個(gè)行業(yè)的支持。良好的物業(yè)管理確實(shí)對(duì)物業(yè)的營(yíng)銷具有積極的促進(jìn)作用。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，服務(wù)收費(fèi)只能保本或難以保本。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性?！　∵@個(gè)原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機(jī)地結(jié)合在一起。業(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個(gè)單位，這個(gè)單位不能推委，要認(rèn)真負(fù)責(zé)解決問題?！　√貏e是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨(dú)立為自主經(jīng)營(yíng)的管理服務(wù)型企業(yè)。　?。ㄒ唬?shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建　　六、物業(yè)管理的宗旨　　一、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下我國(guó)物業(yè)管理的狀況　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，各主管部門對(duì)住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會(huì)、派出所都可以對(duì)小區(qū)管理發(fā)號(hào)施令，可遇到實(shí)際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡(jiǎn)單的問題長(zhǎng)期得不到解決。由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應(yīng)交的房租，而且還有固定的一大筆收入。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)資料表明，我國(guó)改革開放的15年，無(wú)論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長(zhǎng)量，均位居世界前列。　　。新建5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)5000多個(gè)，解決各類住房困難戶近800多萬(wàn)。　?。ㄋ模┳》孔赓U管理辦法不統(tǒng)一，政出多門由于過多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的社會(huì)福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權(quán)歸屬形成的格局，由國(guó)家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來?！　。ㄒ唬I(yíng)造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境因此，市場(chǎng)的潛力很大、前景廣闊，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會(huì)形象的基本保證。　　　?。ㄒ唬┙y(tǒng)一管理　　（一）主管部門　　總之，也是避免“前期后遺癥”。　　第一，住房制度改革深化